آموزش مشاوران املاک

داون‌تاون دبی قلب تپنده شهر و شاخص‌ترین مقصد سرمایه‌گذاری املاک امارات است؛ جایی که برج خلیفه، دبی مال و بازدهی ۶.۶٪، اعتبار و رشد بی‌وقفه آن را تضمین می‌کنند.

امارات متحده عربی یک فدراسیون متشکل از هفت امارت است که هر یک توسط حاکم خود اداره می‌شود. این کشور با کاهش وابستگی به نفت، اکنون ۹۵٪ درآمد خود را از گردشگری، تجارت، و سایر صنایع متنوع تأمین می‌کند.

شاخص قیمت مسکن دبی در سال ۲۰۰۸ به اوج رسید اما به دلیل بحران مالی سقوط کرد. پس از افت دوباره در ۲۰۱۴ به دلیل عرضه بیش از حد، کووید-۱۹ موجب تسریع بهبود بازار شد و قیمت‌ها از ۲۰۲۰ رشد کردند.

دبی یکی از امن‌ترین شهرهای جهان با استانداردهای بالای زندگی است. طبق گزارش UBS، بازار املاک دبی کمترین ریسک سرمایه‌گذاری را دارد و همچنان کمتر از ارزش واقعی قیمت‌گذاری شده است.

دلایل سرمایه‌گذاری در دبی شامل رشد جمعیت، موقعیت استراتژیک، افزایش گردشگران، بازده بالای اجاره (۷ تا ۱۰ درصد)، مالکیت ۱۰۰٪ آزاد، نبود مالیات املاک، امنیت بالا، زیرساخت‌های جهانی، ثبات ارزی (۳.۶۷ درهم برای هر دلار طی ۳۰ سال)، و طرح‌های پرداخت منعطف می‌باشد.

دپارتمان اراضی دبی (DLD) در سال 1960 تأسیس شد و مسئول ثبت مالکیت‌ها، نقل و انتقالات املاک، اجاره‌های بلندمدت، ثبت وام‌های رهنی، حراج‌های عمومی، و صدور اسناد مالکیت است. این نهاد، تحت نظارت شورای اجرایی دبی فعالیت کرده و شامل بخش‌هایی مانند RERA (نظارت بر توسعه‌دهندگان و کارگزاران)، مرکز حل اختلافات اجاره، و مؤسسه املاک دبی (DREI) می‌باشد.

آژانس تنظیم مقررات املاک دبی (RERA) در سال 2007 تأسیس شد و بر کلیه فعالیت‌های املاک، حساب‌های امانی (Escrow Accounts)، ثبت قراردادهای اجاره، مجوزهای تبلیغات املاک، صدور کارت‌های کارگزاری، و نظارت بر انجمن‌های مالکان نظارت دارد. کلیه معاملات و تبلیغات املاک در دبی نیازمند ثبت و مجوز از RERA هستند.

دریافت مجوز رِرا برای فعالیت در املاک دبی الزامی است و شامل انواع کارت‌های مختلف برای کارگزاران، فروشندگان توسعه‌دهنده و ارزیابان املاک می‌شود. کارگزاران باید اصول اخلاقی، شفافیت، ثبت قراردادها و رعایت قوانین تبلیغات و کمیسیون را رعایت کنند؛ تخلفات منجر به جریمه، لغو مجوز یا محرومیت دائمی از فعالیت خواهد شد.

برای فعالیت قانونی در املاک دبی، کارگزاران باید مجوز رِرا داشته باشند، مجوز تبلیغات (تراخیصی) برای هر آگهی دریافت کنند و تنها پروژه‌های ثبت‌شده در اداره اراضی دبی را بازاریابی کنند. تخلفات مانند تبلیغات بدون مجوز، دریافت مستقیم پول از مشتریان، یا ارائه اطلاعات نادرست منجر به جریمه، تعلیق یا لغو مجوز می‌شود.

مالکیت املاک در دبی شامل دو نوع سند است: اوکود (برای املاک تکمیل‌نشده یا دارای اقساط معوق) و سند مالکیت (برای املاک تکمیل‌شده و پرداخت‌شده). همه معاملات املاک باید در سیستم اوکود ثبت شوند و پس از تکمیل پروژه و پرداخت کامل، سند مالکیت صادر می‌شود. همچنین، ثبت پروژه‌های فروش خارج از پلان نیازمند تأیید اداره اراضی دبی، حساب امانی و رعایت مقررات بازاریابی است.

مراحل و الزامات ثبت پروژه‌های توسعه‌ای در دبی شامل دریافت گواهی مالکیت زمین، افتتاح حساب امانی تأیید شده توسط رِرا، ارائه طرح‌های تأیید شده و توافق‌نامه‌های فروش، و رعایت مقررات بازاریابی و تبلیغات است. توسعه‌دهنده تنها پس از رسیدن به مراحل مشخصی از ساخت می‌تواند از حساب امانی برداشت کند و حداقل ۵٪ از وجوه باید تا یک سال پس از تحویل در حساب باقی بماند.

حقوق توسعه‌دهندگان در صورت قصور خریدار شامل فسخ قرارداد، درخواست خسارت، و مزایده ملک است. در صورت کاهش بیش از ۵٪ از متراژ واحد، خریدار می‌تواند درخواست جبران خسارت کند و اگر کاهش قابل‌توجه باشد، امکان فسخ قرارداد و بازپرداخت کامل مبلغ وجود دارد.

شاخص‌های کلیدی عملکرد (KPI) در املاک شامل تعداد قراردادهای بسته‌شده، میزان درآمد، کیفیت و تعداد آگهی‌های تأیید‌شده، نرخ پاسخگویی به تماس‌ها، مدیریت CRM، و فعالیت در شبکه‌های اجتماعی است. تمرکز بر بهبود این شاخص‌ها منجر به موفقیت بیشتر در بازار املاک می‌شود.

قوانین فسخ قراردادهای املاک توسط توسعه‌دهندگان شامل حقوق کسر درصدی از مبلغ پرداختی، شرایط بازگرداندن وجه، قوانین مربوط به کاهش یا افزایش متراژ واحد، بازپرداخت در پروژه‌های لغو شده، و نقش کمیته قضایی ویژه در رسیدگی به اختلافات پروژه‌های کنسل‌شده در دبی.

بررسی قوانین اجاره در دبی شامل الزامات ثبت قرارداد در ایجاری، مسئولیت‌های موجر و مستأجر، پرداخت ودیعه و هزینه‌های خدمات، قوانین تعمیر و نگهداری، امکان فسخ قرارداد و شرایط بازگرداندن ملک در پایان دوره اجاره.

بررسی قوانین و تعهدات موجر و مستأجر در دبی، شامل اطلاع‌رسانی خسارات، بازدید ملک، شرایط فسخ زودهنگام، افزایش اجاره‌بها، حقوق مالک و مستأجر، و فرآیند رسیدگی به اختلافات در RDC.

بررسی قوانین و نکات کلیدی اجاره ملک در دبی، از جمله ودیعه اجاره، تعهدات مستأجر و موجر، افزایش اجاره‌بها طبق شاخص RERA، و نحوه محاسبه نرخ اجاره.

بررسی قوانین تخلیه ملک، حقوق موجر و مستأجر، روند رسیدگی به اختلافات در مرکز حل اختلافات اجاره (RDC)، تأثیر اجاره‌های معوقه بر سفر، و امکان صدور یا لغو ممنوعیت سفر در پرونده‌های اجاره‌ای.

ویدئو به توضیح تفاوت‌های مالکیت Freehold، Leasehold و مناطق آزاد (Free Zone) در دبی می‌پردازد.

فرآیند فروش املاک اولیه شامل بازاریابی، ابراز علاقه‌مندی، رزرو واحد، امضای قرارداد خرید و تکمیل پرداخت‌ها در زمان مقرر است.

فرآیند معاملات املاک برای مشتریان بین‌المللی شامل ثبت درخواست، رزرو ملک، صدور قرارداد خرید، پرداخت و تکمیل مدارک در زمان مقرر است.

تحلیل مقایسه‌ای بازار (CMA) با ابزارهایی مانند Property Monitor و بررسی عوامل مؤثر مانند مکان، پلان پرداخت، و منظره، ارزش دقیق ملک را تعیین می‌کند.

تحلیل مقایسه‌ای بازار (CMA) با ابزارهایی مانند Property Monitor و بررسی عوامل مؤثر مانند مکان، پلان پرداخت، و منظره، ارزش دقیق ملک را تعیین می‌کند.

فرم‌های RERA شامل فرم A (قرارداد فروشنده)، فرم B (قرارداد خریدار)، فرم I (توافق بین نمایندگان) و فرم F (قرارداد فروش) برای معاملات املاک است.