در کنار شما هستیم
در روزهایی که قلب میلیونها ایرانی در سراسر جهان با نگرانی تحولات جنگ میان ایران و اسرائیل را دنبال میکند، ما نیز این روزها را عمیقاً با شما احساس میکنیم. در چنین شرایطی، بیش از هر زمان دیگری، آنچه ما را به هم پیوند میدهد انسانیت، مسئولیتپذیری و همدلی است. ما نیز، بهعنوان بخشی از جامعه ایرانی مقیم دبی، با تمام وجود کنار شما هستیم و از صمیم قلب، برای شما و عزیزانتان آرزوی ایمنی، تندرستی و آرامش داریم.
در مواجهه با این بحران، بسیاری از هموطنان گرامی – بهویژه سرمایهگذارانی که در سالهای اخیر وارد بازار املاک دبی شدهاند – با مجموعهای از دغدغهها و پرسشهای جدی روبرو شدهاند: آینده بازار به کدام سمت حرکت خواهد کرد؟ سرنوشت معاملات ناتمام چه میشود؟ در شرایطی که امکان سفر به دبی وجود ندارد، چگونه میتوان از راه دور پیگیر امور ملکی بود؟ چه سناریوهایی برای بازار املاک دبی قابل تصور است؟ و دهها سؤال و نگرانی دیگر که بهحق ذهن بسیاری را به خود مشغول کرده است. ما این دغدغهها را بهخوبی میشناسیم و عمیقاً آنها را درک میکنیم.
در چنین فضایی، ما وظیفه خود میدانیم که نه صرفاً بهعنوان مشاوران املاک، بلکه بهعنوان همراهانی مسئول، در کنار شما باشیم. ما این مسئولیت را فراتر از یک وظیفه حرفهای، یک تعهد انسانی و اجتماعی میدانیم. اعلام آمادگی برای پیگیری امور ملکی شما در دبی، ارائه مشاورههای حقوقی و اجرایی، پاسخگویی به سوالات و دغدغهها، و حتی انجام پیگیریهای حضوری از طرف شما، بخشی از این مسئولیت است که با افتخار آن را بر عهده میگیریم – بدون هیچ چشمداشتی.
محدود شدن پروازها، اختلال در امکان سفر یا دسترسی به امارات، نباید مانعی برای مدیریت صحیح و ایمن سرمایهگذاریهای ملکی شما باشد. ما اینجا هستیم تا هرگونه کمکی را که در توان داریم، صادقانه و بیدریغ ارائه دهیم؛ از دریافت اسناد، مکاتبات رسمی و پیگیریهای حقوقی گرفته تا بهروزرسانی اطلاعات پروژهها، بررسی واحدهای موجود، یا حتی اطلاعرسانی دقیق در خصوص وضعیت بازار.
ما به پشتوانه بیش از دو دهه فعالیت مستمر و حرفهای در بازار املاک دبی، و با تجربه عبور از بحرانهایی همچون جنگ عراق، تحریمهای بینالمللی، بحران مالی جهانی ۲۰۰۸، همهگیری کرونا و جنگ روسیه و اوکراین، نگاهی واقعبینانه و مبتنی بر داده و تجربه به تحولات امروز داریم. در ادامه، با ارائه تحلیلی جامع و دادهمحور، تلاش خواهیم کرد تصویری روشن از پیامدهای احتمالی جنگ ایران و اسرائیل بر بازار املاک دبی ترسیم کنیم؛ تحلیلی که نهتنها به سناریوهای ممکن تا پایان سال ۲۰۲۶ میپردازد، بلکه پاسخی است به رایجترین پرسشها و دغدغههای شما عزیزان در این روزهای پرالتهاب.
ما اینجا هستیم، کنار شما، آماده برای حمایت، روشنگری، و همراهی واقعی. در روزهایی که بسیاری نیاز به اطمینان و آرامش دارند، ما با تمام توان در خدمت شما هستیم.
سناریوهای پیشرو تا پایان 2026: از تنش محدود تا بحران فراگیر
در شرایط بحرانی جنگ ایران و اسرائیل، عدم قطعیتهای زیادی پیشروی سرمایهگذاران قرار دارد. ما سناریوهای محتمل را از اکنون تا پایان سال 2026 در نظر میگیریم تا تصویری شفافتر از آینده بازار املاک دبی ترسیم کنیم:
- سناریوی 1: تنش کوتاهمدت و مهارشده (بهترین حالت) – در این حالت درگیریهای مستقیم میان ایران و اسرائیل به سرعت مهار میشود یا از بروز جنگ تمامعیار جلوگیری به عمل میآید. اثرات این سناریو بر بازار املاک دبی احتمالاً محدود و کوتاهمدت خواهد بود. بر اساس تجربه بحرانهای قبلی منطقه، شوک اولیه به بازارهای مالی و داراییهای منطقه معمولاً زودگذر است. انتظار میرود پس از یک دوره کوتاه بیثباتی و افت معاملات، آرامش نسبی بازگردد و بازار املاک مسیر عادی خود را طی کند.
- سناریوی 2: درگیری نظامی محدود و ادامهدار – در این سناریو تنشها به یک درگیری نظامی محدود (مثلاً حملات هوایی متقابل) در سال 2025 منجر میشود که ممکن است ماهها ادامه یابد اما به سایر کشورهای منطقه سرایت نکند. در واکنش اولیه، ریسکگریزی سرمایهگذاران افزایش مییابد و بازارهای سهام و دارایی منطقه دچار نوسان میشوند. ممکن است شاخصهای بازار سهام دبی افت موقت نشان دهند و سهام شرکتهای املاک نیز تحت فشار فروش قرار گیرند. با این حال، پیامدهای مثبت و منفی برای بازار املاک دبی به صورت توأمان محتمل است: از یک سو کاهش اطمینان سرمایهگذاران میتواند به طور موقت تقاضا را کاهش دهد و رشد قیمت را مهار کند؛ از سوی دیگر دبی به عنوان یک “پناهگاه امن” منطقهای شناخته میشود و ممکن است با گذشت چند ماه از آغاز تنش، سرمایهها و افراد نگران درگیری به سوی دبی سرازیر شوند. این هجرت سرمایه و افراد میتواند تقاضای تازهای برای املاک ایجاد کرده و کاهش اولیه را جبران نماید.
- سناریوی 3: جنگ گسترده منطقهای (بدترین حالت) – در صورت گسترش یافتن جنگ میان ایران و اسرائیل و دخالت احتمالی سایر کشورها (مثلاً ورود مستقیم آمریکا یا کشیده شدن پای کشورهای همسایه به منازعه)، فضای کلی کسبوکار در منطقه با بحرانی جدی روبرو خواهد شد. در چنین وضعیتی، احتمال دارد بخشهای غیرنفتی اقتصاد امارات مانند گردشگری، حملونقل هوایی، لجستیک و املاک با افت مواجه شوند و خروج سرمایه از منطقه به دلیل افزایش ریسک شدت بگیرد. در کوتاهمدت ممکن است پروازها لغو شوند، مسیرهای تجاری مختل گردند و سرمایهگذاران خارجی برای مدتی از ورود سرمایه جدید به کل منطقه خودداری کنند. برای بازار املاک دبی، سناریوی جنگ فراگیر میتواند به کاهش معاملات و وقفه در برخی پروژههای توسعهای منجر شود. با این وجود، حتی در این وضعیت هم دبی ممکن است در میانمدت نقش خود به عنوان مقصد امن سرمایه را حفظ کند؛ سرمایهگذارانی که از مناطق بحرانزده و ناآرام میگریزند، احتمالاً به محض فروکش کردن درگیریهای شدید، داراییهای خود را به بازارهای امنی چون دبی منتقل میکنند. به طور کلی، هرچه طول مدت و دامنه جنگ افزایش یابد، آسیب کوتاهمدت بر اعتماد سرمایهگذاران بیشتر خواهد بود و دوره بازگشت به حالت عادی برای بازار املاک طولانیتر میشود.
نتیجه کلی سناریوها: پیشبینی میشود در تمامی این سناریوها، اثرات جنگ مستقیم بر بازار املاک دبی بیشتر جنبه روانی و کوتاهمدت داشته باشد. چنانکه تحلیلگران اشاره کردهاند، رویاروییهای پیشین منطقه معمولاً تأثیر بلندمدت ماندگاری بر بازارها نگذاشته و الگوی مشابهی احتمالا تکرار خواهد شد. به بیان دیگر، ممکن است دورهای از نوسان و افت در ماههای اول درگیری رخ دهد، اما با فروکش کردن تنش نظامی، عوامل بنیادین بازار دوباره نقشآفرین میشوند. یکی از این عوامل بنیادین، استمرار جایگاه دبی به عنوان امنترین و باثباتترین بازار منطقه است که میتواند حتی در دل بحران نیز سرمایهها را به خود جذب کند. سناریوی خوشبینانه آن است که حتی در صورت تداوم تنش سیاسی، اقتصاد امارات و بازار املاک دبی به پشتوانه منابع مالی قوی، موقعیت ژئوپولیتیک امن و سیاستهای دولت برای حفاظت از بازار، بتوانند ثبات نسبی خود را حفظ کنند.
در ادامه، تأثیرات هر یک از این سناریوها را بر بخشهای مختلف بازار املاک دبی (مسکونی و اداری، آماده و در حال ساخت) با جزئیات بیشتری بررسی میکنیم.
تاثیر جنگ بر املاک مسکونی دبی (آماده و در حال ساخت)
الف) املاک مسکونی آماده:
بازار مسکن آماده (ثانویه) در دبی طی سالهای اخیر رشد چشمگیری داشته و به نوعی نبض تقاضای واقعی را نشان میدهد. در مواجهه با بحران جنگ، املاک مسکونی آماده میتوانند دو نوع تأثیر متضاد را تجربه کنند:
- در کوتاهمدت و همزمان با افزایش ریسک سیاسی، شاهد افت موقتی در حجم معاملات خواهیم بود چرا که خریداران محتاطتر میشوند و ممکن است تصمیمگیری برای خرید را به تعویق بیندازند. این مسئله خصوصاً خریداران خارجی را تحت تأثیر قرار میدهد که ممکن است ترجیح دهند وضعیت جنگ را رصد کرده و تا بازگشت اطمینان، از ورود سرمایه خودداری کنند. برای نمونه، در پی حمله اخیر نظامی اسرائیل به تاسیسات ایران، سهام شرکتهای بزرگ توسعهدهنده املاک دبی (مثل اعمار) در واکنش اولیه ۳٫۵٪ افت کرد که نشاندهنده انتظار بازار از کاهش کوتاهمدت تقاضاست.
- با این حال، در میانمدت احتمال افزایش تقاضا برای املاک آماده نیز وجود دارد. تجربههای قبلی نشان داده است که دبی در دوران نااطمینانی منطقهای به پناهگاهی برای داراییهای امن بدل میشود. خریداران ثروتمند که به دنبال مکان امن برای سکونت خانواده یا حفظ سرمایههایشان هستند، به سرعت به بازار مسکن دبی روی میآورند. به عنوان مثال، در جریان جنگ روسیه و اوکراین در 2022، سرمایهداران با انتقال دارایی به بازار امن دبی، رکورد معاملات مسکن را رقم زدند و خریداران روسیه به بزرگترین گروه خارجی در بازار دبی تبدیل شدند. در نتیجه آن، قیمت املاک لوکس در دبی طی سال 2022 نزدیک به 44٪ افزایش یافت. سناریوی مشابهی در صورت طولانی شدن تنش ایران و اسرائیل قابل تصور است؛ یعنی هجوم سرمایهگذاران از ایران، اسرائیل و سایر کشورهای منطقه به سمت املاک آماده دبی. این امر میتواند هم قیمت فروش و هم نرخ اجاره مسکن را تقویت کند.
- علاوه بر سرمایهگذاران، احتمال افزایش تقاضای سکونتی نیز وجود دارد. در صورت وخیمتر شدن اوضاع امنیتی در برخی کشورها، ممکن است خانوارهایی (بهویژه اقشار مرفه) برای زندگی امنتر موقتاً به دبی نقل مکان کنند و به سرعت اقدام به خرید یا اجاره واحدهای آماده نمایند. بنابراین بخش مسکونی آماده در دبی میتواند در میانه بحران، با موج تازهای از خریداران و مستأجران مواجه شود که به دنبال آرامش و ثبات هستند.
ب) املاک مسکونی در حال ساخت (پروژههای آفپلن):
بخش قابل توجهی از سرمایهگذاری در بازار مسکن دبی مربوط به پروژههای در دست ساخت است که معمولاً سرمایهگذاران با پرداخت اقساط، ملک را پیشخرید میکنند. شرایط جنگی میتواند اثرات متفاوتی بر این بخش داشته باشد:
- کند شدن فروش پروژههای جدید: در دوره بیثباتی، خریداران ریسکگریز ترجیح میدهند پول خود را در داراییهای حاضر و نقدشونده قرار دهند تا پروژهای که تحویل آن در آینده است. از این رو ممکن است فروش پروژههای جدید آفپلن با کاهش موقت مواجه شود. حتی برخی خریداران بالقوه ممکن است منتظر کاهش قیمتها شوند و فعلاً اقدام نکنند. این پدیده در بحرانهای گذشته نیز مشاهده شده که سرمایهگذاران در زمان عدم اطمینان، بازار ثانویه را به بازار پیشخرید ترجیح دادهاند.
- احتمال تأخیر در تکمیل پروژهها: هرچند زیرساختها و ساختوساز در دبی معمولاً با ثبات و برنامهریزی خوب همراه است، اما یک جنگ گسترده میتواند زنجیره تأمین مصالح یا نیروی کار را مختل کند. برای مثال، اگر تنش نظامی مسیرهای حملونقل منطقهای را محدود کند یا هزینه بیمه محمولهها را بالا ببرد، واردات برخی مصالح ساختمانی با تأخیر و هزینه بیشتر روبرو خواهد شد. همچنین نوسان قیمت نفت و سوخت (که در واکنش اولیه به جنگ ایران و اسرائیل بیش از ۹٪ افزایش یافت) میتواند هزینههای ساخت را دستخوش تغییر کند. همه این عوامل احتمال تاخیر در زمانبندی تحویل پروژههای در حال ساخت را بالا میبرند.
- وفاداری خریداران به قراردادهای موجود: یکی از نگرانیهای رایج سرمایهگذاران، توانایی ادامه پرداخت اقساط پیشخرید در شرایط بحرانی است. اگر پروازها بسته شوند یا محدودیتهای بانکی پیش آید، ممکن است برخی خریداران خارجی (مثلاً خریداران ایرانی) برای پرداخت به موقع اقساط خود دچار مشکل شوند. با این حال، دولت امارات و شرکتهای سازنده احتمالاً در صورت بروز شرایط فوقالعاده، انعطافهایی را در نظر خواهند گرفت (مانند مهلتدهی بیشتر برای پرداخت). تجربه نشان داده است که توسعهدهندگان بزرگ دبی در دورههای بحران جهانی (مثل دوران کرونا) با اعطای شرایط آسانتر، تلاش کردهاند پروژهها را سرپا نگه دارند و خریداران را حفظ کنند. بنابراین توصیه میشود خریداران در حال ساخت، هرگونه مشکل احتمالی در پرداخت یا سفر را به سرعت با شرکت سازنده یا مشاور املاک خود در میان بگذارند تا راهحل مقتضی اندیشیده شود.
جمعبندی بخش مسکونی:
بازار مسکن دبی در مجموع از پایههای تقاضای متنوعی برخوردار است. حتی اگر به دلیل عرضه واحدهای جدید، روندی از تعدیل قیمت در سالهای 2025–2026 پیشبینی شده بود، بروز بحران ژئوپولیتیک میتواند این معادله را دستخوش تغییر کند. به عبارتی، افزایش عرضه مسکن، ممکن است با ورود موج جدید تقاضا از سوی سرمایههای نگران منطقه خنثی گردد.
تاثیر جنگ بر املاک اداری و تجاری دبی (آماده و در حال ساخت)
بخش املاک اداری/تجاری (شامل دفاتر اداری، فضاهای تجاری و فروشگاهی) در دبی تا حدی متفاوت از مسکن عمل میکند، چرا که وابسته به فعالیتهای کسبوکارها و شرکتهای بینالمللی است. در تحلیل پیامدهای جنگ ایران و اسرائیل بر این بخش، وضعیت املاک آماده (ساختهشده) را جدا از پروژههای تجاری در حال ساخت بررسی میکنیم:
الف) املاک اداری/تجاری آماده:
- کاهش موقت استفاده و تقاضای جدید: در کوتاهمدت ممکن است برخی شرکتها برنامههای گسترش خود در منطقه را به تعویق بیندازند. فضای احتیاط بر تصمیمگیری شرکتهای چندملیتی حاکم میشود و ممکن است جذب مستأجران جدید برای دفاتر کمی آهسته شود. به ویژه اگر جنگ شدت گیرد، برخی شرکتهای جهانی ممکن است کارکنان غیرضروری خود را موقتاً از منطقه خارج کنند یا سفرهای تجاری را محدود سازند که این امر میتواند بر نرخ جذب فضاهای اداری اثر منفی کوتاهمدت بگذارد. حتی سرمایهگذاران بزرگ نهادی احتمالاً برای ارزیابی مجدد ریسکهای منطقهای، دست به عصا تر عمل خواهند کرد.
- دبی به عنوان دفتر دوم امن: از سوی دیگر، شرکتها و استارتاپهای منطقهای که در کشورهای ناآرام مستقرند، احتمال دارد دفاتر خود را به دبی منتقل کنند تا از تبعات جنگ در امان باشند. دبی با زیرساختهای پیشرفته، محیط کسبوکار امن و ارتباطات بینالمللی، گزینه مطلوبی برای شرکتهایی است که به دنبال مکانی مطمئن برای ادامه فعالیت میگردند. به عنوان مثال، در جریان جنگهای داخلی و اعتراضات منطقه (مثل بهار عربی 2011)، بسیاری از دفاتر و سرمایهها از کشورهای ناآرام (مصر، سوریه، لبنان و …) به امارات منتقل شد و دبی نقش یک پناهگاه اقتصادی را ایفا کرد. بنابراین در بحران فعلی نیز ممکن است پس از فروکش شوک اولیه، شاهد افزایش تقاضا برای دفاتر آماده در دبی از سوی استارتاپهای فناوری، شرکتهای مالی منطقه یا حتی کسبوکارهای ایرانی باشیم که برای حفظ تداوم کسبوکار، دفتر خود را در دبی افتتاح میکنند. این روند میتواند نرخ پرشدن دفاتر را بالا برده و حتی باعث رشد اجارهبهای دفاتر ممتاز در مناطق تجاری مهم دبی شود.
- بخش خردهفروشی و گردشگری: ملکهای تجاری مرتبط با خردهفروشی و گردشگری (مثل فروشگاههای مراکز خرید یا املاک مهمانیاری) در کوتاهمدت آسیبپذیرترین بخش هستند. کاهش سفرهای گردشگری به منطقه به دلیل نگرانی امنیتی، لغو پروازها و افزایش هزینههای بیمه، میتواند تعداد گردشگران و خریداران خارجی را موقتاً کاهش دهد. این امر به خصوص بر بازار املاک مهمانپذیری (هتلها، اقامتگاهها) و نیز بر فروش فروشگاههای خردهفروشی لوکس اثر منفی میگذارد. گزارشها حاکی است در پی اوج گرفتن تنش، بسیاری از مسافران اماراتی و ساکنان امارات، سفرهای خود را لغو یا بازبینی کردهاند و شرکتهای هواپیمایی بزرگ جهان پروازهای خود به مقاصد منطقه (حتی دبی و دوحه) را به حالت تعلیق درآوردهاند. این تحولات اگر ادامهدار شوند، به طور موقت درآمد مراکز خرید، هتلها و رستورانها را کاهش داده و در نتیجه ممکن است تقاضای اجاره برای برخی واحدهای تجاری کاهش یابد یا رشد آن متوقف شود. با این وجود، انتظار میرود با عادی شدن اوضاع پروازها و عادت کردن مسافران به شرایط جدید، گردشگری دبی دوباره احیا شود؛ خصوصاً که دبی تجربه نشان داده حتی در دوران ناامنیهای اطراف، خود را به عنوان مقصدی امن به گردشگران جهانی معرفی میکند.
ب) پروژههای اداری/تجاری در حال ساخت:
- بازنگری در سرمایهگذاریهای جدید: ممکن است برخی طرحهای بزرگ تجاری که در مرحله برنامهریزی یا اوایل ساخت هستند، به دلیل شرایط نامطمئن با تأخیر در اجرای برنامه مواجه شوند. سرمایهگذاران توسعهدهنده محتاطتر میشوند و شاید تکمیل پروژه را اندکی عقب بیاندازند تا وضعیت ثبات پیدا کند. این موضوع به ویژه برای پروژههای مراکز کسبوکار بزرگ یا مجتمعهای تجاری چندمنظوره صدق میکند که نیازمند جذب مستأجران بینالمللی هستند – در شرایط بحران، پیشفروش یا پیشاجاره این فضاها ممکن است کند شود.
- تأثیر شرایط مالی و نرخ بهره: جنگ و تنشهای ژئوپولیتیک معمولاً تأثیراتی بر شاخصهای اقتصادی کلان مانند نرخ نفت و سیاستهای پولی دارند. افزایش قیمت نفت میتواند به نفع اقتصاد کلان امارات باشد (درآمدهای نفتی ابوظبی افزایش مییابد) اما نگرانیهای تورمی در جهان ممکن است سیاستهای انقباضی پولی را طولانیتر کند. نرخهای بهره بالا هزینه تأمین مالی پروژههای جدید را بیشتر کرده و جذابیت سرمایهگذاری در ساختوساز را میکاهد. بنابراین در سالهای 2025–2026، مستقل از جنگ هم پیشبینی میشد به دلیل نرخ بهره بالا و عرضه انبوه سالهای قبل، سرعت راهاندازی پروژههای اداری جدید کاهش یابد. بحران جنگ میتواند این روند کاهش را تشدید کند، چرا که سرمایهگذاران ترجیح میدهند ریسک اضافه نکنند. خبر خوب آن است که بانکها و شرکتهای املاک امارات از نظر مالی در وضعیت مقاومتری نسبت به گذشته قرار دارند و حتی در صورت یک اصلاح قیمت متوسط نیز دچار بحران مالی نخواهند شد. این پشتوانه، ریسک نیمهکاره رها شدن پروژههای در حال ساخت را کم میکند.
- چشمانداز میانمدت توسعه: اگر تنش ایران و اسرائیل در حد تنشهای پیشین مهار شود و به فروپاشی امنیت منطقه منجر نگردد، پیشبینی میشود توسعه تجاری دبی پس از یک مکث کوتاه، دوباره شتاب بگیرد. تقاضای بنیادی برای دفاتر درجهیک در دبی همچنان بسیار بالاست؛ عواملی مانند رشد بخشهای مالی و فناوری، افزایش جمعیت متخصصان خارجی در دبی، و برنامههای دولت برای جذب شرکتهای بینالمللی (از طریق مناطق آزاد و مشوقهای تجاری) موجب میشود حتی اگر در 2025 چند ماهی رکود حاکم شود، در سال 2026 پروژههای ناتمام تکمیل گردند و با بهبود جو روانی، نرخ جذب فضاهای تجاری نیز به مسیر عادی بازگردد.
جمعبندی بخش اداری/تجاری:
در مجموع بخش اداری دبی احتمال دارد در کوتاهمدت از بحران جنگ آسیبپذیرتر از بخش مسکونی باشد، چون تصمیمگیریهای شرکتی سریعاً تحت تأثیر ریسک سیاسی قرار میگیرد. اما به همان میزان، با فروکش کردن تنش و تثبیت اوضاع، این بخش میتواند سودبرنده موج مهاجرت کسبوکارها به دبی باشد. تاریخی نگاه کنیم، هر زمان منطقه دچار آشوب شده، دبی با در آغوش کشیدن شرکتها و سرمایههای گریزان از جنگ موفق به پر کردن بخشهای اداری خود شده است. بنابراین چشمانداز 2025–2026 برای املاک اداری دبی، در سناریوی جنگ محدود، شاید یک توقف در رشد و سپس رونق دوباره باشد. در سناریوی جنگ گسترده، رونق احتمالی دیرتر و ضعیفتر بازمیگردد، اما باز هم دبی یکی از معدود گزینههای امن منطقه برای تجارت باقی خواهد ماند.
تجربیات تاریخی: درسهایی از بحرانهای گذشته منطقه
برای درک بهتر آینده، نگاهی به گذشته مفید است. بازار املاک دبی در دو دهه اخیر با بحرانها و شوکهای متعددی مواجه شده و هر بار الگوهای رفتاری جالبی را نشان داده است. در این بخش به برخی تجربیات مهم اشاره میکنیم که میتواند راهنمای سرمایهگذاران در بحران کنونی باشد:
- جنگهای منطقهای و هجوم سرمایه به دبی: هرگاه در منطقه خاورمیانه جنگ یا ناآرامی جدی رخ داده، دبی نقش یک جزیره ثبات را ایفا کرده است. برای مثال، در دوران جنگ عراق و آمریکا (2003) دبی تازه بازار املاک خود را به روی خارجیها گشوده بود و بسیاری از بازرگانان ایرانی و منطقهای از فرصت استفاده کرده و سرمایه خود را به املاک دبی منتقل کردند. گزارشها نشان میدهد پس از 2003 موجی از خرید ملک توسط ایرانیان در دبی آغاز شد؛ همچنین در دهه 1980 طی جنگ ایران و عراق، دبی پناهگاه امنی برای خانوادههای درگیر جنگ بود که ثروت خود را به آنجا منتقل میکردند. این روند تاریخی حاکی از آن است که درگیریهای منطقهای اغلب به نفع جذب سرمایه به امارات تمام شده.
- بهار عربی 2011: جنبشهای اعتراضی سال 2011 در کشورهای عربی که منجر به بیثباتی در مصر، سوریه، لیبی و… شد، موج تازهای از سرمایهگذاری در املاک دبی را در پی داشت. گزارشی از جونز لانگ لاسال در همان سال تأیید کرد که دبی به خاطر وضعیت “پناهگاه امن” خود، رشد تقاضا در بخشهایی از بازار مسکن (بهویژه ویلاهای لوکس مانند پالم جمیرا) را تجربه کرد. هرچند بخش اداری در آن زمان به دلیل رکود جهانی 2008 هنوز مازاد عرضه داشت و کمتر منتفع شد، اما جریان ورود پول و افراد از کشورهای بحرانزده عربی، به بازیابی بازار مسکن دبی سرعت بخشید. این تجربه نشان داد ناامن شدن یک کشور، به فرصت کشور دیگر برای عرضه ثبات بدل میشود. در واقع، سرمایه ترسو است و به سوی امنیت میرود؛ دبی در 2011 خود را به عنوان انتخاب اول منطقه برای امنیت سرمایه تثبیت کرد.
- تحریمها و بحرانهای اقتصادی ایران: در خلال دو دهه اخیر، اقتصاد ایران دورههایی از تحریم و تلاطم شدید را پشت سر گذاشته و هر بار بخشی از سرمایههای ایرانی راهی بازار املاک دبی شده است. به ویژه پس از روی کار آمدن دولت احمدینژاد در 2005 و تشدید تحریمها، هزاران مشاور و فعال ملکی ایرانی در دبی شروع به کار کردند تا پاسخگوی تقاضای هموطنانشان برای خرید ملک در امارات باشند. مجلات و رسانههای فارسیزبان آن دوره پر بود از تبلیغات پروژههای املاک در دبی و رأسالخیمه. این روند در سالهای 2010-2013 هم با شدتگرفتن تحریمها تکرار شد؛ هرچند محدودیتهای نقل و انتقال بانکی همیشه چالشی در این مسیر بوده است. برای سرمایهگذاران ایرانی، دبی همواره جذابیت دوگانهای داشته: هم نزدیکی فرهنگی و جغرافیایی و هم امکان دستیابی به اقامت امارات از طریق سرمایهگذاری. بنابراین، پیشبینی میشود در صورت تشدید تنش ایران و اسرائیل، دوباره بخشی از نقدینگی سرگردان ایرانی (که نگران بیثباتی داخل کشور است) به سوی بازار دبی حرکت کند – درست مانند آنچه در گذشته هنگام تشدید فشارهای سیاسی/اقتصادی بر ایران رخ داده است.
- بحران مالی جهانی 2008: هرچند این بحران ماهیتی متفاوت (اقتصادی جهانی) داشت، ولی درس مهمی برای سرمایهگذاران املاک دبی به همراه داشت. قیمت املاک دبی در سالهای 2008-2009 سقوط شدیدی (تا 50-60٪ در برخی بخشها) را تجربه کرد، اما علت اصلی آن ترکیب شوک مالی جهانی و مازاد عرضه داخلی بود. درسی که میتوان گرفت آن است که ریسکهای داخلی بازار (مثل عرضه بیش از حد یا اهرم بالا) میتواند اثرات بحرانهای بیرونی را تشدید کند. خوشبختانه امروز شرایط با 2008 متفاوت است: هم بانکها و هم سازندگان امارات از نظر مالی محتاطتر و قویتر شدهاند، نسبت وام به ارزشها مدیریت شده و نظارتها بیشتر است. به همین دلیل حتی در صورت وقوع شوک جنگ، احتمال فروپاشی بازار املاک دبی بسیار ضعیفتر از 2008 است. سیستم بانکی و بخش ساختوساز امارات برای تابآوری آمادهاند.
- همهگیری کووید-19 (2020): پاندمی کرونا بازار املاک دبی را در ابتدا دچار رکود کرد اما سپس با مدیریت موفق بحران توسط امارات و جذب جمعیت جدید (از جمله ثروتمندانی که محدودیتهای اروپا و آسیا را تاب نمیآوردند) بازار مسکن دبی یکی از سریعترین بهبودها را رقم زد. این نشان میدهد که توان تطبیق دبی با شرایط بحرانی بسیار بالا است و با سیاستهای مناسب (مانند ویزای طلایی برای سرمایهگذاران، تسهیلات کسبوکار و …)، این شهر حتی از دل بحرانهای جهانی نیز فرصت میسازد. مشابه همین دیدگاه اکنون در میان تحلیلگران شکل گرفته که “دبی در حال تبدیلشدن به همان نقشی است که سوئیس دههها در اروپا ایفا کرد: محلی بیطرف، امن و جذاب برای سرمایههای بینالمللی در یک منطقه پرتنش”. شواهد اخیر نیز این را تائید میکند؛ چنانکه یک کارشناس املاک اشاره کرده است: “تنشهای ژئوپولیتیک باعث حرکت سرمایه به سمت بازارهای امن میشود و دبی واجد همه شرایط یک بهشت امن سرمایه است”.
چشمانداز بازار املاک دبی و توصیهها به سرمایهگذاران
با در نظر گرفتن تمامی تحلیلهای بالا، چشمانداز بازار املاک دبی از اکنون تا پایان 2026 را میتوان با احتیاط خوشبینانه توصیف کرد. خلاصهای از انتظارات و توصیهها در این بخش ارائه میشود:
- ثبات نسبی با وجود نوسانات کوتاهمدت: انتظار میرود علیرغم نوسانات مقطعی در سال 2025، تا افق 2026 بازار به تعادل برسد. بر اساس پیشبینی مؤسسات معتبری چون Fitch، اصلاح قیمت احتمالی در 2025 و 2026 در حد 10-15٪ خواهد بود که به معنای ترکیدن حباب یا سقوط آزاد نیست. این اصلاح عمدتاً ناشی از افزایش عرضه واحدهای جدید است، نه صرفاً اثر جنگ. بنابراین اگر جنگ سریعا پایان یابد، شاید حتی همین کاهش ملایم قیمت هم رخ ندهد یا کمتر شود، زیرا ورود تقاضای جدید میتواند اضافهعرضه را جذب کند.
- دبی همچنان مقصد اول سرمایه در منطقه: بحران اخیر بار دیگر موقعیت دبی را به عنوان پناهگاه امن سرمایههای خاورمیانه پررنگ کرده است. همانطور که در سال گذشته سرمایهگذاران روس، اوکراینی و حتی اروپایی در واکنش به جنگ اوکراین به دبی روی آوردند، این بار نیز سرمایهگذارانی از کشورهای نگران از جنگ به دبی خواهند آمد. این روند میتواند موتور محرکه تقاضا در بخشهای مسکونی و اداری باشد و به ویژه املاک لوکس و درجهیک را گرانبهاتر کند. سرمایهگذاران کنونی دبی میتوانند با دید بلندمدت، از این مزیت بهرهمند شوند. اگر قصد فروش دارید، توجه کنید که ممکن است با ورود خریداران جدید منطقهای در ماهها یا سال آینده، ملک شما تقاضای بیشتری پیدا کند.
- ریسکهای قابل مدیریت: بزرگترین ریسک برای بازار املاک دبی در این برهه، طولانیشدن و گسترش جنگ است. اگر خدایناکرده سناریوی بدبینانه محقق شود و کل منطقه دچار بحران فراگیر گردد، بدیهی است که تأثیر منفی بر کسبوکار و سرمایهگذاری شدیدتر خواهد بود. با این حال حتی در آن وضعیت هم پایههای اقتصادی امارات قوی بوده و دولت احتمالاً با حمایتهای مالی و مشوقها (مثل تسهیل صدور اقامت و …) جلوی رکود عمیق را خواهد گرفت. سرمایهگذاران خرد بهتر است برای محافظت از دارایی خود، تنوعبخشی را رعایت کنند و بیش از حد وابسته به یک پروژه یا یک بخش نباشند. همچنین نگه داشتن مقداری نقدینگی برای استفاده از فرصتهای احتمالی (مثلاً خرید ملک با تخفیف در صورت افت مقطعی قیمتها) توصیه میشود.
- پاسخ به دغدغههای رایج شما: در اینجا به صورت خلاصه به چند پرسش و نگرانی کلیدی شما عزیزان پاسخ میدهیم:
- آیا قیمت املاک دبی سقوط خواهد کرد؟ خیر، بر اساس تحلیلها افت احتمالی قیمت محدود و موقتی پیشبینی میشود و نشانهای از سقوط شدید دیده نمیشود. حتی در صورت افت کوتاهمدت به علت جنگ، پایههای تقاضا به سرعت قیمتها را به تعادل میرسانند. مناطق مرغوب (مثل دانتاون) همچنان پرطرفدار باقی میمانند و احتمال کاهش شدید در آنها کم است.
- تکلیف پروژههای در حال ساخت چیست؟ پروژههای معتبر دبی با حمایت مالی کافی در حال اجرا هستند و توقفی در کار نخواهد بود. شاید برخی تحویلها کمی با تأخیر مواجه شوند اما لغو پروژههای بزرگ بعید است. شرکتهای سازنده متعهد به قراردادها بوده و در گذشته نیز در بحرانها تلاش کردهاند رضایت خریداران را حفظ کنند. در صورت نیاز، با مشاوران ما در تماس باشید تا مشکلات احتمالی را پیگیری کنیم.
- آیا اکنون زمان فروش است یا خرید؟ این بستگی به اهداف شما دارد. اگر دید بلندمدت (بیش از 3 سال) دارید، فروش عجولانه به دلیل ترس از جنگ توصیه نمیشود؛ بازار دبی چرخههای رونق خود را پس از هر بحران بازیافته است و احتمالاً تا 2026 ارزش دارایی شما حفظ یا تقویت خواهد شد. اگر به دنبال خرید هستید، میتوانید از فرصت آرامش نسبی بازار در ماههای پیشرو استفاده کنید؛ شاید بتوانید در 2025 ملک موردنظر را با قیمت مناسبتری بخرید، قبل از آنکه موج تقاضای جدید احتمالی قیمتها را دوباره بالا ببرد.
- چگونه امور ملک را از راه دور مدیریت کنم؟ خوشبختانه دبی دارای زیرساخت پیشرفته دولت الکترونیک است. بسیاری از امور انتقال سند، پرداخت قبوض، تمدید قرارداد اجاره و … را میتوان آنلاین انجام داد. همچنین ما به عنوان مشاور امین شما، میتوانیم با دریافت وکالت رسمی، تمام امور اداری و حقوقی ملک شما را پیگیری کنیم. تیم پشتیبانی ما هفت روز هفته آماده پاسخگویی است تا نگذارد عدم حضور فیزیکی شما در دبی خللی در مدیریت داراییتان ایجاد کند. پس با خیال راحت، هر کمکی نیاز بود از ما بخواهید.
جمعبندی نهایی: با شما در کنار آیندهای مطمئن
بحران جنگ ایران و اسرائیل بیشک یکی از بزرگترین دغدغههای این روزهای همه ماست. ما نیز همچون شما امیدواریم که هر چه زودتر صلح و ثبات به منطقه بازگردد. با این حال وظیفه حرفهای خود میدانیم که برای بدترین سناریوها آماده باشیم و بهترین تصمیمها را در هر شرایطی اتخاذ کنیم. تحلیل جامع بالا نشان میدهد که بازار املاک دبی علیرغم تأثیرپذیری کوتاهمدت، در بلندمدت ظرفیت بالایی برای تابآوری و حتی رشد در دل بحران دارد. دبی به لطف موقعیت خاص خود همواره برای خود رونق ساخته و این بار نیز میتواند چنین کند.
در پایان ضمن ابراز همدلی عمیق با همه شما عزیزان که نگران سلامت خانواده و سرمایههایتان هستید، مجدداً تأکید میکنیم که ما همراه شما هستیم. تیم ما تمام تلاش خود را به کار خواهد بست تا در این دوران پرفشار، مرجع مطمئنی برای پاسخ به سوالات شما و تکیهگاهی برای رفع مشکلاتتان در امور ملکی باشد. با کمال افتخار و بدون هیچ چشمداشت آمادهایم هرگونه پشتیبانی – از مشاوره گرفته تا پیگیری حضوری کارها – را برای شما انجام دهیم. اطمینان داشته باشید که با همدلی و همراهی یکدیگر، از پس این روزهای دشوار برخواهیم آمد و آینده روشنی در انتظار سرمایهگذاریهای شما در دبی خواهد بود.
به امید صلح پایدار و آرامش خاطر برای شما 🌹
نویسنده:حامد قلیچخانی
