خرید ملک از داماک در دبی برای خریدارانی که به دنبال آپارتمان‌های لوکس، خانه‌های ساحلی، تاونهاوس و ویلا در پروژههای بزرگ هستند، گزینه‌ای قابل بررسی است. داماک اعلام کرده بیش از ۵۰ هزار واحد را تحویل داده و بیش از ۵۴ هزار واحد دیگر در سبد برنامه‌ریزی و توسعه دارد؛ بااین‌حال، نرخ رسمی و قابل استنادی برای درصد تحویل به‌موقع کل پروژه‌هایش منتشر نکرده است. تنوع قیمت و موقعیت پروژهها باعث شده املاک داماک هم برای سکونت و هم برای سرمایهگذاری و اجاره کاربرد داشته باشند.
داماک یکی از توسعه‌دهندگان بزرگ بازار املاک دبی است و دامنه فعالیت آن از برج‌های مسکونی در مناطق مرکزی و ساحلی تا مجموعه‌های بزرگ ویلایی و خانوادگی را شامل میشود. برای خریدار، مزیت اصلی این تنوع آن است که انتخاب به یک بخش مشخص بازار محدود نمی‌شود؛ فرد میتواند میان آپارتمان در دبی مریتایم سیتی، ملک در داماک هیلز، خانه در مجموعه‌های جدید داماک آیلندز یا پروژههای لوکس نزدیک خیابان شیخ زاید مقایسه انجام دهد.
در عین حال هنگام خرید ملک در دبی، نام سازنده نباید جای بررسی خود پروژه را بگیرد. زمان تحویل، قیمت هر فوت مربع، برنامه پرداخت، هزینه خدمات، میزان عرضه آینده منطقه و امکان فروش مجدد قرارداد باید بهصورت جداگانه ارزیابی شوند.
داماک آمار عمومی و یکپارچه‌ای که نشان دهد چه درصدی از تمام پروژههای شرکت دقیقاً در تاریخ اولیه قرارداد تحویل شده‌اند، منتشر نکرده است؛ بنابراین نسبت دادن نرخ‌هایی مانند ۹۵ یا ۹۹ درصد تحویل به‌موقع به این سازنده بدون سند رسمی قابل دفاع نیست.
معیار قابل استنادتر، مقیاس فعالیت و سابقه تحویل شرکت است. داماک در اطلاعات منتشر شده در سال ۲۰۲۶ از بیش از ۵۰ هزار خانه تحویل‌شده و بیش از ۵۴ هزار واحد در مراحل برنامه‌ریزی و توسعه خبر داده است.
برای خریدار پروژه پیش‌فروش، بررسی سابقه برند فقط مرحله اول است. وضعیت واقعی همان پروژه نیز باید از سامانه اداره زمین دبی بررسی شود؛ این اداره امکان استعلام وضعیت پروژه و درصد پیشرفت پروژههای ثبت‌شده را فراهم کرده است.
بازدهی املاک داماک به‌شدت وابسته به منطقه و نوع ملک است و نمی‌توان یک نرخ ثابت برای کل سبد این سازنده اعلام کرد. برای نمونه، دادههای بازار در سال ۲۰۲۶ برای دبی مریتایم سیتی، محل پروژه «چلسی رزیدنسز»، بازده ناخالص اجاره در حدود ۵.۳ درصد را نشان می‌دهد. در داماک هیلز نیز برخی دادههای بازار بازدهی حدود ۵ تا ۶ درصد را ثبت کرده‌اند و برای ویلاهای داماک هیلز ۲، برآوردهای جاری بازار به محدوده نزدیک به ۶ درصد می‌رسد. این ارقام مربوط به منطقه یا نوع ملک هستند و نباید به‌عنوان بازده تضمینی یک پروژه پیش‌فروش تلقی شوند.
در ارزیابی رشد ارزش نیز بهتر است به‌جای اتکا به برند، سه متغیر بررسی شود: قیمت ورود نسبت به معاملات مشابه منطقه، میزان عرضه‌ای که تا زمان تحویل وارد بازار میشود و کیفیت موقعیت پروژه. برای مثال، منطق سرمایهگذاری در یک واحد ساحلی در دبی مریتایم سیتی با یک آپارتمان در داماک هیلز یا یک تاونهاوس در داماک آیلندز ۲ یکسان نیست.
سبد فعلی داماک شامل چندین پروژه در مراحل مختلف فروش است. پروژههای زیر از گزینه‌هایی هستند که در زمان بهروزرسانی این محتوا، اطلاعات فروش یا موجودی آن‌ها در منابع رسمی سازنده یا بازار اولیه قابل مشاهده بوده است.
این پروژه در دبی مریتایم سیتی و با همکاری باشگاه فوتبال چلسی توسعه می‌یابد و یکی از مهم‌ترین پروژههای مسکونی برنددار داماک در بخش ساحلی بازار محسوب میشود.
در تابستان ۲۰۲۶، عرضه برج ششم و نهایی پروژه آغاز شد و قیمت واحدهای این بخش از حدود ۲.۵۶ میلیون درهم اعلام شد. پنج برج قبلی نیز تا آن مقطع فروخته شده بودند؛ بنابراین موجودی قابل خرید باید بر اساس آخرین مرحله فروش بررسی شود.
این پروژه بیشتر برای خریدارانی قابل بررسی است که حاضرند برای موقعیت ساحلی و مفهوم مسکونی برنددار مبلغ بیشتری پرداخت کنند. در مقابل، سرمایهگذار باید قیمت هر فوت مربع آن را با پروژههای غیر برنددار و آماده دبی مریتایم سیتی مقایسه کند تا مشخص شود اضافه‌قیمت پروژه با مزایای آن تناسب دارد یا خیر.
داماک آیلندز ۲ یکی از مجموعه‌های جدید این سازنده در دبی‌لند است و آنتیگوا یکی از بخش‌های عرضه‌شده آن محسوب میشود.
اطلاعات فعلی داماک، تاون‌هاوس‌های چهار خوابه آنتیگوا را از حدود ۳.۳۲۹ میلیون درهم نشان می‌دهد. برنامه پرداخت اعلام‌شده برای این بخش نیز ساختار ۷۵/۲۵ دارد؛ یعنی ۷۵ درصد تا دوره ساخت و ۲۵ درصد در زمان تحویل پرداخت میشود.
برای سرمایهگذاری در این پروژه، مقایسه با سایر مجموعه‌های ویلایی جدید دبی‌لند اهمیت زیادی دارد. زمان تحویل نسبتاً بلند است؛ در نتیجه خریدار باید رشد احتمالی منطقه را در کنار حجم عرضه‌ای که تا سال ۲۰۳۰ وارد بازار خواهد شد بسنجد.
داماک دیستریکت در داخل مجموعه تثبیتشده داماک هیلز قرار دارد و کاربری مسکونی و اداری را در یک توسعه واحد ترکیب میکند.
داماک برای این پروژه در زمان عرضه، قیمت شروع حدود ۱.۱ میلیون درهم و برنامه پرداخت ۶۰/۴۰ اعلام کرده بود. در موجودی تایید شده بازار در سال ۲۰۲۶ نیز واحدهای یک‌خوابه با قیمت‌هایی در حدود ۱.۱۵ تا ۱.۴ میلیون درهم دیده میشوند.
تفاوت اصلی این پروژه با بسیاری از عرضه‌های جدید داماک آن است که خریدار وارد داماک هیلز میشود؛ منطقهای که پیش از تحویل این برج، بخش قابل توجهی از خدمات، واحدهای مسکونی و بازار اجاره آن شکل گرفته است.
ریورساید ویوز بخش آپارتمانی مجموعه داماک ریورساید است و برای خریدارانی طراحی شده که به دنبال ورود با بودجه پایینتر از پروژههای ساحلی فوق‌لوکس هستند.
داماک برای برخی واحدهای یک‌خوابه قیمت شروع حدود ۱.۳ میلیون درهم را نمایش می‌دهد و موجودی فعلی دوخوابه‌ها در بازار اولیه نیز بازه نسبتاً گسترده‌ای دارد.
از نظر سرمایهگذاری، این پروژه باید بر اساس توسعه کل مجموعه ریورساید ارزیابی شود. در پروژههای جدید بزرگ، موفقیت سرمایهگذاری تنها به خود برج وابسته نیست و سرعت تکمیل خدمات، دسترسی‌ها و شکل‌گیری تقاضای اجاره در کل منطقه اهمیت دارد.
کسب اطلاعات بیشتر: معرفی سازنده املاک داماک دبی
داماک کازا یک برج مسکونی لوکس در محدوده الصفوح و نزدیک دبی مدیا سیتی است که روی واحدهای بزرگ‌تر و چشم‌اندازهای شهری و دریایی تمرکز دارد.
صفحه رسمی داماک در حال حاضر قیمت شروع ۲.۹۹۷ میلیون درهم و تحویل سه‌ماهه دوم ۲۰۲۸ را نمایش می‌دهد. در بازار فروش مجدد قرارداد نیز ممکن است واحدهایی با قیمت پایینتر یا بالاتر از نرخ رسمی سازنده دیده شوند؛ بنابراین قیمت سازنده و قیمت انتقال قرارداد باید جداگانه مقایسه شوند.
صفا گیت در محدوده الصفوح/الصفا و در مجاورت محور شیخ زاید و صفا پارک قرار دارد و در بخش آپارتمان‌های لوکس شهری داماک قرار می‌گیرد.
صفحه رسمی داماک قیمت شروع حدود ۲.۱۳۵ میلیون درهم را نشان می‌دهد، در حالی که موجودی بازار اولیه میتواند بسته به واحد، تخفیف و مرحله فروش متفاوت باشد. برنامه پرداخت اصلی این پروژه نیز بهصورت ۷۰/۳۰ معرفی شده است.
دامنه قیمت املاک داماک بسیار گسترده است. در سبد فعلی، آپارتمان‌هایی با قیمت نزدیک یک میلیون درهم وجود دارند، در حالی که ویلاها، واحدهای ساحلی و خانه‌های بسیار بزرگ برنددار می‌توانند به چندین میلیون یا حتی ده‌ها میلیون درهم برسند.
بنابراین مقایسه صرف «قیمت ملک داماک» بدون توجه به پروژه چندان دقیق نیست. برای مثال، قیمت ورودی داماک دیستریکت با چلسی رزیدنسز یا داماک کازا تفاوت محسوسی دارد؛ همان‌طور که قیمت یک تاونهاوس چهارخوابه در داماک آیلندز ۲ با یک آپارتمان یک‌خوابه قابل مقایسه نیست.
|
نوع ملک |
محدوده قیمت شروع |
محدوده متراژ تقریبی |
پروژههای شاخص |
|
آپارتمان |
از حدود ۱.۱ میلیون درهم |
حدود ۷۰۰ تا بیش از ۲٬۰۰۰ فوت مربع |
DAMAC District، Riverside Views، Chelsea Residences، DAMAC Casa، Safa Gate |
|
تاونهاوس |
از حدود ۳.۳۳ میلیون درهم در عرضه فعلی Antigua |
از حدود ۲٬۱۸۶ فوت مربع در نمونه چهارخوابه؛ نقشه‌های بزرگ‌تر نیز وجود دارد |
DAMAC Islands 2 |
|
ویلا |
بسته به خوشه و موجودی؛ بالاتر از تاون‌هاوس‌های پایه |
از خانه‌های خانوادگی تا ویلاهای بزرگ شش‌خوابه |
DAMAC Islands 2، DAMAC Hills 2 |
|
واحدهای بسیار بزرگ و پنت‌هاوس |
قیمت بر اساس پروژه و موجودی روز |
در برخی پروژهها بیش از ۶٬۰۰۰ فوت مربع |
DAMAC Casa و برخی پروژههای لوکس داماک |
این ارقام قیمت قطعی خرید نیستند. داماک قیمت‌ها را بر اساس طبقه، منظره، متراژ، مرحله فروش و طرح پرداخت تغییر می‌دهد و در بازار ثانویه نیز ممکن است مالک یک قرارداد پیش‌فروش را پایینتر یا بالاتر از قیمت فعلی سازنده عرضه کند.
قیمت درج‌شده در فهرست فروش، کل بودجه مورد نیاز برای خرید نیست. خریدار باید هزینه‌های ثبت، خدمات و در صورت استفاده از تأمین مالی، هزینه‌های بانکی را نیز محاسبه کند.
هزینه اداره زمین دبی: هزینه ثبت فروش در دبی در مجموع ۴ درصد ارزش معامله است. مقررات ثبت، سهم قانونی را بین خریدار و فروشنده تقسیم میکند، اما در عمل نحوه پرداخت میتواند در قرارداد خرید تعیین شود و در بسیاری از فروش‌های مستقیم سازنده، هزینه بر عهده خریدار قرار می‌گیرد.
در برخی دوره‌های فروش، سازنده ممکن است تخفیف یا پرداخت هزینه ۴ درصدی ثبت را به‌عنوان مشوق ارائه کند. برای نمونه، داماک در یکی از کمپین‌های تابستان ۲۰۲۶ چنین امتیازی را برای پروژههای منتخب عرضه کرده بود؛ اما این مزیت را نباید دائمی فرض کرد و باید در روز رزرو در پیشنهاد رسمی واحد درج شده باشد.
هزینه ثبت قرارداد و سند: بسته به پیش‌فروش یا آماده بودن ملک، هزینه‌های اداری ثبت اولیه، صدور سند و خدمات مرکز ثبت به معامله اضافه میشوند. قراردادهای پیش‌فروش نیز باید در سامانه رسمی ثبت اولیه «عقود» (Oqood) ثبت شوند.
هزینه خدمات: مالک پس از تحویل ملک هزینه سالانه نگهداری بخش‌های مشترک، امنیت، استخر، فضای سبز و سایر امکانات را پرداخت میکند. این رقم برای هر پروژه متفاوت است و مخصوصاً در برج‌های لوکس و مجموعه‌های دارای امکانات گسترده میتواند روی بازده خالص اجاره اثر قابل توجهی داشته باشد.
هزینه وام مسکن: اگر خرید با وام مسکن (Mortgage) انجام شود، هزینه ارزیابی بانک، ثبت رهن، کارمزد بانکی و سایر هزینه‌های مرتبط نیز باید جداگانه محاسبه شوند.
کمیسیون مشاور: در فروش مستقیم برخی پروژههای جدید، خریدار ممکن است کمیسیون جداگانه‌ای به مشاور پرداخت نکند، اما در معاملات بازار ثانویه ساختار کمیسیون متفاوت است. مبلغ و طرف پرداخت‌کننده باید پیش از امضای قرارداد مشخص شود.
داماک یک برنامه پرداخت ثابت برای تمام پروژهها ندارد. ساختار پرداخت به پروژه، مرحله عرضه و حتی کمپین فروش بستگی دارد. به همین دلیل، عباراتی مانند «پرداخت ماهانه یک درصد» نباید بدون بررسی جدول کامل اقساط مبنای تصمیم قرار گیرد.
چند نمونه از ساختارهای رسمی اعلام‌شده نشان می‌دهد تفاوت برنامه‌ها قابل توجه است:
|
پروژه |
ساختار اصلی پرداخت |
نکته مهم |
|
Chelsea Residences |
۶۰/۴۰ |
بخش ساخت طی اقساط پرداخت میشود و ۴۰٪ در انتهای دوره پرداخت قرار می‌گیرد؛ در سال ۲۰۲۶ پیشنهادهای متفاوت بر اساس میزان پیش‌پرداخت نیز ارائه شده است |
|
DAMAC District |
۶۰/۴۰ |
حدود ۲۰٪ در ابتدا، ۴۰٪ طی ساخت و ۴۰٪ در تحویل |
|
Antigua – DAMAC Islands 2 |
۷۵/۲۵ |
۷۵٪ تا دوره ساخت و ۲۵٪ در زمان تحویل |
|
Safa Gate |
۷۰/۳۰ |
طرح عرضه شامل پرداخت مرحله‌ای طی ساخت و ۳۰٪ در بخش نهایی بوده است |
|
DAMAC Casa |
طرح اقساط ماهانه نیز ارائه شده است |
شرایط دقیق باید بر اساس موجودی و پیشنهاد فروش همان واحد بررسی شود |
داماک برای DAMAC District ساختار ۶۰/۴۰ با ۲۰ درصد پرداخت اولیه و ۴۰ درصد دیگر در دوره ساخت اعلام کرده است. برای آنتیگوا در DAMAC Islands 2 نیز طرح ۷۵/۲۵ اعلام شده و Chelsea Residences در دوره‌های مختلف با ساختار ۶۰/۴۰ و پیشنهادهای متفاوت بر اساس میزان پرداخت اولیه عرضه شده است.
در نتیجه، بهترین برنامه پرداخت لزوماً برنامه‌ای با کمترین پیش‌پرداخت نیست. خریدار باید ببیند چه مقدار از قیمت تا زمان تحویل پرداخت میشود، آیا فروش مجدد قرارداد پیش از تسویه کامل مجاز است و چه میزان نقدینگی در زمان تحویل لازم خواهد بود.
فرآیند خرید به آماده یا پیش‌فروش بودن ملک بستگی دارد، اما مسیر اصلی معمولاً شامل مراحل زیر است:
تفاوت اصلی این دو نوع خرید در زمان دریافت سند و ساختار پرداخت است. در ملک آماده، خریدار ملک موجود را بررسی میکند و انتقال مالکیت در کوتاه‌مدت انجام میشود؛ اما در پیش‌فروش، بخش مهمی از تصمیم بر مبنای قرارداد، نقشه، برنامه ساخت و توان سازنده برای اجرای پروژه گرفته میشود.
اتباع خارجی، چه مقیم امارات باشند و چه خارج از کشور زندگی کنند، می‌توانند در مناطق تعیین‌شده مالکیت آزاد (Freehold) دبی ملک خریداری کنند. پلتفرم رسمی دولت امارات نیز تصریح میکند که اتباع خارجی در این مناطق می‌توانند مالکیت کامل ملک را بدون محدودیت زمانی داشته باشند.
بنابراین پیش از خرید باید مشخص شود پروژه موردنظر دقیقاً در منطقهای قرار دارد که مالکیت خارجی در آن مجاز است. بیشتر پروژههای مطرح داماک که برای سرمایهگذاران بین‌المللی بازاریابی میشوند در چنین مناطق یا توسعه‌های ثبت‌شده قرار دارند، اما وضعیت هر پروژه باید از مدارک رسمی همان ملک تأیید شود.
مدارک مورد نیاز: برای خرید شخصی معمولاً گذرنامه معتبر، اطلاعات تماس، فرم‌های شناسایی خریدار و مدارک مربوط به پرداخت درخواست میشود. اقامت امارات شرط عمومی برای مالکیت خارجی در مناطق آزاد ملکی نیست.
احراز هویت: خرید ملک مشمول الزامات شناخت مشتری و مبارزه با پول‌شویی است. اداره زمین دبی نیز بخش مستقلی برای مقررات مبارزه با پول‌شویی در فعالیت‌های املاک دارد. ممکن است بسته به معامله، مدارک مرتبط با منبع وجه یا اطلاعات تکمیلی مالی درخواست شود.
برای خریداران ایرانی، اصل امکان مالکیت در مناطق آزاد ملکی با قاعده عمومی مالکیت اتباع خارجی یکسان است؛ اما مسیر انتقال وجه، پذیرش بانک، بررسی‌های تطبیقی و مدارک موردنیاز ممکن است محدودیت‌های بیشتری داشته باشد. به همین دلیل، مسیر قانونی پرداخت باید پیش از رزرو واحد مشخص شود و هیچ روشی برای دور زدن محدودیت‌های بانکی یا الزامات احراز هویت نباید مبنای معامله قرار گیرد.
خرید به نام شخص یا شرکت: اداره زمین دبی امکان ثبت ملک در مناطق مجاز به نام برخی شرکت‌های متعلق به اتباع خارجی را نیز پیش‌بینی کرده است، مشروط به اینکه ساختار شرکت با مقررات ثبت قابل قبول باشد. برای بیشتر خریداران شخصی، خرید به نام فرد ساختار ساده‌تری دارد؛ اما در سرمایهگذاری شرکتی باید آثار حقوقی، مالی و ارثی به‌طور جداگانه بررسی شود.
اقامت از طریق ملک: خرید ملک به‌خودی‌خود به معنی صدور خودکار اقامت نیست. برای اقامت طلایی سرمایهگذار ملکی، اطلاعات فعلی اداره زمین دبی حداقل ارزش خرید ۲ میلیون درهم را ذکر میکند. شرایط پرونده، نوع مالکیت و مدارک موردنیاز باید هنگام درخواست از مرجع رسمی بررسی شوند.
اگر هدف اصلی خرید دریافت اقامت باشد، بهتر است شرایط اقامت پیش از انتخاب پروژه بررسی شود؛ نه اینکه ابتدا ملک خریداری شود و پس از آن درباره واجد شرایط بودن واحد سؤال شود.
در پروژههای جدید مورد بررسی، آپارتمانها از حدود ۱.۱ میلیون درهم در DAMAC District شروع میشوند. پروژههای مرکزی یا ساحلی مانند Chelsea Residences و DAMAC Casa معمولاً نقطه ورود بالاتری دارند.
یک گزینه واحد برای همه سرمایهگذاران وجود ندارد. Chelsea Residences برای سرمایهگذاری ساحلی و برنددار، DAMAC District برای ورود به یک مجموعه تثبیتشده و DAMAC Islands 2 برای سرمایهگذاری بلندمدت در بخش تاونهاوس و ویلا، منطقهای متفاوتی دارند.
بله. پروژههای مختلف داماک برنامههای پرداخت متفاوتی دارند؛ برای نمونه ساختارهای ۶۰/۴۰، ۷۰/۳۰ و ۷۵/۲۵ در پروژههای فعلی دیده میشود. شرایط نهایی باید در پیشنهاد فروش همان واحد بررسی شود.
قوانین مالکیت دبی به اتباع خارجی اجازه خرید در مناطق آزاد ملکی را می‌دهد و ممنوعیت عمومی مالکیت بر اساس ایرانی بودن در این چارچوب ذکر نشده است. بااین‌حال، انتقال وجه و بررسی‌های بانکی و احراز هویت میتواند به شرایط متقاضی و مسیر پرداخت وابسته باشد.
نه بهصورت خودکار. در صورت تطابق ملک و متقاضی با شرایط اقامتی، امکان درخواست وجود دارد. برای اقامت طلایی سرمایهگذار ملکی، اداره زمین دبی در حال حاضر حداقل ارزش خرید ۲ میلیون درهم را اعلام میکند.
در زمان بهروزرسانی این مقاله، پروژههایی مانند Chelsea Residences، DAMAC Islands 2، DAMAC District، DAMAC Riverside Views، DAMAC Casa و Safa Gate دارای عرضه یا موجودی قابل مشاهده در بازار اولیه یا فروش مستقیم بودند. موجودی واحدها میتواند روزانه تغییر کند.
نرخ ثابتی برای تمام پروژهها وجود ندارد. دادههای فعلی بازار برای مناطقی مانند دبی مریتایم سیتی و داماک هیلز عموماً بازده ناخالصی در محدوده میانی حدود ۵ تا ۶ درصد نشان میدهند و در برخی انواع ملک یا مناطق ممکن است بیشتر باشد. بازده واقعی پس از کسر هزینه خدمات، مدیریت، خالیماندن احتمالی ملک و سایر هزینهها پایینتر از بازده ناخالص خواهد بود.
رزرو وقت مشاوره خرید ملک در دبی
برای دریافت مشاوره در زمینه سرمایهگذاری املاک در دبی، لطفاً نام و شماره خود را وارد کنید. تیم ما در اسرع وقت با شما تماس خواهد گرفت.
دریافت لیست قیمت
جهت دریافت لیست قیمت شماره تماس خود را وارد کنید. کارشناسان ما در اسرع وقت جهت ارائه لیست قیمت تماس میگیرند.
گزارش بازار املاک دبی
سه‌ماهه سوم ۲۰۲۶
