خرید املاک بن‌غاطی در دبی برای خریدارانی که به دنبال آپارتمان‌های جدید با طراحی متمایز، پروژههای مرکزی یا املاک برنددار هستند، گزینه‌ای قابل بررسی است. بن‌غاطی (Binghatti) بیش از ۵۰ پروژه تحویل داده و سبد آن از ۱۰۰ پروژه عبور کرده است؛ ضمن اینکه حدود ۳۰ میلیون فوت مربع زیربنای قابل فروش در برنامه توسعه دارد. این سازنده نرخ رسمی مشخصی برای درصد تحویل به‌موقع منتشر نکرده، اما در مارس ۲۰۲۶ اعلام کرد پروژههای در دست ساخت طبق برنامه پیش می‌روند.
بن‌غاطی در سال‌های اخیر دامنه فعالیت خود را از پروژههای آپارتمانی با قیمت متوسط و متوسط رو به بالا به برج‌های لوکس و املاک برنددار گسترش داده است. این تنوع باعث شده خریداران بتوانند از استودیوهای زیر یک میلیون درهم در برخی مناطق تا واحدهای چندمیلیوندرهمی در داونتاون و پروژههای برنددار را در یک سبد توسعه‌دهنده بررسی کنند.
یکی از تفاوت‌های قابل توجه این شرکت، مدل یکپارچه طراحی، ساخت و توسعه است. این ساختار به سازنده امکان می‌دهد بخش بیشتری از فرآیند پروژه را در داخل مجموعه مدیریت کند؛ هرچند برای خریدار همچنان باید وضعیت هر پروژه، زمان تحویل، برنامه پرداخت و قیمت نسبت به منطقه به‌صورت جداگانه بررسی شود.
برای بن‌غاطی درصد رسمی و قابل اتکایی تحت عنوان «نرخ تحویل به‌موقع» منتشر نشده است؛ بنابراین نسبت دادن اعدادی مانند ۹۵ یا ۹۹ درصد تحویل به‌موقع به این شرکت بدون سند معتبر صحیح نیست.
با این حال، چند شاخص برای سنجش مقیاس فعالیت آن وجود دارد. بن غاطی بیش از ۵۰ پروژه تحویل داده و در حال حاضر سبدی شامل بیش از ۱۰۰ پروژه با ارزش ناخالص بیش از ۱۰۰ میلیارد درهم دارد. شرکت همچنین از حدود ۳۰ میلیون فوت مربع زیربنای قابل فروش در برنامه توسعه خود خبر داده است.
در نیمه نخست ۲۰۲۶ نیز بن غاطی حدود ۱٬۷۰۰ واحد مسکونی تحویل داد و ۸ پروژه جدید عرضه کرد. در گزارش مارس ۲۰۲۶ شرکت نیز اعلام شد عملیات ساخت بدون وقفه ادامه دارد و تحویل‌های برنامه‌ریزی‌شده در مسیر زمان‌بندی قرار دارند. این اطلاعات برای ارزیابی توان اجرایی شرکت مفید است، اما جای بررسی وضعیت پروژه مشخص در سامانه اداره زمین دبی را نمی‌گیرد.
بازده اجاره را نمی‌توان برای تمام پروژههای این سازنده با یک عدد بیان کرد؛ زیرا بن غاطی در مناطقی با ساختار قیمتی بسیار متفاوت فعالیت دارد. یک استودیو در مجان یا مثلث روستای جمیرا، یک آپارتمان در بیزنس بی و یک واحد در داونتاون از نظر قیمت خرید و درآمد اجاره در یک گروه قرار نمی‌گیرند.
برای نمونه، داده‌های بازار در سال ۲۰۲۶ متوسط بازده ناخالص آپارتمان در بیزنس بی را حدود ۵.۹۲ درصد و در داونتاون دبی حدود ۵.۱۰ درصد نشان می‌دهد. در مثلث روستای جمیرا (JVT) نیز برخی برآوردهای بازار برای آپارتمان‌ها در محدوده حدود ۷ تا ۸ درصد قرار دارند. این ارقام مربوط به منطقه هستند، نه تضمین بازده یک پروژه خاص.
برای پروژههای پیش‌فروش نیز بهتر است بازده احتمالی بر اساس اجاره قابل انتظار در زمان تحویل محاسبه شود، نه اجاره امروز منطقه. افزایش عرضه تا زمان تکمیل پروژه، هزینه خدمات ساختمان و قیمت ورود خریدار میتوانند نتیجه نهایی را تغییر دهند.
سبد فعال بن غاطی در سپتامبر ۲۰۲۶ گسترده است و پروژههایی در بیزنس بی، داونتاون، مجان، الجداف، JVC، JVT، دبی ساینس پارک و مناطق دیگر در سایت رسمی شرکت فهرست شده‌اند. پروژههای زیر نمونه‌هایی از گزینه‌های فعال و قابل خرید با اطلاعات نسبتاً کامل و به‌روز هستند.
«اسکای‌فلیم» یکی از عرضه‌های جدید بن غاطی در مجان است و نسبت به پروژههای مرکزی شرکت، نقطه ورود قیمتی پایینتری دارد.
بن غاطی در حال حاضر واحد یک‌خوابه ۶۸۰ فوت مربعی را از حدود ۱٬۰۹۹٬۹۹۹ درهم و دوخوابه ۱٬۲۱۰ فوت مربعی را از حدود ۱٬۶۵۴٬۹۹۹ درهم نمایش می‌دهد.
این پروژه برای خریدارانی که به دنبال نقطه ورود پایین‌تر هستند قابل بررسی است، اما باید قیمت آن با پروژههای جدید مجان و مناطق نزدیک مقایسه شود؛ زیرا بخش مهمی از رشد احتمالی ارزش به توسعه منطقه تا پایان ۲۰۲۷ وابسته خواهد بود.
«اسکای‌بلید» از پروژههای سطح بالاتر بن غاطی در داونتاون دبی است و مستقیماً در محدوده بلوار برج خلیفه قرار دارد.
در این پروژه فاصله قیمتی میان استودیو و واحدهای بزرگ بسیار زیاد است؛ بنابراین ارزیابی سرمایهگذاری باید بر اساس نوع واحد انجام شود. استودیو ممکن است برای اجاره‌پذیری گزینه متفاوتی نسبت به سه‌خوابه‌ای با قیمت بیش از ۱۳ میلیون درهم باشد.
«آکوارایز» در بیزنس بی و در مجاورت کانال دبی قرار دارد و یکی از پروژههای آپارتمانی بزرگ بن غاطی در این منطقه است.
بن غاطی تأیید کرده این پروژه شامل استودیو تا چهارخوابه است و واحدها عموماً به‌صورت مبله عرضه میشوند.
برای سرمایهگذاری، قیمت خرید باید با ساختمان‌های آماده بیزنس بی مقایسه شود. میانگین بازده اجاره منطقه مناسب است، اما هزینه خدمات برج‌های دارای امکانات گسترده میتواند بازده خالص را کاهش دهد.
«فلر» یک پروژه دوبرجی در مثلث روستای جمیرا است که دامنه نسبتاً گسترده‌ای از متراژ و تعداد اتاق ارائه می‌دهد.
صفحه رسمی پروژه عرضه استودیو، یک، دو، سه و چهارخوابه را تأیید می‌کند و برنامه تکمیل پروژه را برای سه‌ماهه دوم ۲۰۲۷ اعلام کرده است. قیمت شروع در فهرست رسمی پروژههای بن غاطی حدود ۸۰۰ هزار درهم است.
این پروژه از نظر سرمایهگذاری با Skyblade یا Aquarise تفاوت دارد؛ قیمت ورود پایین‌تر است و منطقه JVT معمولاً بازده اجاره بالاتری از مناطق فوق‌لوکس مرکزی دارد، اما عرضه جدید در منطقه نیز باید هنگام برآورد اجاره آینده در نظر گرفته شود.
«مرسدس‌بنز پلیسز – بن غاطی سیتی» یکی از بزرگ‌ترین پروژههای برنددار این توسعه‌دهنده و یک مجموعه ۱۲ برجی در میدان است.
این پروژه از نظر مقیاس با یک برج مستقل تفاوت دارد. خریدار عملاً روی توسعه یک منطقه مسکونی برنددار سرمایهگذاری می‌کند؛ بنابراین علاوه بر قیمت واحد، سرعت توسعه کل مجموعه و زمان تکمیل امکانات مشترک نیز اهمیت دارد.
بن غاطی برخلاف سازندگانی که تنها در بخش لوکس فعالیت میکنند، دامنه قیمتی گسترده‌ای دارد. در سبد فعلی شرکت می‌توان آپارتمان‌هایی نزدیک ۸۰۰ هزار درهم پیدا کرد، در حالی که واحدهای بزرگ در داونتاون یا مجموعه‌های برنددار چندین میلیون درهم قیمت دارند.
جدول زیر بر اساس پروژههای فعال و قیمت‌های قابل مشاهده در سپتامبر ۲۰۲۶ تنظیم شده است:
|
نوع ملک |
محدوده قیمت شروع |
محدوده متراژ |
پروژههای شاخص |
|
آپارتمان |
از حدود ۸۰۰ هزار درهم |
از حدود ۳۶۰ فوت مربع تا بیش از ۲٬۰۰۰ فوت مربع |
Binghatti Flare، Skyflame، Aquarise، Skyblade |
|
آپارتمان برنددار |
از حدود ۱.۳۵ میلیون درهم در Binghatti City؛ پروژههای فوق‌لوکس بسیار بالاتر |
از حدود ۳۶۲ فوت مربع تا واحدهای چندخوابه بزرگ |
Mercedes-Benz Places Binghatti City |
|
پنت‌هاوس و واحدهای فوق‌لوکس |
چندین میلیون تا ده‌ها میلیون درهم و بیشتر |
متراژهای بسیار بزرگ |
Bugatti Residences، Burj Binghatti Jacob & Co، Mercedes-Benz Places |
بن غاطی در کنار پروژههای متعارف، پروژههای بسیار لوکس برنددار با بوگاتی، مرسدس‌بنز و Jacob & Co نیز دارد؛ بنابراین میانگین ساده قیمت کل سبد شرکت معیار مناسبی برای تصمیم‌گیری نیست.
قیمت واحد تنها بخشی از بودجه لازم برای معامله است. مهم‌ترین هزینه قانونی، هزینه ثبت معامله در اداره زمین دبی است که در مجموع ۴ درصد ارزش ملک تعیین شده و نحوه پرداخت آن میتواند طبق توافق فروشنده و خریدار مشخص شود.
در خریدهای پیش‌فروش، معامله در ثبت اولیه املاک ثبت میشود و هزینههای اداری مرتبط نیز وجود دارد. اداره زمین دبی برای برخی مراحل تکمیل ثبت، هزینه‌هایی مانند صدور سند، نقشه، هزینه دانش و نوآوری را نیز تعیین کرده است.
علاوه بر این موارد، باید هزینههای زیر نیز در بودجه لحاظ شوند:
هزینه خدمات در برج‌های لوکس میتواند تأثیر قابل توجهی بر بازده واقعی اجاره داشته باشد؛ به همین دلیل مقایسه بازده ناخالص بدون در نظر گرفتن این هزینه کافی نیست.
بخش قابل توجهی از پروژههای فعلی بن غاطی از ساختار ۷۰/۳۰ استفاده میکنند؛ یعنی معمولاً ۲۰ درصد در ابتدای خرید، ۵۰ درصد در دوره ساخت و ۳۰ درصد هنگام تکمیل پروژه پرداخت میشود. با این حال، این ساختار برای تمام پروژهها و تمام دوره‌های فروش تضمین‌شده نیست.
|
مرحله |
درصد پرداخت در بسیاری از پروژههای فعلی |
زمان پرداخت |
|
رزرو و قرارداد |
حدود ۲۰٪ |
ابتدای خرید |
|
حین ساخت |
حدود ۵۰٪ |
طبق جدول اقساط پروژه |
|
زمان تحویل |
حدود ۳۰٪ |
هنگام تکمیل پروژه |
|
پس از تحویل |
معمولاً ندارد |
مگر اینکه برای پروژه یا کمپین مشخصی اعلام شود |
برای Skyflame، Skyblade، Aquarise و Flare، سایت رسمی بن غاطی ساختار ۲۰ درصد اولیه، ۵۰ درصد طی ساخت و ۳۰ درصد هنگام تکمیل را اعلام کرده است. Mercedes-Benz Places Binghatti City نیز همین ساختار کلی را دارد.
خریدار نباید فقط به عبارت «۷۰/۳۰» توجه کند. تاریخ دقیق اقساط، میزان پرداخت لازم برای امکان انتقال قرارداد و مبلغ نقدی موردنیاز در زمان تحویل نیز باید بررسی شوند.
فرآیند خرید بسته به آماده یا پیش‌فروش بودن واحد متفاوت است، اما برای پروژههای جدید معمولاً مسیر زیر طی میشود:
در ملک آماده، خریدار پیش از انتقال میتواند واحد موجود را از نظر فنی بررسی کند و سپس مالکیت منتقل میشود. در پیش‌فروش، بخش مهمی از تصمیم بر اساس قرارداد، نقشه، کیفیت مورد انتظار و وضعیت ساخت پروژه گرفته میشود.
اتباع خارجی، چه مقیم امارات باشند و چه در خارج از کشور زندگی کنند، میتوانند در مناطق تعیینشده مالکیت آزاد (Freehold) در دبی ملک خریداری کنند. پلتفرم رسمی دولت امارات تأیید می‌کند که اتباع خارجی در این مناطق میتوانند مالکیت کامل ملک بدون محدودیت زمانی داشته باشند.
بسیاری از پروژههای بن غاطی در مناطقی مانند بیزنس بی، داونتاون، JVC، JVT، میدان و الجداف برای بازار بین‌المللی عرضه میشوند، اما وضعیت مالکیت هر پروژه باید بر اساس مدارک رسمی همان ملک تأیید شود.
برای خرید شخصی معمولاً گذرنامه معتبر، اطلاعات تماس، فرم‌های رزرو و احراز هویت و مدارک پرداخت مورد نیاز است. داشتن اقامت امارات شرط عمومی خرید ملک در مناطق مالکیت آزاد نیست.
در فرآیند شناخت مشتری (KYC)، ممکن است اطلاعات بیشتری درباره هویت، محل اقامت و منبع وجه درخواست شود. این موضوع بخشی از فرآیندهای عادی مبارزه با پول‌شویی در معاملات املاک است و نباید با امکان یا عدم امکان مالکیت اشتباه گرفته شود.
برای خریداران ایرانی نیز قاعده مالکیت خارجی در مناطق آزاد ملکی برقرار است، اما مسیر انتقال وجه و پذیرش تراکنش توسط بانک یا نهاد مالی میتواند تحت تأثیر بررسی‌های تطبیقی قرار گیرد. به همین دلیل، روش قانونی انتقال وجه باید پیش از رزرو مشخص شود.
خرید به نام شرکت نیز در برخی ساختارهای مورد قبول اداره زمین دبی امکان‌پذیر است، اما برای خریدار شخصی معمولاً مالکیت مستقیم ساده‌تر است. در خرید شرکتی، نوع شرکت، محل ثبت، مالکان نهایی و مدارک شرکت باید با مقررات ثبت دبی تطابق داشته باشند.
خرید ملک همچنین میتواند در صورت احراز شرایط، زمینه درخواست اقامت را فراهم کند؛ اما هر خریدی به‌طور خودکار منجر به اقامت نمی‌شود. طبق اطلاعات فعلی اداره زمین دبی، سرمایهگذار ملکی با ارزش خرید حداقل ۲ میلیون درهم میتواند در صورت داشتن سایر شرایط برای اقامت طلایی ۱۰ ساله درخواست دهد. در ملک دارای وام نیز مدارک مربوط به میزان پرداخت‌شده اهمیت دارد.
بنابراین اگر هدف اصلی خرید دریافت اقامت است، شرایط اقامتی باید پیش از انتخاب واحد بررسی شود؛ به‌خصوص در پروژههای پیش‌فروش که وضعیت مالکیت و میزان پرداخت در زمان درخواست اهمیت پیدا می‌کند.
در سبد فعلی، برخی پروژهها مانند Binghatti Flare از حدود ۸۰۰ هزار درهم شروع میشوند. در مقابل، پروژههای داونتاون و املاک برنددار نقطه ورود چندمیلیوندرهمی دارند.
یک پروژه برای همه سرمایهگذاران بهترین نیست. Flare و Skyflame نقطه ورود پایینتری دارند، Aquarise در بیزنس بی بر بازار مرکزی و اجاره تمرکز دارد و Skyblade بیشتر در بخش لوکس داونتاون قرار میگیرد.
بله. بسیاری از پروژههای فعلی شرکت از ساختار ۷۰/۳۰ استفاده میکنند: حدود ۲۰ درصد در ابتدا، ۵۰ درصد در دوره ساخت و ۳۰ درصد هنگام تکمیل. شرایط نهایی باید در قرارداد همان واحد بررسی شود.
در چارچوب قوانین مالکیت خارجی دبی، اتباع خارجی میتوانند در مناطق تعیینشده مالکیت آزاد ملک بخرند. برای خریداران ایرانی، بررسی روش قانونی انتقال وجه و الزامات احراز هویت مالی اهمیت ویژهای دارد.
خرید ملک بهتنهایی اقامت را تضمین نمیکند. در صورت تطابق ارزش ملک و شرایط متقاضی با ضوابط رسمی، امکان درخواست وجود دارد. حداقل ارزش خرید اعلامشده برای اقامت طلایی سرمایهگذار ملکی در حال حاضر ۲ میلیون درهم است.
در سپتامبر ۲۰۲۶ پروژههایی مانند Skyflame، Skyblade، Aquarise، Flare، Mercedes-Benz Places Binghatti City، Skyterraces، Luxuria، Hillcrest، Titania، Vintage و چندین پروژه دیگر در فهرست رسمی شرکت دیده میشوند. موجودی هر پروژه میتواند با فروش واحدها تغییر کند.
نرخ ثابت و تضمینشدهای وجود ندارد. در سال ۲۰۲۶ میانگین بازده ناخالص آپارتمان در مناطقی مانند بیزنس بی حدود ۵.۹ درصد و داونتاون حدود ۵.۱ درصد گزارش شده و در برخی مناطق میانرده مانند JVT میتواند بالاتر باشد. بازده خالص پس از کسر هزینه خدمات و سایر هزینههای مالک کمتر خواهد بود.
رزرو وقت مشاوره خرید ملک در دبی
برای دریافت مشاوره در زمینه سرمایهگذاری املاک در دبی، لطفاً نام و شماره خود را وارد کنید. تیم ما در اسرع وقت با شما تماس خواهد گرفت.
دریافت لیست قیمت
جهت دریافت لیست قیمت شماره تماس خود را وارد کنید. کارشناسان ما در اسرع وقت جهت ارائه لیست قیمت تماس میگیرند.
گزارش بازار املاک دبی
سه‌ماهه سوم ۲۰۲۶
