راهنمای جامع وام خرید ملک در امارات، برای سرمایه‌گذاران هوشمند

وقتی پای سرمایه‌گذاری در املاک دبی به میان می‌آید، یکی از چالش‌های اصلی برای بسیاری از خریداران، چگونگی تأمین مالی هوشمندانه است. شاید برایتان پیش آمده باشد که از خود بپرسید: آیا به‌عنوان یک سرمایه‌گذار خارجی می‌توانم در دبی وام بگیرم؟ تفاوت شرایط بین مقیم و غیرمقیم چیست؟ بانک‌ها دقیقاً چه مدارکی می‌خواهند؟ نرخ بهره چگونه محاسبه می‌شود؟ و مهم‌تر از همه، چگونه مطمئن شوم که در این مسیر مرتکب اشتباهات پرهزینه نمی‌شوم؟

واقعیت این است که بسیاری از سرمایه‌گذاران به دلیل ناآگاهی از قوانین بانکی یا نداشتن استراتژی درست در انتخاب وام، یا فرصت‌های طلایی را از دست می‌دهند یا با هزینه‌های اضافه و شرایط نامطلوب روبه‌رو می‌شوند. این راهنما دقیقاً برای پیشگیری از همین خطرات تدوین شده است. شما در این مقاله می‌آموزید:

• چه نوع وام‌هایی در امارات وجود دارد و کدام برای شرایط شما مناسب‌تر است.
• تفاوت‌های دقیق شرایط وام برای افراد مقیم و غیرمقیم، و اینکه چگونه می‌توانید بهترین امتیاز را بگیرید.
• روند گام‌به‌گام دریافت وام؛ از پیش‌تأییدیه تا انتقال سند، بدون سردرگمی در کاغذبازی.
• رایج‌ترین اشتباهاتی که سرمایه‌گذاران مرتکب می‌شوند و روش‌های عملی برای پیشگیری از آنها.
• راهکارهایی برای استفاده از ابزارهایی مثل Equity Release جهت آزادسازی سرمایه از املاک موجود، و استفاده از آن برای خرید املاک بیشتر.

به بیان ساده، این مقاله نقشه راه شماست تا با کمترین ریسک و بیشترین شانس موفقیت، از فرصت‌های بی‌نظیر بازار املاک و خرید ملک در دبی بهره ببرید. اگر قصد دارید نه‌تنها یک ملک، بلکه یک استراتژی مالی برنده در دبی داشته باشید، مطالعه این راهنما برایتان ضروری است.

اهمیت مشاوره وام

داشتن یک مشاور وام مسکن آگاه و حرفه‌ای می‌تواند تفاوت چشمگیری در موفقیت معاملات ملکی ایجاد کند. مشاور وام به عنوان واسط بین خریدار و بانک عمل می‌کند و با دسترسی به شبکه‌ای از تمامی بانک‌ها و مؤسسات مالی، می‌تواند بهترین گزینه وام را مطابق با شرایط مشتری پیدا کند. 

برخلاف مراجعه مستقیم مشتری به یک بانک (که فقط محصولات و خدمات همان بانک را پیشنهاد می‌کند)، مشاور وام محصولات و نرخ‌های ده‌ها بانک را مقایسه کرده و مناسب‌ترین طرح را پیشنهاد می‌دهد. این دسترسی به چندین وام‌دهنده و پیشنهاد‌های متنوع، شانس اخذ وام با نرخ بهتر و شرایط مطلوب‌تر را افزایش می‌دهد. علاوه بر این، مشاوران وام از آخرین آفرها و تخفیف‌های بانکی مطلع هستند و با تخصص خود می‌دانند هر بانک در هر مقطع چه شرایط ویژه‌ای دارد. آن‌ها می‌توانند مشتری را از سردرگمی در قوانین و مقررات نجات دهند و فرایند دریافت وام را ساده‌سازی کنند. کارهای اداری و کاغذبازی توسط مشاور وام انجام می‌شود و مشتری را از رفت‌وآمدهای اضافی به بانک‌ها بی‌نیاز می‌کند. 

همچنین مشاور با بررسی دقیق اعتبار مالی مشتری و آماده‌سازی پرونده وام، درخواست را به شکلی مناسب به بانک ارائه می‌دهد تا احتمال تأیید آن بالا رود. در واقع، مشاوران با تجربه به خوبی می‌دانند که هر بانک چه معیارهایی دارد و چگونه باید پرونده را ارائه کرد تا شانس تأیید افزایش یابد. نتیجه اینکه همکاری با یک مشاور وام احتمال تأیید وام و دریافت بهترین شرایط ممکن را بیشتر می‌کند.

در ادامه این راهنما، به‌صورت جامع و مرحله‌به‌مرحله به انواع وام‌های مسکن در امارات می‌پردازیم؛ از تفاوت شرایط برای افراد مقیم و غیرمقیم گرفته تا روند کامل دریافت وام، قوانین کلیدی، نکات کاربردی و پرسش‌های متداول. هدف این است که پس از مطالعه، تصویری شفاف و عملی از کل فرآیند در ذهن داشته باشید و بتوانید با اطمینان، بهترین انتخاب بانکی را متناسب با شرایط خود انجام دهید. این دانش نه‌تنها قدرت تصمیم‌گیری شما را افزایش می‌دهد، بلکه کمک می‌کند از فرصت‌های مالی موجود برای رشد سرمایه و افزایش ثروت شخصی بیشترین بهره را ببرید.

تعریف متقاضی مقیم و غیرمقیم از نظر بانک:

موقع گرفتن وام بانکی، از نظر بانک، “مقیم” به کسی گفته میشود که منبع درآمدش داخل کشور باشد و کسی که منبع درآمدش خارج از امارات باشد به عنوان “غیرمقیم” تلقی می شود، گرچه ویزای اقامت هم داشته باشد. در عمل، بانک‌های امارات هنگام بررسی وام ملکی، بیشتر از آنکه به صرف داشتن ویزای اقامت توجه کنند، به منبع درآمد و محل اشتغال متقاضی نگاه می‌کنند.

اگر شخصی در امارات شاغل باشد یا درآمد ثابت و قابل اثبات (مثلاً از طریق گواهی حقوق یا صورت‌حساب بانکی محلی) در داخل کشور داشته باشد، بانک او را در دسته Resident with local income قرار می‌دهد. این گروه شرایط ساده‌تر، نرخ سود پایین‌تر و درصد تأمین مالی بالاتری دریافت می‌کنند.

اما اگر فردی گرچه ویزای اقامت داشته باشد، ولی منبع اصلی درآمدش خارج از امارات باشد (مثلاً شغل یا بیزینس در ایران، اروپا یا کشورهای دیگر دارد و درآمدش به حساب خارجی واریز می‌شود)، بانک معمولاً او را در دسته‌ی Non-Resident یا Resident with foreign income طبقه‌بندی می‌کند. این دسته معمولاً سقف وام پایین‌تر، شرایط سخت‌گیرانه‌تر در مدارک اثبات درآمد، و نرخ بهره بالاتری دارند.

به زبان ساده: محل درآمد تعیین‌کننده اصلی است، نه صرف داشتن کارت اقامت.

انواع وام‌ها و شرایط هر کدام

در امارات متحده عربی، انواع مختلفی از وام‌های خرید ملک وجود دارد که هر کدام ویژگی‌ها و شرایط خاص خود را دارند. در این بخش، مهم‌ترین انواع وام‌های ملکی را معرفی می‌کنیم:

وام مسکن استاندارد برای ملک آماده (Residential Mortgage): 

این رایج‌ترین نوع وام برای خرید خانه یا آپارتمان آماده تحویل است. بانک‌ها عموماً برای افراد مقیم امارات با درآمد داخل کشور تا سقف ۸۰٪ ارزش ملک را وام می‌دهند. به عبارت دیگر مشتری باید حداقل ۲۰٪ از قیمت ملک را به عنوان پیش‌پرداخت (Down Payment) بپردازد. (برای شهروندان اماراتی این سقف حتی تا ۸۵٪ ارزش ملک اول نیز می‌رسد). اگر قیمت ملک بیش از ۵ میلیون درهم باشد، طبق مقررات بانک مرکزی درصد وام کمتر می‌شود؛ مثلاً برای افراد مقیم خارجی برای ملکی با ارزش بالاتر از ۵ میلیون درهم، Loan to Value  حدود ۶۵٪ از ارزش ملک است. نرخ بهره (Interest Rate) این وام‌ها متغیر و وابسته به نرخ‌های بازار است. 

در حال حاضر نرخ‌های بهره برای مقیمین از حدود 3.99% به بالا متغیر است که بسته به هر بانک و شرایط مشتری تعیین می‌شود. بسیاری از بانک‌ها نرخ سال اول یا چند سال اول را به صورت ثابت (Fixed Rate) ارائه می‌کنند و سپس نرخ را به صورت شناور متصل به ایبور (EIBOR) محاسبه می‌کنند. برای مثال در حال حاضر، بانک شارجه اسلامی نرخ ۳٫۷۵٪ در سال اول را به عنوان پایین‌ترین نرخ فعلی ارائه می‌دهد. پس از دوره ثابت، نرخ بهره معمولاً به صورت EIBOR + مارجین تعیین می‌شود (مثلاً EIBOR + 2%). ایبور (Emirates Interbank Offered Rate) نرخ بهره بین‌بانکی امارات است که هر روز توسط بانک مرکزی منتشر می‌شود و مبنای تعیین نرخ وام‌های متغیر است. (در حال حاضر ایبور حدود ۴٪ است). 

مدت بازپرداخت وام مسکن آماده می‌تواند تا ۲۵ سال باشد، مشروط بر اینکه سن وام‌گیرنده از حد مجاز تجاوز نکند (توضیح در ادامه خواهد آمد). اکثر بانک‌ها حداقل درآمد ماهانه برای متقاضیان تعیین می‌کنند (معمولاً حداقل ۱۰ هزار درهم درآمد خالص برای افراد شاغل (Employed) و یا حداقل ۱۰ هزار درهم درآمد از کسب‌و‌کار تثبیت‌شده برای افراد خویش‌فرما (Self-Employed) یا شریک لایسنس. همچنین نیاز است که متقاضی، سابقه کاری یا کسب‌و‌کار قابل قبولی داشته باشد (حداقل ۶ ماه سابقه کاری برای شاغلین و گذشت حداقل ۶ تا ۱۲ ماه از تأسیس شرکت برای خویش‌فرمایان). داشتن امتیاز اعتباری مناسب (در AECB) و نبود بدهی‌های معوق نیز از شروط اساسی دریافت وام است.

وام مسکن برای افراد غیرمقیم (Non-Resident Mortgage): 

سرمایه‌گذاران خارجی که ساکن امارات نیستند هم می‌توانند در محدوده‌هایی وام مسکن دریافت کنند. البته شرایط آن‌ها قدری سخت‌گیرانه‌تر از افراد مقیم است. بانک‌ها معمولاً از افراد غیرمقیم می‌خواهند که درصد بیشتری از قیمت ملک را پیش‌پرداخت کنند. به طور معمول سقف وام برای خریداران غیرمقیم حدود ۵۰٪ تا ۶۵٪ ارزش ملک است، یعنی پیش‌پرداخت ۳۵٪ تا ۵۰٪ نیاز خواهد بود. (برخی بانک‌ها در شرایط خاص ممکن است تا ۷۵٪ نیز وام‌دهی کنند، اما این موارد محدود به ملیت‌ها و پروژه‌های مشخص است). نرخ بهره برای غیرمقیم‌ها معمولاً بالاتر از نرخ مقیم‌هاست؛ برای مثال در حالی که نرخ‌های تبلیغ‌شده برای مقیمین حدود ۴٪ است، برای غیرمقیم‌ها ممکن است حدود ۵٪ یا بیشتر باشد.

همچنین حداکثر مدت وام‌دهی کوتاه‌تر است و غالباً به ۱۵ یا ۲۰ سال محدود می‌شود تا پیش از رسیدن وام‌گیرنده به سن بازنشستگی تسویه شود. بانک‌ها تنها در صورتی به افراد غیرمقیم وام می‌دهند که کشور محل اقامت آن‌ها در لیست کشورهای مورد تأیید باشد و متقاضی درآمد منظم و قابل اثبات (در خارج از امارات) داشته باشد. حداقل درآمد مورد نیاز معمولاً بالاتر از مقیم‌ها تعیین می‌شود (مثلاً بعضی بانک‌ها حداقل ۲۵ هزار درهم در ماه یا معادل آن را شرط کرده‌اند). نکته دیگر اینکه معمولاً غیرمقیم‌ها فقط برای املاک آماده در مناطق آزاد (Freehold) می‌توانند وام بگیرند و وام برای املاک در حال ساخت به آن‌ها ارائه نمی‌شود. 

وام مسکن تجاری (Commercial Mortgage): 

این نوع وام جهت خرید املاک تجاری مانند دفتر، فروشگاه، انبار یا ساختمان‌های اداری استفاده می‌شود. نسبت وام به ارزش (LTV یا Loan To Value) در وام‌های تجاری پایین‌تر از املاک مسکونی است، زیرا ریسک بانک در این موارد بیشتر تلقی می‌شود. بانک‌های امارات معمولاً برای املاک تجاری حداکثر بین ۶۰٪ تا ۷۰٪ ارزش ملک وام می‌دهند. برای مثال، بانک Emirates NBD برای خرید ملک تجاری تا سقف ۷ میلیون درهم وام می‌دهد که حداکثر ۷۰٪ ارزش ملک برای اماراتی‌ها و ۶۰٪ برای خارجی‌ها است. بنابراین خریدار تجاری باید حداقل ۳۰٪ الی ۴۰٪ قیمت ملک را نقداً بپردازد. نرخ بهره وام‌های تجاری معمولاً بالاتر از وام مسکن مسکونی است (در حال حاضر حدود ۵٪ تا ۶٪ به صورت سالیانه) زیرا بانک‌ها نرخ سود بیشتری را بابت ریسک تجاری بودن ملک مطالبه می‌کنند.

 همچنین دوره بازپرداخت کوتاه‌تر است؛ اغلب بانک‌ها حداکثر دوره بازپرداخت وام تجاری را ۱۰ تا ۱۵ سال تعیین می‌کنند. شرایط درآمدی متقاضی نیز سخت‌گیرانه‌تر است – مثلاً نیاز به درآمد ماهانه بالاتر (نمونه: حداقل ۳۰٬۰۰۰ درهم در ماه) و ارائه صورت‌های مالی شرکت یا کسب‌وکار. بسیاری از بانک‌ها وام تجاری را تحت قالب وام تضمین‌شده با ملک موجود (Loan Against Property) نیز ارائه می‌کنند، بدین صورت که اگر مشتری ملک مسکونی یا تجاری دیگری داشته باشد، آن را وثیقه می‌گذارند و برای تزریق سرمایه به کسب‌وکار یا خرید ملک تجاری جدید، تا درصد مشخصی از ارزش آن ملک، وام پرداخت می‌کنند. این حالت در واقع نوعی Equity Release (آزادسازی سرمایه) محسوب می‌شود که در ادامه توضیح می‌دهیم.

وام ساخت‌وساز (Construction Finance): 

برای کسانی که قصد ساختن ویلا یا ساختمان روی یک زمین را دارند (یا توسعه‌دهندگانی که پروژه می‌سازند)، برخی بانک‌ها تسهیلات ساخت‌وساز ارائه می‌دهند. در این نوع وام معمولاً بانک به جای ارزش نهایی ملک، بر مبنای هزینه ساخت و پیشرفت پروژه وام می‌دهد. سقف تأمین مالی تا حدود ۶۵٪ هزینه‌های ساخت است (ممکن است برخی بانک‌ها درصدی از ارزش نهایی تخمینی را هم در نظر بگیرند، اما عرف ۶۰٪ تا ۶۵٪ هزینه ساخت است). پرداخت وام به صورت مرحله‌ای و همگام با پیشرفت پروژه انجام می‌شود؛ یعنی بانک پس از ارزیابی پیشرفت فیزیکی ساخت در هر مرحله (فونداسیون، سفت‌کاری، نازک‌کاری و …) مبلغی از وام را آزاد می‌کند.

نرخ بهره معمولاً مشابه وام مسکن استاندارد یا اندکی بالاتر است (مثلاً EIBOR + مارژین کمی بیشتر). دوره ساخت‌وساز (مثلاً ۲ سال) ممکن است در دوره بازپرداخت وام لحاظ نشود یا طی آن فقط سود پرداخت شود، سپس با تحویل نهایی، بازپرداخت کامل (اصل + سود) در دوره مثلاً ۲۵ ساله آغاز گردد. جزئیات دقیق این نوع تسهیلات بین بانک‌ها متفاوت است و معمولاً نیاز به وثایق و مدارک بیشتری (مثل ارائه نقشه‌های تأییدشده، قرارداد پیمانکاری، بیمه ساخت و …) دارد. اگر قطعه زمینی خریده و قصد ساخت دارید، بهتر است از همان ابتدا با یک مشاور وام متخصص در حوزه ساخت‌وساز مشورت کنید تا بهترین ساختار وام متناسب با شرایط شما طراحی شود.

وام پیش‌خرید یا پروژه‌های در حال ساخت (Off-plan Mortgage):

 برخی خریداران مایل‌اند ملکی را که هنوز تکمیل نشده (پروژه‌های Off-plan) پیش‌خرید کنند و بابت آن وام بگیرند. اصولاً گرفتن وام برای پروژه‌های در حال ساخت سخت‌تر از املاک آماده است. طبق مقررات بانک مرکزی، تا زمان تکمیل پروژه سقف وام‌دهی به چنین واحدهایی پایین‌تر است تا ریسک ناتمام ماندن پروژه پوشش داده شود. معمولاً بانک‌ها حداکثر ۵۰٪ از قیمت قرارداد پیش‌خرید را وام می‌دهند. یعنی خریدار باید نصف مبلغ را از محل آورده خود یا پرداخت‌های ساخت تامین کند. 

ضمن اینکه همه پروژه‌های در حال ساخت قابل دریافت وام نیستند – تنها پروژه‌های شرکت‌های معتبر که در لیست مورد تایید بانک‌ها باشند (مانند پروژه‌های شرکت اعمار، مراس و توسعه‌دهندگان مطرح) امکان اخذ وام دارند. در عمل، بسیاری از خریداران off-plan وام اصلی را بعد از تکمیل پروژه و تبدیل شدن به ملک آماده دریافت می‌کنند؛ مثلاً در زمان تحویل نهایی، وام مسکن اخذ کرده و شاید بخشی از پرداخت‌های مرحله‌ای قبلی را با آن تسویه کنند. اگر قصد دریافت وام برای پروژه‌های در حال ساخت را دارید، حتماً با مشاوران وام متخصص در پرونده‌های Off-plan مشورت کنید تا جزئیات و هماهنگی‌های بانکی و سازنده به‌درستی مدیریت شود، چون جزئیات و هماهنگی با سازنده در این نوع وام‌ها پیچیده‌تر است. (برای مثال، ممکن است بانک پرداخت‌هایش را به نام توسعه‌دهنده و در حساب امانی واریز کند). خلاصه اینکه وام off-plan موجود است ولی محدودیت ۵۰٪ و شرایط سختگیرانه دارد و شاید به صلاح باشد از دارایی خود برای پرداخت‌های ساخت استفاده کرده و وام اصلی را برای تسویه نهایی در زمان تحویل بگیرید.

وثیقه ملک موجود یا آزادسازی سهام ملک (Equity Release): 

این گزینه برای کسانی است که از قبل ملکی در امارات دارند و می‌خواهند از ارزش انباشته آن ملک، وجه نقد یا اعتبار برای سرمایه‌گذاری مجدد دریافت کنند. Equity Release در واقع به معنی وام گرفتن تضمین‌شده با وثیقه ملک موجود است. آزادسازی سرمایه راهی هوشمندانه برای کسانی است که می‌خواهند بدون فروش ملک فعلی، به نقدینگی برای سرمایه‌گذاری‌های دیگر دست یابند. بسیاری از سرمایه‌گذاران حرفه‌ای امارات از اهرم وام مسکن روی ملک موجود برای خرید املاک بیشتر استفاده می‌کنند تا سبد دارایی خود را گسترش دهند. Equity Release دو حالت رایج دارد: یکی اینکه مالک ملک خود را نزد بانک رهن می‌گذارد و وام نقدی دریافت می‌کند؛ دوم اینکه ملک فعلی را وثیقه می‌گذارد و از بانک وام برای خرید ملک دیگری می‌گیرد.

در حالت اول، بانک‌ها معمولاً حداکثر ۵۰٪ ارزش کارشناسی ملک فعلی را به صورت وام نقدی می‌دهند. برای مثال اگر ارزش فعلی ملک فرد ۲ میلیون درهم باشد، تا حدود ۱ میلیون درهم وام می‌توان دریافت کرد. این وام مشابه یک وام مسکن است با این تفاوت که وجه آن آزادانه در اختیار وام‌گیرنده قرار می‌گیرد (می‌تواند برای هر منظوری مثل سرمایه‌گذاری جدید، راه‌اندازی کسب‌وکار یا هزینه‌های شخصی استفاده شود). دوره بازپرداخت می‌تواند تا ۲۵ سال (یا سن ۶۵/۷۰) باشد و نرخ بهره تقریباً نزدیک به نرخ وام مسکن (اندکی بالاتر، مثلاً حدود ۴٪ تا ۴٫۵٪) است.

در حالت دوم، فرض کنید ملکی به ارزش ۲ میلیون درهم دارید و می‌خواهید یک ملک جدید بخرید. بانک ممکن است تا ۷۰٪ ارزش ملک موجود را به عنوان وثیقه، وام خرید ملک جدید بدهد. در این مثال، تا ۱٫۴ میلیون درهم وام جدید اعطا می‌شود که برای خرید ملک دوم استفاده می‌گردد. نرخ بهره این وام جدید معمولاً مشابه وام مسکن معمولی است (مثلاً ~۴٪ بسته به شرایط بازار). 

وام بر پایه درآمد اجاره‌ای: 

برخی بانک‌ها طرح‌هایی دارند که اگر مشتری یک ملک اجاری (مثلاً یک ساختمان یا چند واحد آپارتمان اجاره داده شده) دارد، بر اساس درآمد اجاره آن ملک به او وام می‌دهند. در این روش به جای حقوق شغلی، درآمد اجاره سالانه مبنای محاسبه توان بازپرداخت قرار می‌گیرد. معمولاً تا ۷ برابر درآمد اجاره سالانه ملک را وام می‌دهند؛ به شرط آنکه اقساط ماهانه وام از ۵۰٪ اجاره ماهانه تجاوز نکند. برای مثال اگر ملکی ماهانه ۲۰٬۰۰۰ درهم درآمد اجاره دارد (سالانه ۲۴۰ هزار درهم)، بانک ممکن است حداکثر حدود ۱٫۶ تا ۱٫۷ میلیون درهم وام بدهد که قسط ماهانه آن از ۱۰ هزار درهم بیشتر نشود. این وام‌ها برای کسانی مناسب است که شاید شغل پردرآمدی نداشته باشند ولی دارایی ملکی مولد درآمد دارند. اغلب این نوع تسهیلات هم در چارچوب Equity Release گنجانده می‌شود، زیرا عملاً ملک تجاری را در رهن بانک می‌گذارید و وام می‌گیرید. برخی بانک‌ها ممکن است تلفیقی از درآمد شغلی و درآمد اجاره‌ای را ملاک محاسبه قرار دهند که نیاز به بررسی موردی دارد.

در جمع‌بندی این بخش، مهم است بدانید که هر مشتری بر اساس وضعیت اقامتی، نوع ملکی که می‌خرد و دارایی‌هایی که دارد، شرایط وام متفاوتی پیش رو خواهد داشت. به طور خلاصه: افراد مقیم می‌توانند تا ۸۰٪ ارزش ملک آماده را وام بگیرند، افراد غیر مقیم حدود ۵۰–۶۵٪، املاک تجاری حدود ۶۰٪، پروژه‌های در حال ساخت ۵۰٪، و آزادسازی سرمایه روی املاک موجود ۵۰–۷۰٪ ارزش ملک (بسته به نوع درخواست) امکان‌پذیر است. نرخ‌های بهره فعلی حدود ۴٪ (یا کمی کمتر در پیشنهادهای ویژه) برای وام‌گیرندگان برتر شروع می‌شود و برای برخی انواع وام یا افراد غیر مقیم به ۵٪ و بالاتر می‌رسد. تمامی این ارقام ممکن است با تغییر سیاست بانک مرکزی یا شرایط بازار تغییر کنند.

فرآیند کامل دریافت وام

حال که با انواع وام‌ها آشنا شدیم، باید ببینیم مراحل دریافت یک وام مسکن از ابتدا تا انتقال سند چیست. آگاهی از این فرایند به شما امکان می‌دهد زمان‌بندی معاملات را درست تنظیم کنید. در ادامه، مراحل اصلی دریافت وام مسکن در امارات را به‌ترتیب مرور می‌کنیم:

مرحله ۱: مشاوره اولیه و آماده‌سازی

در این مرحله، خریدار با یک مشاور وام صحبت می‌کند. مشاور وضعیت مالی مشتری (درآمد، پس‌انداز، بدهی‌ها، امتیاز اعتباری) را بررسی و محاسبه می‌کند که حداکثر چه مقدار وام برای او قابل دریافت است. همچنین مدارک اولیه مورد نیاز به مشتری اعلام می‌شود تا آماده کند. توصیه می شود که این مرحله را پیش از جستجوی جدی ملک انجام دهید. بسیاری از خریداران تازه‌کار نمی‌دانند چقدر توان مالی دارند و ممکن است به دنبال ملک‌هایی با قیمت نامتناسب بگردند.

دریافت پیش‌تأییدیه وام (Pre-Approval) پیش از عقد قرارداد، به خریدار قدرت خرید مشخص می‌دهد و حتی از نظر فروشندگان ملک، موجب جدی‌تر گرفته شدن پیشنهاد خرید او می‌شود. در این مرحله همچنین مشاور وام به خریدار اطلاعاتی از قبیل سقف وام قابل دریافت، نرخ بهره احتمالی، مبلغ پیش‌پرداخت لازم و اقساط تقریبی ارائه می‌دهد تا خریدار تصویر روشنی داشته باشد. (نکته:) اگر خریدار از همان ابتدا برای وام با مشاور صحبت کنید، ممکن است ظرف تنها ۴–۵ روز کاری پیش‌تأییدیه دریافت کنید. در غیر این صورت، اگر اول ملک پیدا کنید و بعد به دنبال وام بروید، احتمال دارد زمان کافی برای تکمیل فرآیند نداشته باشید و معامله به تاخیر بیفتد.

مرحله ۲: دریافت پیش‌تأییدیه

پیش‌تأییدیه وام یا Approval in Principle یک نامه رسمی از سوی بانک است که اعلام می‌کند بانک بر اساس بررسی اولیه مدارک و اعتبارسنجی، حاضر است تا سقف مشخصی به مشتری وام بدهد. برای دریافت پیش‌تأییدیه، مشتری باید مدارکی مثل گذرنامه و ویزا/کارت شناسایی امارات، فیش حقوقی یا مدارک درآمد، گردش حساب ۳ تا ۶ ماهه اخیر، گواهی اشتغال به کار یا جواز کسب، مدارک مالی شرکت (برای خویش‌فرما) و کپی سند ملکی که قصد خریدش را دارد (اگر مشخص شده) ارائه کند. مشاور وام پس از تکمیل مدارک، آنها را به بانک یا بانک‌های منتخب ارسال می‌کند. بانک وضعیت اعتبار بدهکار (DBR) مشتری را طبق گزارش شرکت اعتباری بررسی می‌کند تا مطمئن شود مجموع اقساط و بدهی‌های ماهانه مشتری بیش از ۵۰٪ درآمدش نباشد.

اگر همه چیز مساعد باشد، بانک طی چند روز نامه پیش‌تأییدیه (pre-approval) را صادر می‌کند. پیش‌تأییدیه معمولاً شامل حداکثر مبلغ وام، نرخ بهره تقریبی، درصد وام به ارزش (مثلاً ۸۰٪) و مدت اعتبار پیش‌تأییدیه است. اعتبار این نامه عموماً ۶۰ روز است (در برخی بانک‌ها ۳۰ روز). اگر خریدار ظرف این مدت ملک مناسب را پیدا نکند یا معامله به درازا بکشد، پیش‌تأییدیه با ارائه مدارک به‌روز قابل تمدید است. در شرایط معمول، بانک‌ها ۵ تا ۷ روز کاری زمان برای صدور پیش‌تأییدیه نیاز دارند. برخی بانک‌های سریع‌تر شاید ظرف ۱–۲ روز این کار را بکنند، اما تجربه نشان داده که بانک‌هایی که خیلی سریع پیش‌تأییدیه می‌دهند، در مراحل بعدی صدور نامه نهایی کندتر عمل می‌کنند (نوعی جبران سرعت در مراحل اولیه). بنابراین لزوماً سریع‌ترین پیش‌تأییدیه به معنای سریع‌ترین وام نهایی نیست. در هر حال، داشتن پیش‌تأییدیه یک امتیاز بزرگ برای خریدار است چون بودجه قطعی را مشخص می‌کند و به شما قدرت چانه‌زنی بیشتری نزد فروشندگان می‌دهد.

مرحله ۳: جستجو و انتخاب ملک

این بخش کار بیشتر بر عهده مشاور املاک و خریدار است. مشتری حالا می‌داند چه بودجه‌ای (مثلاً تا ۱ میلیون درهم) در اختیار دارد و با کمک مشاور املاک به بازدید و انتخاب ملک می‌پردازد. ممکن است یافتن ملک مناسب یک روز یا چند هفته طول بکشد؛ این زمان‌بندی بسته به شرایط بازار (تعداد فایل‌های موجود، سطح قیمت‌ها) و خواسته‌های خاص خریدار متغیر است. پس از پیدا شدن ملک دلخواه، توافق‌نامه خرید بین خریدار و فروشنده تنظیم می‌شود (معروف به MOU یا Contract F). در این قرارداد که در دفاتر مشاورین املاک و ازطریق پورتال دایره اراضی و املاک دبی تنظیم می‌شود، قیمت خرید، برنامه پرداخت، مهلت انتقال سند و شرایط وابسته (مثلاً وابسته به دریافت وام) قید می‌گردد. متعارف است که خریدار همزمان با امضای CF حدود ۱۰٪ از قیمت را در قالب یک فقره چک در وجه فروشنده به عنوان بیعانه (Deposit) به امانت به مشاور املاک بدهد.

نکته مهم: حتماً در قرارداد ذکر شود که خریدار از وام بانکی استفاده می‌کند و معامله مشروط به دریافت وام است. این یک بند حفاظتی برای خریدار است که اگر بانک بنا به هر دلیل وام را نداد، بیعانه او نسوزد (البته در عمل اگر پیش‌تأییدیه داشته باشد احتمال عدم پرداخت وام بسیار کم است). همچنین مهلت کافی برای انتقال سند در قرارداد در نظر بگیرید؛ با توجه به فرآیند وام، ۶۰ روز مهلت انتقال توصیه می‌شود تا خریدار و بانک زمان کافی برای تکمیل مراحل نهایی داشته باشند. متاسفانه برخی خریداران بی‌تجربه مهلت‌های کوتاه‌تر (مثلاً ۳۰ روز) تعیین می‌کنند که عملاً ممکن است فرآیند وام به آن نرسد و هم خریدار تحت فشار قرار گیرد و هم فروشنده ناراضی شود. 

مرحله 4: ارزیابی ملک (Valuation)

به محض امضای قرارداد خرید و فروش و پرداخت بیعانه، باید موضوع را به بانکِ پیش‌تأییدکننده وام اطلاع دهید تا فرآیند ارزیابی ملک آغاز شود. بانک برای اطمینان از اینکه ملکی که قرار است وثیقه وام باشد ارزش واقعی کافی دارد، یک شرکت ارزیابی ثالث را مأمور می‌کند که ملک را بازدید و قیمت‌گذاری کند. هزینه ارزیابی معمولاً بر عهده خریدار است (بسته به بانک حدود ۲۵۰۰ تا ۳۵۰۰ درهم) و باید ابتدا توسط خریدار پرداخت شود تا کارشناس اعزام گردد. ارزیابی طی چند روز انجام و گزارش آن به بانک ارائه می‌شود. در گزارش، ارزش بازار منصفانه ملک ذکر می‌شود. بانک حداکثر بر اساس این رقم (و یا قیمت خرید قرارداد، هر کدام که کمتر باشد) وام می‌پردازد.

به عبارتی اگر خریدار ملکی را ۱ میلیون درهم معامله کرده ولی کارشناس ارزش آن را ۹۵۰ هزار درهم تعیین کند، بانک ۸۰٪ را از ۹۵۰ هزار درهم محاسبه کرده و وام خواهد داد. در چنین حالتی خریدار باید مابه‌التفاوت قیمت توافقی و ارزش‌گذاری را شخصاً تامین کند. در اکثر معاملات، چون قیمت‌ها عرف بازار است، گزارش ارزیابی تایید کننده قیمت توافقی خواهد بود یا اختلاف جزئی خواهد داشت. این مرحله معمولاً ۳ تا ۵ روز زمان می‌برد. اگر تا اینجا پیش‌تأییدیه داشته‌اید و مدارک دیگری کم نبوده، احتمالاً تقریباً همه چیز برای صدور وام آماده است. 

مرحله ۵: تأیید نهایی و صدور نامه پیشنهاد (Final Offer Letter)

پس از اینکه گزارش ارزیابی مورد تأیید بانک قرار گرفت و رقم نهایی وام مشخص شد، بانک صدور نامه پیشنهاد نهایی وام را آغاز می‌کند. این نامه که اغلب Offer Letter یا به اختصار FOL نامیده می‌شود، سند رسمی تعهد بانک به پرداخت وام با ذکر تمامی شرایط قطعی است: مبلغ نهایی وام، نرخ بهره قطعی (مثلاً EIBOR + یک حاشیه معین)، نوع نرخ (ثابت یا شناور)، مدت بازپرداخت، اقساط ماهانه تقریبی، کارمزدهای بانک، بیمه‌های مورد نیاز و سایر شروط. معمولاً شرایط ذکرشده در این نامه مطابق با همان پیش‌تأییدیه است  مگر اینکه طی زمان سپری‌شده، تغییری در سیاست بانک یا نرخ‌ها رخ داده باشد که بانک از قبل به مشاور وام اطلاع می‌دهد. صدور Offer Letter عموماً چند روز کاری (حدود ۵ روز) زمان می‌برد. بانک ابتدا نسخه‌ای از پیش‌نویس را برای بررسی به مشتری و مشاور وام می‌دهد.

مشاور وام مفاد را مرور می‌کند تا مطابق انتظار باشد و سپس با تنظیم یک قرار ملاقات، از مشتری می‌خواهد جهت امضای نامه پیشنهاد به شعبه بانک مراجعه کند. (برخی بانک‌ها امکان امضای الکترونیکی یا در حضور نماینده فراهم کرده‌اند ولی هنوز بیشترشان امضای حضوری می‌گیرند). هنگامی که مشتری Offer Letter را امضا کرد، در واقع قرارداد وام بین او و بانک منعقد شده است. از این نقطه به بعد، بانک آماده است پول را پرداخت کند به شرط آنکه تمامی شرایط قیدشده (مانند تهیه بیمه عمر یا بیمه ملک) عملی شوند و مدارک نهایی ملک برای انتقال آماده گردد. به عنوان یک قاعده سرانگشتی، از زمان دریافت گزارش ارزیابی تا صدور و امضای نامه پیشنهاد حدود ۱ تا ۲ هفته در سریع‌ترین حالت زمان نیاز است. البته همان‌طور که گفته شد، بهتر است کل فرآیند را ۶۰ روزه در نظر بگیرید تا در صورت هر مشکل غیرمنتظره (مانند تأخیر در ارزیابی، نقص مدارک، نیاز به تسویه یک وام قبلی و…) زمان کافی وجود داشته باشد.

مرحله ۶: آماده‌سازی نهایی، پرداخت و انتقال سند

اکنون که نامه پیشنهاد (Final Offer Letter) امضا شده، بانک یک حساب وام به نام خریدار ایجاد می‌کند (اگر قبلاً مشتری حساب نداشته باشد). از خریدار خواسته می‌شود سهم آورده خود (مابه‌التفاوت قیمت ملک و مبلغ وام) را به آن حساب واریز کند. مثلاً اگر ملک ۱ میلیون درهم و وام مصوب ۷۰۰ هزار درهم باشد، خریدار باید ۳۰۰ هزار درهم خود را در حساب بگذارد. پس از این کار، بانک ترتیب صدور چک‌های بانکی (Manager’s Cheques) را می‌دهد. در معامله‌های وامی، پرداخت نهایی به فروشنده معمولاً از طریق چک بانکی انجام می‌شود (این چک تضمین‌شده بانک است). اگر فروشنده خود روی ملک وام قبلی داشته باشد، یک چک در وجه بانک قبلی برای تسویه وام او صادر می‌شود و مابقی در وجه فروشنده. همچنین چک‌هایی برای هزینه‌های انتقال مثل ۴٪ هزینه انتقال سند برای پرداخت به دایره اراضی (DLD Transfer fees) و 0.25% هزینه ثبت رهن(mortgage registration fees)  و دیگر هزینه‌های قانونی صادر می‌شوند.

وقتی همه چیز آماده شد، مشاور املاک با هماهنگی بانک، فروشنده و خریدار، یک زمان برای انتقال سند در دفتر ثبت اسناد رسمی (Trustee Office) تعیین می‌کند. در روز انتقال، کلیه طرف‌ها حضور می‌یابند: نماینده بانک وام‌دهنده نیز می‌آید تا قرارداد رهن را ثبت کند. ابتدا اگر وام قبلی‌ای باشد تسویه می‌شود و برگه رفع رهن بانک قبلی اخذ می‌گردد. سپس خریدار و فروشنده و نماینده بانک جدید مدارک انتقال و رهن را امضا می‌کنند. خریدار باید هزینه‌های انتقال (۴٪) و کارمزد دفتر ثبت و سایر مخارج را نیز بپردازد. پس از تکمیل این تشریفات، سند مالکیت جدید (Title Deed) به نام خریدار صادر می‌شود و سهم بانک به عنوان ذینفع رهن (Mortgagee) در آن قید می‌گردد. از این لحظه خریدار رسماً مالک ملک شده و بانک هم طلبکار رسمی او بر اساس قرارداد وام است. معمولاً ۳۰ روز پس از انتقال، اولین قسط وام از حساب خریدار کسر خواهد شد. آخرین مرحله، تحویل کلیدها و ملک به خریدار و اتمام معامله است که با همکاری مشاورین املاک انجام می‌شود.

با طی شدن این مراحل، فرآیند دریافت وام تکمیل می‌گردد. همان‌طور که مشاهده کردید، این مسیر دارای جزئیات و نکات متعددی است. اگر این مراحل درست و به‌موقع انجام شوند، معمولاً کل فرآیند دریافت وام از زمان درخواست تا انتقال سند حدود ۶ تا ۸ هفته طول می‌کشد. البته در مواردی که همه چیز آماده باشد و بانک و مشتری سریع عمل کنند، ممکن است ظرف ۴ هفته هم جمع شود، اما به طور متوسط حدود ۲ ماه زمان منطقی است. بنابراین همیشه زمان را در معاملات وامی دست بالا در نظر بگیرید تا به مشکلی برنخورید. 

سوالات متداول و پاسخ‌ها

در پایان، به چند سؤال رایجی که معمولاً توسط مشاورین املاک یا خریداران درباره وام‌های مسکن در امارات مطرح می‌شود می‌پردازیم و پاسخ‌های کوتاه و کاربردی برای هر کدام ارائه می‌کنیم:

جمع‌بندی: با مطالعه این راهنما، اکنون شما تصویری جامع از دنیای وام‌های مسکن در امارات دارید. از انواع وام‌ها و شرایط متفاوتشان گرفته، تا فرآیند گام‌به‌گام دریافت وام و نکات کاربردی و قانونی مربوطه. 

نویسنده: حامد قلیچ‌خانی