بهترین کشورها برای خرید ملک و دریافت اقامت، فقط فهرستی از نام چند کشور اروپایی و حوزه کارائیب نیست. هر کشور، مدل خاصی از «اقامت با خرید ملک»، حداقل سرمایه، مدت اقامت، امکان دریافت پاسپورت و سطح ریسک متفاوتی دارد. به همین دلیل، تصمیمگیری صرفاً بر اساس شنیدهها یا مقایسهی سطحی قیمت ملک، میتواند برای سرمایهگذار نتیجهی پرریسکی داشته باشد.
در سال ۲۰۲۶ بسیاری از برنامههای اقامت از طریق خرید ملک تغییر کردهاند. پرتغال مسیر گلدنویزای مبتنی بر خرید ملک را از اکتبر ۲۰۲۳ حذف کرده است (برنامه ادامه دارد، اما نه از طریق خرید ملک). اسپانیا نیز طبق اعلام رسمی دولت، صدور ویزای سرمایهگذاری/اقامت سرمایهگذار را بهطور کلی از ۳ آوریل ۲۰۲۵ متوقف کرده است. کشورهایی مثل یونان، ترکیه و امارات متحده عربی همچنان اقامت را از مسیر سرمایهگذاری/مالکیت ملک ارائه میدهند؛ اما تابعیت فقط در برخی کشورها (مثل ترکیه و برخی برنامههای حوزه کارائیب) از مسیر سرمایهگذاری ممکن است. یونان و امارات در این مسیر، “پاسپورت/تابعیت با خرید ملک” ارائه نمیدهند. این مقاله از سایت حامد قلیچخانی، با تمرکز بر وضعیت فعلی قوانین تا سال ۲۰۲۶، کشورهایی را مرور میکند که واقعاً با خرید ملک، اقامت یا پاسپورت ارائه میدهند و همزمان، کشورهایی را که هنوز در ذهن مخاطب بهعنوان «اقامت با خرید ملک» شناخته میشوند اما در واقع چنین مسیری ندارند، شفافسازی میکند.
چرا خرید ملک میتواند راهی برای مهاجرت باشد؟
در برخی کشورها، خرید/سرمایهگذاری ملکی در قالب برنامههای اقامت از طریق سرمایهگذاری (RBI) بهعنوان ابزار سیاستگذاری برای جذب سرمایه به کار میرود. دولتها از برنامههای «اقامت از طریق خرید ملک» برای جذب سرمایه خارجی، توسعهی بازار مسکن، تقویت بخش ساختوساز و افزایش تقاضا برای خدمات محلی استفاده میکنند. در مقابل، سرمایهگذار امکان دریافت:
- اقامت زماندار و قابل تمدید بسته به کشور، برای خود و خانواده
- دسترسی سادهتر به حساب بانکی، خدمات آموزشی و درمانی
- و در برخی کشورها ممکن است در بلندمدت مسیرهای جداگانهای برای اقامت دائم یا تابعیت وجود داشته باشد؛ اما این موضوع معمولاً به شروط مستقل (مثل حضور فیزیکی، زبان، ادغام اجتماعی و…) وابسته است و “خرید ملک” بهتنهایی برابر با “پاسپورت” نیست.
را بهدست میآورد.
البته «اقامت با خرید ملک» به این معنا نیست که در هر کشوری صرف داشتن یک آپارتمان کوچک، بهطور خودکار منجر به دریافت پاسپورت میشود. در اکثر موارد:
- حداقل مبلغ مشخصی برای خرید ملک تعیین شده است؛
- نوع ملک (نوساز، تایید شده توسط دولت، یا در پروژههای خاص) اهمیت دارد؛
- اقامت ابتدا موقت است و به شرط حفظ سرمایه، پرداخت مالیاتها و رعایت مقررات، تمدید میشود؛
- برای تابعیت، معمولاً شرط حضور فیزیکی، زبان و ادغام در جامعه مطرح است.
بنابراین وقتی صحبت از «بهترین کشور برای خرید ملک و اقامت» میشود، منظور ترکیبی از امنیت حقوقی، حداقل سرمایه، شفافیت مقررات، ریسکهای سیاسی و مالی و در نهایت هدف شخصی سرمایهگذار است؛ نه یک مسیر جادویی و تضمینی برای پاسپورت.
کشورهایی که با خرید ملک اقامت میدهند:
در این بخش کشورهایی معرفی میشوند که طبق قوانین بهروز تا سال ۲۰۲۶، هنوز مسیر اقامت یا تابعیت مرتبط با سرمایهگذاری ملکی دارند. در کنار آن، کشورهایی که در گذشته برنامههای معروفی داشتهاند اما مسیر ملکی آنها متوقف شده است نیز شفافسازی میشوند تا مخاطب دچار برداشت اشتباه نشود.
یونان
یونان یکی از مهمترین مقاصد اروپایی برای دریافت اقامت از طریق خرید ملک است. «گلدن ویزای یونان» همچنان فعال است، اما از سال ۲۰۲۴ (با اجرای اصلاحات منتشرشده در ۲۰۲۴) حداقل سرمایهگذاری ملکی برای گلدنویزای یونان دو آستانه اصلی پیدا کرده است: €800,000 برای آتیکا (Athens/Attica)، تسالونیکی، میکونوس، سانتورینی و برخی جزایر/مناطق پرتقاضا؛ و €400,000 برای سایر مناطق. همچنین استثناهای €250,000 برای برخی املاک خاص (مثل تبدیل کاربری به مسکونی/برخی املاک خاص) وجود دارد.
ویژگیهای کلیدی یونان:
- اعطای اقامت موقت ۵ ساله قابل تمدید در ازای خرید ملک با حداقل سرمایه تعیینشده؛
- برای تمدید کارت اقامت سرمایهگذار الزام به اقامت فیزیکی مستمر وجود ندارد (در چارچوب گلدنویزای یونان). البته در نظر داشته باشید که برای مسیرهای اقامت بلندمدت اتحادیه اروپا یا تابعیت، معمولاً حضور فیزیکی/اقامت واقعی و شروط ادغام لازم میشود.
- امکان درخواست اقامت بلندمدت و سپس شهروندی پس از چند سال اقامت قانونی و رعایت شرایط حضور، زبان و ادغام.
این ترکیب باعث شده یونان همچنان در میان بهترین کشورها برای خرید ملک و دریافت اقامت در اتحادیه اروپا قرار بگیرد؛ هرچند افزایش آستانه سرمایهگذاری، آن را به گزینهای برای سرمایهگذاران جدیتر تبدیل کرده است.
اسپانیا
اسپانیا سالها بهعنوان یکی از معروفترین کشورها برای اقامت با خرید ملک از طریق «گلدن ویزا» شناخته میشد. البته دولت اسپانیا اعطای ویزای طلایی بر پایه خرید ملک را متوقف کرده است و تمرکز را از بخش املاک به سایر حوزههای سرمایهگذاری منتقل کرده است.
نکات مهم برای اسپانیا در سال ۲۰۲۶:
- خرید ملک دیگر بهتنهایی منجر به گلدن ویزا نمیشود؛
- مسیرهای سرمایهگذاری دیگر (مانند کسبوکار، اشتغال تخصصی یا سرمایهگذاریهای مولد) قابل بررسی است؛
- بسیاری از صفحات قدیمی اینترنتی هنوز اسپانیا را بهعنوان کشوری معرفی میکنند که «با خرید ملک اقامت میدهد»، اما این اطلاعات بهروز نیست.
بنابراین برای محتوای حرفهای و قابل استناد، اسپانیا نباید در فهرست فعلی کشورهایی قرار بگیرد که الان با خرید ملک اقامت میدهند؛ بلکه باید بهعنوان «برنامهای که متوقف شده است» معرفی شود.
پرتغال
پرتغال نیز مانند اسپانیا سالها از طریق برنامه «Golden Visa» و خرید ملک، اقامت اعطا میکرد. اما طبق اصلاحات سال ۲۰۲۳، گزینهی خرید ملک حذف شده است. همچنین مسیرهای واجد شرایط، فقط صندوق/فرهنگی/تحقیقاتی نیستند، بلکه مسیرهایی مثل ایجاد کسبوکار و ایجاد اشتغال (job creation) هم (طبق شرایط برنامه) همچنان در چارچوب Golden Visa مطرحاند.
بهروزترین نکات درباره پرتغال:
- خرید ملک دیگر برای دریافت ویزای طلایی پذیرفته نمیشود؛
- برای اقامت سرمایهگذاری باید از مسیرهای غیرملکی استفاده شود؛
- هنوز بسیاری از متون قدیمی، پرتغال را بهعنوان «بهترین کشور برای خرید ملک و اقامت» معرفی میکنند که از نظر حقوقی در سال ۲۰۲۶ صحیح نیست.
در نتیجه، پرتغال نیز در عمل از فهرست کشورهایی که با خرید ملک اقامت میدهند، خارج شده است.
ترکیه
ترکیه همچنان یکی از فعالترین برنامههای تابعیت از طریق سرمایهگذاری ملکی را دارد. طبق مقررات فعلی، خرید یک یا چند ملک با حداقل مجموع ۴۰۰ هزار دلار آمریکا و نگهداری آن برای حداقل سه سال، میتواند منجر به دریافت شهروندی ترکیه برای متقاضی اصلی و خانوادهاش شود.
همچنین:
- برای اقامت کوتاهمدت بر پایه مالکیت ملک، حداقل ارزش ملک ۲۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا (طبق ارزش/ارزشگذاری رسمی مورد قبول اداره مربوطه) بهعنوان شرط سراسری از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ اعمال شده است.
- مسیر ترکیه از نظر سرعت دریافت پاسپورت نسبت به بسیاری از گزینههای اروپایی سریعتر است، اما ریسکهای ارزی، سیاسی و اقتصادی خاص خود را دارد.
برای کسانی که بهدنبال «خرید ملک و دریافت پاسپورت» هستند، ترکیه از معدود گزینههایی است که در سال ۲۰۲۶ هنوز چنین مسیری را ارائه میدهد؛ هرچند باید با دقت و تحلیل ریسک انتخاب شود.
امارات متحده عربی
امارات و بهخصوص دبی، در سالهای اخیر به یکی از جذابترین مقاصد برای سرمایهگذاری در املاک و دریافت اقامت تبدیل شده است. بر اساس مقررات فعلی، چند مسیر اصلی برای سرمایهگذاران ملکی وجود دارد:
- ویزای ۱۰ ساله (Golden Visa) برای سرمایهگذار ملکی با ارزش خرید ملک برابر یا بیش از ۲,۰۰۰,۰۰۰ درهم در زمان خرید.
- ویزاهای کوتاهتر (۲ ساله قابل تمدید) برای سرمایهگذاران ملکی با آستانههای سرمایهگذاری پایینتر، بسته به امارت و نوع ملک.
ویژگیهای کلیدی امارات:
- عدم وجود مالیات بر درآمد شخصی؛
- امکان زندگی، تحصیل و کار (اشتغال منوط به رعایت مقررات بازار کار و اخذ مجوزهای لازم است و “صرف داشتن اقامت ملکی” بهمعنای حق کارِ خودکار نیست.)
- فرآیند نسبتاً شفاف و دیجیتالی برای ثبت ملک و صدور اقامت.
امارات در عمل، از نظر ترکیب «امنیت حقوقی، ثبات اقتصادی، زیرساختها و امکان دریافت اقامت بلندمدت با خرید ملک»، یکی از گزینههای جدی برای سرمایهگذاران منطقهای و بینالمللی است.
قبرس
در قبرس برنامه Cyprus Investment Programme (تابعیت/طبیعیسازی از طریق سرمایهگذاری) طبق تصمیم هیئت وزیران، از ۱ نوامبر ۲۰۲۰ خاتمه یافت و بعد از این تاریخ درخواست جدید پذیرفته نمیشود. طبق قوانین فعلی، برای مسیر خانه/آپارتمان خرید باید اولین فروش از شرکت سازنده باشد، با ارزش حداقل €300,000 (به همراه VAT) و رسیدهای پرداخت حداقل €300,000 (بدون VAT)باشد. همچنین برای این مسیر، خرید حداکثر تا ۲ واحد مسکونی مجاز است.
نکات مهم درباره قبرس:
- اقامت اعطایی، اقامت دائم است اما تابعیت خودکار ارائه نمیکند؛
- شرایط حضور فیزیکی نسبت به بسیاری از کشورهای اروپایی آسانتر است؛
- برای افرادی که بهدنبال ترکیب «ملک اروپایی + اقامت پایدار» هستند، همچنان گزینهای قابل بررسی است.
قطر
قطر در سالهای اخیر قوانین خود را بهگونهای اصلاح کرده که مالکان ملک در این کشور بتوانند از مزایای اقامت برخوردار شوند. طبق مقررات، خرید ملک در مناطق مجاز برای غیرقطریها با حداقل ارزش ۷۳۰,۰۰۰ ریال قطری میتواند منجر به دریافت اقامت مرتبط با تملک ملک (Property-related residency) شود و سرمایهگذاری ملکی در سطح حدود ۳٫۶۵ میلیون ریال امکان دسترسی به حقوق گستردهتری شبیه اقامت دائم را فراهم میکند.
مزیت قطر برای برخی سرمایهگذاران:
- اقتصاد مبتنی بر انرژی و پروژههای بزرگ زیرساختی؛
- بازار نسبتاً محدود و کنترلشده املاک؛
- امکان ترکیب سرمایهگذاری ملکی با حضور تجاری یا شغلی.
کشورهای حوزه کارائیب (سنت کیتس، آنتیگوا، دومینیکا، گرانادا و…)
در حوزه کارائیب، چند کشور کوچک اما شناختهشده، برنامههای تابعیت از طریق سرمایهگذاری (Citizenship by Investment) دارند که در آنها خرید ملک در پروژههای تأیید شده، یکی از گزینههای اصلی است. نمونهها شامل:
- سنت کیتس و نویس (St. Kitts & Nevis)
- آنتیگوا و باربودا (Antigua & Barbuda)
- دومینیکا (Dominica)
- گرانادا (Grenada)
ویژگیهای کلی این برنامهها:
- حداقل سرمایهگذاری ملکی (برای گزینه Real Estate) بسته به کشور متفاوت است؛ مثلاً در سنتکیتس حداقل ۳۲۵,۰۰۰ دلار برای پروژه/کاندوهای تاییدشده است و برای خانه مستقل میتواند ۶۰۰,۰۰۰ دلار باشد؛
- امکان دریافت پاسپورت دوم در بازه زمانی نسبتاً کوتاه (معمولاً چند ماه)؛
- امکان سفر بدون ویزا به تعداد قابلتوجهی از کشورها (بسته به پاسپورت هر کشور).
این کشورها بیش از آنکه «بهترین کشورها برای زندگی بلندمدت» باشند، برای افرادی مناسباند که بهدنبال تابعیت دوم، تنوع پاسپورت و انعطاف در رفتوآمد بینالمللی هستند.
آمریکا
ایالات متحده آمریکا بهطور مکرر در جستوجوهای «اقامت با خرید ملک» دیده میشود، اما نکتهی مهم این است که خرید ملک در آمریکا بهخودیخود هیچ نوع اقامت، ویزا یا گرینکاردی اعطا نمیکند. در سطح فدرال، ممنوعیت کلی برای خرید ملک توسط اتباع خارجی وجود ندارد؛ اما در برخی ایالتها برای برخی اشخاص/ملیتها محدودیتهای قانونی وضع شده و برخی معاملات املاکِ نزدیک تأسیسات حساس نیز میتواند در چارچوب CFIUS مشمول بررسی باشد.
مسیرهای مهاجرت به آمریکا عموماً شامل:
- ویزاهای کاری، تحصیلی یا خانوادگی؛
- یا برنامههایی مانند EB-5 که نیازمند سرمایهگذاری در کسبوکار مولد و ایجاد شغل است، نه صرفاً خرید یک واحد مسکونی.
بنابراین، اگرچه آمریکا از نظر سرمایهگذاری ملکی برای برخی افراد جذاب است، اما نباید در کنار کشورهایی قرار بگیرد که واقعا «با خرید ملک اقامت میدهند». در این مقاله، نام آمریکا صرفاً برای رفع این سوءبرداشت رایج ذکر میشود.
این بخش، تصویر نسبتاً دقیقی از وضعیت سال ۲۰۲۶ مطرح کردیم: برخی کشورها (یونان، ترکیه، امارات، قبرس، قطر و کشورهای کارائیب) هنوز بهطور مستقیم یا غیرمستقیم، اقامت یا تابعیت را به سرمایهگذاران ملکی ارائه میدهند، در حالی که کشورهایی مانند اسپانیا و پرتغال مسیرهای ملکی خود را متوقف کردهاند و آمریکا اساساً برنامهای برای اقامت با خرید ملک ندارد.
بهترین کشورها برای خرید ملک با هزینه مناسب (ارزانترین کشورها + امنیت سرمایه)
وقتی صحبت از بهترین کشورها برای خرید ملک و دریافت اقامت با بودجه منطقی میشود، دو معیار باید همزمان در نظر گرفته شود:
- آستانه ورودی نسبتاً پایین برای خرید ملک
- امنیت حقوق مالکیت و ثبات نسبی اقتصادی–حقوقی
با توجه به وضعیت برنامههای اقامتی در سال 2026، چند گروه کشور بیشتر در کانون توجه هستند:
- ترکیه (Turkey)
- برای اقامت کوتاهمدت مبتنی بر مالکیت ملک در ترکیه، برای خریدهای از 16 اکتبر 2023 به بعد، ارزشِ درجشده در سند (tapu) باید حداقل 200,000 دلار آمریکا باشد (کمتر از این رقم، مبنای اقامت ملکی محسوب نمیشود).
- برای شهروندی از طریق خرید ملک، حداقل 400 هزار دلار سرمایهگذاری ملکی لازم است.
- بازار ملک متنوع و امکان خرید واحدهای ارزان در شهرهای غیر از استانبول یا حومهها وجود دارد، هرچند ریسک نوسان ارزی و تورم باید جدی گرفته شود.
- یونان (Greece)
- «گلدن ویزای یونان» همچنان یکی از نسبتاً ارزانترین مسیرهای اقامت ملکی در اتحادیه اروپاست، اما از 2024-2025، حداقل رقم عمدتاً به €400,000 (بسیاری از مناطق) یا €800,000 (مناطق پرتقاضا) رسید.
- در مقابل، مزیت مهم آن، دسترسی به منطقه شنگن، نظام حقوقی باثبات و بازار اجاره قابلقبول در شهرهای اصلی است.
- قبرس (Cyprus)
- برنامه اقامت دائم از طریق خرید ملک، حداقل سرمایهگذاری حدود 300 هزار یورو (بهعلاوه مالیات بر ارزش افزوده) را طلب میکند.
- قبرس بهعنوان عضو اتحادیه اروپا، از نگاه حقوق مالکیت و ثبات قانونی، گزینهای نسبتاً امن محسوب میشود، هرچند بازار ملک آن کوچکتر و نقدشوندگی پایینتر از کشورهایی مثل ترکیه و امارات است.
- امارات متحده عربی (UAE)
- امارات «ارزانترین» گزینه نیست، اما از نظر توازن امنیت سرمایه، ثبات حقوقی و بازده اجاره جذاب است.
- در دبی، خرید ملک با ارزش حداقل حدود 750 هزار درهم میتواند مبنای اخذ برخی انواع ویزای اقامتی باشد و برای گلدن ویزای 10 ساله، حداقل 2 میلیون درهم سرمایهگذاری ملکی مورد نیاز است.
- عدم وجود مالیات بر درآمد و ساختار حرفهای ثبت املاک، این کشور را برای سرمایهگذاران محتاط جذاب میکند.
- کشورهای حوزه کارائیب (CBI – شهروندی در برابر سرمایهگذاری)
- در کشورهایی مانند سنتکیتس و نویس، آنتیگوا و باربودا، دومینیکا، گرانادا و سنتلوسیا، امکان دریافت مستقیم شهروندی در برابر سرمایهگذاری وجود دارد؛ حداقل سرمایهگذاری ملکی در برنامههای CBI کارائیب یکسان نیست، به عنوان مثال Dominica: $200,000، St. Kitts & Nevis: $325,000، Antigua & Barbuda: $300,000، Saint Lucia: $300,000، Grenada: $270,000 (طبق اصلاحات 2024)
- از نظر قیمت، این کشورها لزوماً «ارزانترین» بازار ملک در دنیا نیستند، اما وقتی پاسپورت و آزادی سفر را هم در نظر میگیرید، نسبت قیمت به مزیت برای برخی متقاضیان جذاب تلقی میشود.
در عمل، برای انتخاب «بهترین کشور» با بودجه محدود باید این توازن را سنجید:
- اگر اولویت قیمت پایین ملک است و ریسک نوسان اقتصادی قابلقبول، کشورهایی مثل ترکیه در خط اول قرار میگیرند.
- اگر اولویت چارچوب حقوقی یک کشور عضو اتحادیه اروپا باشد، یونان و قبرس میتوانند گزینههای قویتری باشند؛ اما اقامت حاصل از خرید ملک در یک کشور عضو EU، بهخودیِ خود حق اقامت/کار در سایر کشورهای اتحادیه اروپا را ایجاد نمیکند (حقوق زندگی/کار در سایر کشورهای EU مربوط به شهروندان EU است یا نیازمند مجوزهای جداگانه).
- اگر ترکیب امنیت سرمایه، بازار اجاره پویا و مالیات پایین مهمتر باشد، امارات (بهویژه دبی) در چشمانداز 2026 جایگاه ویژهای دارد.
مقایسه کشورها برای خرید ملک و دریافت اقامت
در انتخاب بهترین کشور برای خرید ملک و دریافت اقامت، تنها عدد اولیه سرمایهگذاری کافی نیست؛ ساختار اقامت، امکان کار، وضعیت خانواده و ریسکهای حقوقی نیز باید در کنار هم دیده شود. جدول زیر یک مقایسه خلاصه و تقریبی بین چند مقصد پرمراجعه در سال 2026 ارائه میکند (ارقام و شرایط میتوانند با توجه به تغییر قوانین و نوع پروژه، متفاوت باشند و نیاز به بررسی بهروز و تخصصی دارند):
| کشور / برنامه | حداقل مبلغ خرید ملک برای اقامت (تقریبی) | زمان تقریبی دریافت اقامت اولیه | امکان پاسپورت مستقیم یا غیرمستقیم | مالیاتها (بهصورت خلاصه) | اجازه کار برای دارنده اقامت | امکان همراهی خانواده | ریسک مصادره اموال / ثبات حقوق مالکیت | چشمانداز بازده سرمایهگذاری |
| ترکیه | برای اقامت ملکی، حداقل 200,000 (کمتر از این رقم مبنای اقامت ملکی نیست) | معمولاً چند ماه بعد از تکمیل خرید و ثبت | شهروندی مستقیم در صورت رعایت حد نصاب و شرایط، نسبتاً سریع | مالیات بر اجاره و عوارض محلی وجود دارد؛ عدم مالیات جهانی | امکان کار پس از اخذ مجوز و طی روند اداری | امکان همراهی همسر و فرزندان زیر سن مشخص | حقوق مالکیت نسبتاً تثبیتشده، اما ریسک نوسان ارزی و سیاسی وجود دارد | بازار پویا، اما وابسته به تورم و نرخ ارز؛ مناسب دیدگاه ریسکپذیرتر |
| یونان | عمدتاً €400,000 یا €800,000 بسته به منطقه و نوع ملک | معمولاً 3–9 ماه پس از تکمیل پرونده | اقامت بلندمدت؛ پاسپورت فقط از طریق اقامت طولانیمدت و ادغام (نه مستقیم) | مالیات بر اجاره و مالیات سالانه ملک؛ نظام مالیاتی شفاف اتحادیه اروپا | اجازه کار در یونان (با توجه به نوع اقامت و قوانین جاری) | امکان همراهی خانواده درجه یک | ریسک مصادره پایین، نظام حقوقی پایدار اتحادیه اروپا | بازار در حال رشد ملایم؛ جذاب برای دید بلندمدت و تنوعسازی ارزی |
| قبرس | حدود 300,000 یورو + VAT برای اقامت دائم ملکی | عموماً چند ماه بعد از خرید و تکمیل مدارک | پاسپورت فقط از مسیر اقامت طولانیمدت و شرایط خاص؛ برنامه شهروندی مستقیم متوقف شده است | مالیات بر درآمد داخلی، مالیات ملک و هزینههای ثبت؛ اما برخی معافیتها برای سرمایهگذاران | در اقامت دائم سریع (Regulation 6(2)) قبرس، دارنده و همسر باید اعلام کنند قصد کار یا دریافت حقوق در قبرس ندارند. | امکان همراهی خانواده | کشور کوچک با حقوق مالکیت نسبتاً با ثبات؛ حساس به چرخههای منطقهای | بازار کوچکتر و نقدشوندگی پایینتر، اما مناسب برای تنوعسازی سبد سرمایه |
| امارات (دبی) | از حدود 750,000 درهم برای برخی انواع اقامت؛ 2,000,000 درهم برای گلدن ویزای ملکی | در صورت تکمیل مدارک، معمولاً نسبتاً سریع | پاسپورت امارات بهطور مستقیم از طریق خرید ملک اعطا نمیشود؛ اما اقامت بلندمدت و ثبات حضور میتواند مسیر را برای برخی دستهها تسهیل کند | عدم مالیات بر درآمد شخصی و اجاره؛ عوارض و هزینههای ثبت و سرویس وجود دارد | امکان کار با ویزای مناسب؛ بازار کار گسترده در بسیاری از حوزهها | امکان همراهی خانواده برای بسیاری از انواع ویزا | ریسک مصادره بسیار پایین، سیستم ثبت املاک مدرن، ثبات بالای حقوق مالکیت | بازار پویا با بازده اجاره جذاب در برخی مناطق و چشمانداز رشد تا 2030 |
| کشورهای حوزه کارائیب (CBI) | حداقل سرمایهگذاری ملکی در برنامههای CBI یکسان نیست: مثلاً سنتکیتس = $325,000، آنتیگوا = $300,000، و دومینیکا = $200,000. | اغلب بین چند ماه تا حدود یک سال | دریافت مستقیم پاسپورت (شهروندی)، نه صرفاً اقامت | عموماً بدون مالیات بر سود سرمایه و ارث؛ ساختار مالیاتی مطلوب برای افراد با دارایی بالا | حق کار داخلی محدود و بازار کار کوچک؛ بیشتر برای «پاسپورت دوم» استفاده میشود | امکان همراهی خانواده (همسر، فرزندان و گاهی والدین) | ریسک سیاسی–اقتصادی پایین تا متوسط؛ وابسته به ثبات هر کشور و فشارهای بینالمللی بر برنامه CBI | ملک بیشتر بهعنوان بخشی از بسته «پاسپورت + تخفیف مالیاتی» دیده میشود تا سرمایهگذاری خالص ملکی |
این مقایسه، یک نقشهی اولیه برای انتخاب مقصد است؛ در عمل، هر کشور زیرمجموعهای از برنامهها و استثناها دارد که باید بهروز و موردی بررسی شود.
چه کشورهایی با خرید ملک پاسپورت میدهند؟
در اغلب کشورها، خرید ملک فقط منجر به اقامت موقت یا دائم میشود و پاسپورت (شهروندی) بعد از چند سال زندگی، یادگیری زبان و ادغام در جامعه اعطا میشود. اما در سال 2026 هنوز چند دسته برنامه وجود دارد که بهطور مستقیم یا شبهمستقیم امکان دریافت پاسپورت را با محوریت سرمایهگذاری ملکی فراهم میکنند:
- کشورهای حوزه کارائیب با برنامههای شهروندی در برابر سرمایهگذاری (CBI)
چند کشور در حوزه کارائیب، مانند سنتکیتس و نویس (St Kitts and Nevis)، دومینیکا (Dominica)، گرانادا (Grenada)، آنتیگوا و باربودا (Antigua and Barbuda) و سنتلوسیا (Saint Lucia)، برنامههای شهروندی در برابر سرمایهگذاری دارند که یکی از گزینههای آنها، سرمایهگذاری در ملک تأییدشده است.- حداقل سرمایهگذاری ملکی معمولاً از حدود 200,000 دلار به بالا شروع میشود (بهعلاوه هزینههای دولتی و کارمزدها). البته حداقل سرمایهگذاری ملکی در برنامههای CBI «یک عدد واحد/معمول» نیست و کشور به کشور متفاوت است (مثلاً دومینیکا US$200,000؛ آنتیگوا US$300,000؛ سنتکیتس US$325,000 برای کاندو/سهم یا US$600,000 برای خانه مستقل).
- در صورت تکمیل شرایط و بررسی پیشینه، متقاضی و خانوادهاش مستقیماً پاسپورت آن کشور را دریافت میکنند؛ این پاسپورتها غالباً امکان سفر بدون ویزا به تعداد قابلتوجهی کشور را فراهم میکنند.
- ترکیه – شهروندی از طریق سرمایهگذاری ملکی
- ترکیه در قالب «شهروندی از طریق سرمایهگذاری»، برای افرادی که حداقل 400,000 دلار در ملک خریداری کنند (و ملک را برای مدت مشخصی نفروشند)، امکان دریافت تابعیت ارائه میدهد.
- در این برنامه، ملک نقش اصلی را دارد و در صورت رعایت حد نصاب و شرایط قانونی، روند دریافت پاسپورت میتواند نسبتاً کوتاهمدت باشد؛ اما قوانین و مبالغ حداقلی ممکن است در آینده تغییر کنند.
- مالتا و برخی برنامههای ترکیبی در اروپا
- در کشورهایی مانند مالتا، مسیرهایی برای کسب شهروندی از طریق سرمایهگذاری وجود دارد که معمولاً ترکیبی از کمک بلاعوض، نگهداری ملک (خرید یا اجاره بلندمدت) و هزینههای دولتی است (البته دادگاه دادگستری اتحادیه اروپا (CJEU) در 29 آوریل 2025 – پرونده C-181/23 – طرح شهروندی سرمایهگذاری مالتا را مغایر حقوق اتحادیه اعلام کرده است).
- در این مدلها، خودِ خرید ملک بهتنهایی کافی نیست، اما ملک یکی از اجزای اصلی بسته سرمایهگذاری است.
نکات بسیار مهم برای جمعبندی این بخش:
- در بیشتر کشورهای اروپایی، تابعیت معمولاً پس از سالها اقامت قانونی و احراز شروط ادغام ممکن است؛ اما در امارات تابعیت «مسیر عمومیِ مبتنی بر چند سال اقامت/ادغام» ندارد و فقط از طریق nomination مراجع عالی (Rulers/Crown Princes’ Courts، Executive Councils، Cabinet) انجام میشود.
- برنامههای «پاسپورت در برابر خرید ملک» در سالهای اخیر زیر ذرهبین نهادهای بینالمللی قرار گرفتهاند؛ بنابراین شرایط، مبالغ و حتی بقای این برنامهها میتواند در بازه 2026–2027 تغییر کند و لازم است پیش از هر تصمیم، آخرین نسخه قوانین و ریسکهای اعتباری برنامهها بررسی شود.
معیارهای انتخاب بهترین کشور برای سرمایهگذاری ملکی
انتخاب بهترین کشور برای خرید ملک و دریافت اقامت فقط به «نام کشور» یا یک عدد حداقلی سرمایهگذاری وابسته نیست. قبل از هر تصمیم، چند معیار اصلی باید بهصورت همزمان بررسی شود تا ریسک مهاجرت با خرید ملک کاهش یابد و سرمایه در مسیر درستی قرار بگیرد. مهمترین این معیارها عبارتاند از:
- هدف شخصی از سرمایهگذاری
ابتدا باید مشخص شود هدف اصلی چیست:- فقط «اقامت با خرید ملک»
- اقامت + امکان گرفتن پاسپورت در میانمدت
- یا صرفاً «سرمایهگذاری روی بازار مسکن» بدون نیاز جدی به اقامت.
کشورهایی که برای اقامت مناسب هستند، لزوماً بهترین گزینه از نظر رشد قیمت یا بازده اجاره نیستند و بالعکس.
- حداقل بودجه و قدرت مالی
بسیاری از کشورهایی که با خرید ملک اقامت میدهند، کف سرمایهگذاری مشخص دارند. اگر بودجه نزدیک به حداقل باشد، ریسک انتخاب پروژه ضعیف یا لوکیشن نامناسب بیشتر میشود. بهتر است کشوری انتخاب شود که بودجه واقعی، کمی بالاتر از حداقل تعیینشده باشد تا حق انتخاب مناسبی وجود داشته باشد. - امنیت حقوق مالکیت و ریسک سیاسی
برای انتخاب بهترین کشور برای سرمایهگذاری در ملک، باید به موارد زیر توجه شود:- ثبات قوانین مالکیت برای خارجیها
- سابقه مصادره اموال یا تغییرات ناگهانی در برنامههای اقامتی
- استقلال نسبی دستگاه قضایی و شفافیت ثبت اسناد
کشورهایی که ریسک بالاتری در این حوزه دارند، حتی اگر «ارزانترین کشور برای خرید ملک و اقامت» باشند، گزینهی مناسبی برای سرمایهی بلندمدت محسوب نمیشوند.
- ثبات اقتصادی و ارزی
تورم، نوسان شدید ارز، بحرانهای بانکی یا بدهیهای دولتی، میتواند ارزش ملک را روی کاغذ بالا نشان دهد اما قدرت واقعی سرمایه را کاهش دهد. نسبت رشد قیمت ملک به تورم، شاخص مهمی برای ارزیابی واقعی بودن بازده است. - ساختار مالیاتی و هزینههای پنهان
در مقایسه کشورها برای خرید ملک و دریافت اقامت، موارد زیر باید بررسی شود:- مالیات بر درآمد اجاره
- مالیات بر سود ناشی از فروش ملک
- عوارض سالانه و مالیات دارایی
- هزینههای ثبت، نوتاری، وکیل و مشاور
ممکن است کشوری در نگاه اول ارزان به نظر برسد، اما هزینههای دائمی، بازده خالص را بهشدت کاهش دهد.
- نقدشوندگی بازار و عمق تقاضا
بهترین کشورها برای خرید ملک، معمولاً بازارهایی هستند که:- تقاضای داخلی و خارجی پایدار دارند
- امکان فروش مجدد ملک در بازه منطقی وجود دارد
- فاصلهی بین قیمت آگهی و قیمت معامله واقعی خیلی زیاد نیست
خرید در بازارهای بسیار کوچک یا کمعمق، خروج در زمان نیاز را دشوار میکند.
- ساختار اقامتی برنامه
در تحلیل کشورهایی که با خرید ملک اقامت میدهند، لازم است:- نوع اقامت (موقت، دائم، مشروط به حفظ سرمایه)
- حداقل حضور فیزیکی سالانه
- امکان تمدید و تبدیل به اقامت دائم
بهصورت جزئی بررسی شود. گاهی یک برنامه اقامتی روی کاغذ جذاب است اما در عمل بهدلیل الزام حضور طولانی، برای سبک زندگی متقاضی مناسب نیست.
- امکان همراهی خانواده و اجازه کار
برای بسیاری از متقاضیان، بهترین کشور برای اقامت از طریق خرید ملک، جایی است که:- همسر و فرزندان نیز بتوانند اقامت بگیرند
- اجازه تحصیل و خدمات درمانی برای خانواده فراهم باشد
- دارنده اقامت، حق کار، تأسیس شرکت یا فعالیت حرفهای داشته باشد.
در مجموع، انتخاب مقصد مناسب زمانی استاندارد و حرفهای است که این معیارها در کنار هم دیده شوند، نه صرفاً بر مبنای یک تبلیغ یا یک عدد جذاب.
مراحل خرید ملک و اخذ اقامت در خارج از کشور
هرچند جزئیات مراحل در هر کشور متفاوت است، اما مسیر کلی «خرید ملک و دریافت اقامت» را میتوان در چند گام اصلی خلاصه کرد. طی این مراحل به شکل منظم، ریسک خطا و تصمیمهای احساسی را کاهش میدهد:
- تعریف هدف و انتخاب نوع برنامه
- مشخص کردن هدف: فقط سرمایهگذاری، دریافت اقامت، یا ترکیب هر دو
- مقایسه کشورها براساس بودجه، هدف اقامتی و ریسکپذیری
- کوتاه کردن لیست به ۲ یا ۳ کشور منطقی بهجای بررسی سطحی دهها گزینه
- مشاوره حقوقی و مالی تخصصی
- بررسی محدودیتهای خاص برای اتباع ایرانی (تحریمها، محدودیت بانکی، قوانین تملک)
- تحلیل مالیاتها، هزینههای سالانه و ساختار اقامت هر کشور
- دریافت مشاوره از وکلای مهاجرت و مشاوران املاک معتبر در کشور مقصد
- انتخاب شهر، منطقه و نوع ملک
- تحلیل بازار شهرهای مختلف؛ بهترین شهر برای سرمایهگذاری مسکن لزوماً پایتخت نیست
- انتخاب نوع ملک (آپارتمان، ویلا، تجاری کوچک) متناسب با هدف سرمایهگذاری و اقامت
- بررسی زیرساختها، دسترسی، مدارس، بیمارستانها و کیفیت زندگی در منطقهی انتخابی
- بازدید و انتخاب پروژه / ملک
- بازدید حضوری یا آنلاین از چند گزینهی مختلف
- بررسی سابقهی سازنده، کیفیت ساخت و وضعیت سند
- پرهیز از تصمیمگیری فقط بر اساس رندر، ماکت یا تبلیغات
- بررسی حقوقی (Due Diligence)
- بررسی پاک بودن سند، عدم بازداشت یا رهن غیرشفاف
- کنترل وضعیت بدهیها و بدهیهای احتمالی به شهرداری یا اداره مالیات
- اطمینان از اینکه ملک، با برنامهی اقامتی مورد نظر سازگار است (مثلاً در برخی کشورها فقط ملکهای نو یا پروژههای تأییدشده برای اقامت قابل قبولاند).
- امضای قرارداد و پرداختها از مسیرهای مجاز
- امضای پیشقرارداد یا قرارداد نهایی ترجیحاً با وکیل محلی و در کشورهایی که معامله باید رسمی انجام شود، نزد نوتاری/دفتر اسناد رسمی
- تقسیم پرداخت به چند مرحلهی شفاف و ثبتشده
- استفاده از مسیرهای رسمی و قابلردیابی برای انتقال پول و پرهیز از روشهای غیرقانونی یا پرریسک.
- ثبت ملک و دریافت سند رسمی
- ثبت معامله در اداره ثبت اسناد یا سیستم الکترونیک کشور مقصد
- دریافت سند یا گواهی مالکیت رسمی (Deed / Title) به نام خریدار
- در صورت لزوم، ثبت ملک در شهرداری یا نهادهای محلی برای پرداخت عوارض.
- تشکیل پرونده اقامت بر اساس خرید ملک
- تکمیل فرمهای مرتبط با ویزای خرید ملک یا ویزای سرمایهگذاری
- ارائه مدارک هویتی، مالی، سند ملک و رسیدهای پرداخت
- انجام مراحل بیومتریک، انگشتنگاری و پرداخت هزینههای دولتی اقامت
- دریافت کارت اقامت و رعایت تعهدات بعدی
- دریافت ویزا یا کارت اقامت برای متقاضی اصلی و اعضای خانواده
- رعایت شروط حضور (در صورت وجود)، تمدید دورهای اقامت و حفظ ارزش و مالکیت ملک
- بهروزرسانی اطلاعات در صورت تغییر وضعیت تأهل، آدرس یا ساختار سرمایهگذاری.
رعایت این گامها با نظم و مستندسازی کامل، هم روند مهاجرت با خرید ملک را شفافتر میکند و هم در آینده، هنگام تمدید اقامت یا بررسی پرونده، از بروز مشکل جلوگیری خواهد کرد.
مدارک مورد نیاز خرید ملک در کشورهای مختلف
هر کشور فهرست خاص خود را برای مدارک لازم تعیین میکند، اما در اکثر برنامههای «اقامت با خرید ملک»، چند دسته مدرک تقریباً همیشه تکرار میشود. آمادهسازی این مدارک قبل از شروع فرایند، سرعت کار را بالاتر میبرد و احتمال رد پرونده را کاهش میدهد:
- مدارک هویتی و سفر
- پاسپورت معتبر با تاریخ انقضای کافی
- شناسنامه و در صورت نیاز کارت ملی برای تطبیق هویت
- عکس بیومتریک مطابق با استانداردهای کشور مقصد
- مدارک خانوادگی
- سند ازدواج برای همراه کردن همسر
- شناسنامه یا گواهی تولد فرزندان
- در برخی کشورها، مدارک حضانت برای فرزندان زیر سن قانونی
- مدارک مالی و منبع سرمایه
- پرینت حساب بانکی و صورتحسابهای مالی
- گواهی درآمد (فیش حقوقی، اظهارنامه مالیاتی، ترازنامه و مدارک شرکت برای صاحبان کسبوکار)
- مدارک مربوط به فروش دارایی (مثلاً فروش ملک در ایران) برای اثبات منشا قانونی سرمایه
این بخش در بسیاری از کشورها برای جلوگیری از پولشویی بسیار جدی گرفته میشود.
- سوابق کیفری و گواهی عدم سوء پیشینه
- گواهی عدم سوء پیشینه از کشور محل اقامت فعلی
- در بسیاری از برنامههای اقامت، ارائه گواهی عدم سوءپیشینه/Police record جزء مدارک الزامی یا بسیار رایج است (جزئیات و دامنه زمانیِ گواهی، کشوربهکشور متفاوت است).
- مدارک مرتبط با ملک و قرارداد
- پیشقرارداد یا قرارداد خرید ملک
- رسیدهای پرداخت و تأییدیههای بانکی
- گواهی رسمی ارزشگذاری/ارزیابی ملک
- مدارک تکمیلی برای اقامت
- فرمهای درخواست ویزا یا اقامت
- بیمه سلامت (در برخی کشورها شرط صدور اقامت است)
- گواهی پزشکی یا تستهای سلامت در صورت نیاز
- ترجمه رسمی و تاییدات بینالمللی
- ترجمه رسمی مدارک فارسی به زبان مورد قبول کشور مقصد
- برای مدارک صادره از ایران معمولاً تاییدات داخلی انجام میشود و سپس بسته به کشور مقصد، تایید سفارت/کنسولگری لازم است؛ برای امارات (از جمله دبی) معمولاً تأیید نمایندگی امارات و سپس Attestation وزارت خارجه امارات (MoFA) انجام میشود.
- در کشور مقصد اگر عضو «کنوانسیون آپوستیل ۱۹۶۱» باشد، «آپوستیل» کافی است؛ اگر عضو نباشد، باید مسیر «legalisation/attestation کنسولی و سفارتی» طی شود (برای مدارک صادره از ایران چون ایران عضو کنوانسیون نیست، آپوستیل صادر نمیشود).
از آنجا که لیست مدارک در زمان و بین کشورها تغییر میکند، قبل از هر اقدام، لازم است آخرین چکلیست رسمی آن برنامه یا کشور بهصورت بهروز و دقیق بررسی شود.
سوالات متداول
برای شروع فرآیند اقامت از طریق خرید ملک، حداقل بودجه چقدر باید باشد؟
حداقل بودجه به کشور مقصد و نوع برنامه بستگی دارد. در برخی کشورها، با مبالغ نسبتاً پایینتر میتوان اقامت موقت یا محلی دریافت کرد، اما برای برنامههای گلدن ویزا و اقامتهای جذابتر، معمولاً به چند صد هزار یورو یا دلار نیاز است. توصیه میشود قبل از تصمیم، بودجه بهصورت واقعبینانه و همراه با هزینههای جانبی (مالیات، کارمزدها، سفر، مشاوره حقوقی) محاسبه شود.
آیا ارزانترین کشور برای خرید ملک، بهترین گزینه برای اقامت هم هست؟
الزاماً خیر. ارزانترین کشورها برای خرید خانه همیشه امنترین یا پایدارترین مقصدها نیستند. هنگام انتخاب باید علاوهبر قیمت ملک، مواردی مثل ثبات سیاسی، ریسک مصادره، کیفیت نظام درمان و آموزش، و قدرت پاسپورت یا اقامت آن کشور نیز بررسی شود.
آیا فقط با خرید ملک میتوان پاسپورت گرفت؟
در اغلب کشورها، خرید ملک صرفاً به اقامت (موقت یا دائم) منجر میشود و پاسپورت پس از چند سال زندگی، پرداخت مالیات و ادغام در جامعه اعطا میشود. تنها در تعداد محدودی از کشورها، برنامههای شهروندی در برابر سرمایهگذاری وجود دارد که در آنها، سرمایهگذاری ملکی زیرمجموعهای از یک بسته بزرگتر برای گرفتن پاسپورت است.
خرید ملک در دبی بهتر است یا اروپا برای دریافت اقامت؟
به این پرسش پاسخ واحدی وجود ندارد. امارات معمولاً از نظر مالیات پایین، بازار اجاره پویا و سادگی ساختار تجاری جذاب است، اما پاسپورت مستقیم از طریق خرید ملک اعطا نمیکند. در مقابل، برخی کشورهای اروپایی با خرید ملک اقامت میدهند و در صورت رعایت شروط حضور و زمان، مسیر اخذ تابعیت در آینده باز است؛ اما حداقل سرمایه، مالیات و تعهدات اقامتی در آنها بالاتر است.
آیا میتوان ملک را به نام فرزند خرید و برای خانواده اقامت گرفت؟
در بسیاری از برنامهها، متقاضی اصلی باید شخص بزرگسال باشد و مالکیت یا سرمایهگذاری به نام او ثبت شود. در برخی کشورها، امکان اضافهکردن فرزندان بهعنوان همراه وجود دارد، اما اینکه ملک به نام فرزند باشد و والدین اقامت بگیرند، در همه جا پذیرفته نیست و باید جداگانه در قوانین هر برنامه بررسی شود.
اگر برنامه اقامتی یک کشور در آینده بسته شود، تکلیف ملک چه میشود؟
در اکثر موارد، مالکیت ملک تحت تأثیر بستهشدن برنامه قرار نمیگیرد و خریدار همچنان مالک قانونی ملک باقی میماند؛ اما ممکن است تمدید اقامت، تبدیل به اقامت دائم یا امکان اضافهکردن اعضای جدید خانواده تحتتأثیر تغییر قوانین قرار بگیرد. به همین دلیل، سرمایهگذاری در کشورهایی با سوابق پایدارتر و چارچوب قانونی شفافتر، ریسک حقوقی را کاهش میدهد.
مهمترین ریسکهای مهاجرت با خرید ملک چیست؟
چند ریسک مشترک عبارتاند از:
خرید ملک در پروژههای ضعیف یا تکمیلنشده بدون بررسی سازنده
اطمینان بیش از حد به تبلیغات و عدم مطالعه قرارداد
نادیدهگرفتن مالیاتها و هزینههای سالانه و در نتیجه کاهش شدید بازده واقعی
انتخاب کشوری با ریسک سیاسی یا حقوقی بالا تنها بهخاطر ارزان بودن
مدیریت این ریسکها، نیازمند تحقیق عمیق، مشاوره تخصصی و تصمیمگیری مرحلهبهمرحله است.
چگونه میتوان از کلاهبرداری و پروژههای غیرمعتبر در خرید ملک خارجی دوری کرد؟
استعلام سازنده و پروژه از مراجع رسمی، استفاده از وکیل مستقل در کشور مقصد، پرهیز از پرداخت کامل قبل از ثبت رسمی، و بررسی مجوزهای پروژه و سوابق قبلی توسعهدهنده، از اصلیترین راههای کاهش ریسک است. بهویژه در کشورهایی که با خرید ملک اقامت میدهند، تنها پروژههایی که بهطور رسمی در فهرست دولت قرار دارند باید برای گرفتن اقامت انتخاب شوند.
