خرید ملک در بکادرا (Bukadra) در سال ۲۰۲۶ بیشتر به معنای ورود به یکی از بازارهای جدید و آفپلن اطراف Mohammed Bin Rashid City و Ras Al Khor است.
اگرچه Bukadra نام رسمی منطقه در داده‌های Dubai Land Department است، بسیاری از پروژههای شاخص آن در بازار با نام‌هایی مانند Sobha Hartland II یا Meydan Horizon معرفی می‌شوند. به همین دلیل ممکن است خریدار نام Bukadra را در تبلیغات پروژه کمتر ببیند، در حالی که معامله همان واحد در داده‌های ثبتی تحت منطقه Bukadra ثبت شده باشد.
بازار فعلی منطقه عمدتاً آپارتمان‌محور است و پروژههای جدیدی از Sobha Realty، Ellington، Imtiaz، Prestige One و توسعه‌دهندگان دیگر در آن قرار دارند.
مهمترین ویژگی بازار Bukadra در شرایط فعلی، سهم بسیار بالای املاک آفپلن است. بیش از ۹۹ درصد معاملات مسکونی ثبتشده در ۱۲ ماه اخیر مربوط به پروژههای در حال ساخت بودهاند؛ بنابراین زمان تحویل، سابقه سازنده و قیمت هر فوت مربع در این منطقه اهمیت بیشتری از بازارهای تثبیت‌شده و آماده دارند.
آپارتمان‌ها اصلی‌ترین بخش بازار فروش منطقه هستند. واحدهای موجود عمدتاً شامل آپارتمان یکخوابه، آپارتمان دوخوابه، آپارتمان سهخوابه و تعداد محدود واحدهای چهارخوابه و بزرگ‌تر هستند.
در داده‌های معاملات ۱۲ ماه اخیر، حدود دو سوم واحدهایی که تعداد اتاق آن‌ها مشخص بوده یکخوابه بودهاند؛ بنابراین بازار Bukadra در شرایط فعلی بیشتر حول آپارتمان‌های یک و دوخوابه شکل گرفته است.
بازار ویلا بسیار کوچک‌تر از آپارتمان است. Sobha Estates در Sobha Hartland II شامل ویلاهای لوکس پنج و شش‌خوابه در یک مجموعه گیت‌دار است.
به دلیل تعداد محدود معاملات و قیمت بالای این خانه‌ها، استفاده از یک متوسط قیمت عمومی برای ویلاهای Bukadra مناسب نیست و هر ملک باید جداگانه بر اساس زمین، زیربنا و موقعیت ارزیابی شود.
زمین‌های توسعه‌ای و Mixed-use نیز در Bukadra معامله می‌شوند. این بخش بیشتر مناسب سرمایه‌گذاران یا توسعه‌دهندگان است و قیمت آن به کاربری، GFA، ارتفاع مجاز و ظرفیت توسعه بستگی دارد. قیمت زمین را نباید با شاخص قیمت آپارتمان منطقه مقایسه کرد.
طبق معاملات ثبتشده در ۱۲ ماه اخیر، میانه قیمت فروش مسکونی در Bukadra حدود ۲.۱۲ میلیون درهم بوده است. میانه قیمت هر فوت مربع نیز حدود ۲٬۴۷۵ درهم ثبت شده است. قیمت‌ها بر اساس تعداد اتاق تقریباً به شکل زیر بودهاند:
این ارقام از معاملات ثبتشده به دست آمده‌اند و قیمت فایل‌های فروش یا قیمت اولیه سازنده نیستند.
در ۱۲ ماه منتهی به پاییز ۲۰۲۶، میانه قیمت ملک مسکونی حدود ۲٬۴۷۵ درهم بهازای هر فوت مربع بوده است. بر اساس تعداد اتاق:
در سپتامبر ۲۰۲۶، میانه کل قیمت حدود ۲٬۴۴۷ درهم بهازای هر فوت مربع ثبت شده است. هنگام مقایسه پروژه‌ها بهتر است قیمت هر فوت مربع در کنار متراژ، پلان، طبقه، چشم‌انداز و زمان تحویل بررسی شود.
Sobha Hartland II یکی از مهمترین توسعه‌های فعلی Bukadra است. این جامعه حدود ۸ میلیون فوت مربع وسعت دارد و ترکیبی از آپارتمان‌های مرتفع، ویلا، فضای سبز و Lagoon را ارائه می‌کند. بازار آپارتمان آن عمدتاً در سه مجموعه اصلی قرار دارد:
در بخش ویلایی نیز Sobha Estates قرار دارد.
Riverside Crescent شامل چند برج مسکونی مختلف است، از جمله:
این پروژه‌ها عمدتاً شامل آپارتمان‌های یک تا سهخوابه هستند.
برای مثال، معاملات سال ۲۰۲۶ در 340 Riverside Crescent نشان می‌دهند واحدهای یکخوابه بسته به متراژ و تاریخ معامله حدود ۱.۲ تا ۲ میلیون درهم و واحدهای دوخوابه حدود ۲.۲ تا ۲.۵ میلیون درهم معامله شده‌اند.
در 320 Riverside Crescent نیز معاملات دوخوابه در محدوده حدود ۲.۸ تا ۳ میلیون درهم و برخی سه‌خوابه‌ها نزدیک ۳.۹ میلیون درهم ثبت شده‌اند.
Skyscape شامل سه برج:
است. واحدهای یک تا سهخوابه در این مجموعه عرضه شده‌اند. در معاملات اخیر Skyscape Aura، واحدهای یکخوابه معمولاً حدود ۱.۷ تا ۲.۱ میلیون درهم ثبت شده‌اند؛ برخی دوخوابه‌های بزرگ‌تر نیز بیش از ۴ میلیون درهم معامله شده‌اند.
Skyvue یکی دیگر از مجموعههای جدید Sobha Hartland II است و شامل چند برج مانند:
می‌شود. این پروژه‌ها از جدیدترین عرضه‌های منطقه هستند و بخش مهمی از معاملات فعلی Bukadra را تشکیل می‌دهند.
همه بازار Bukadra متعلق به Sobha نیست. در بخش‌های جدید Meydan Horizon و اطراف آن پروژههایی مانند:
نیز در بازار حضور دارند. این پروژه‌ها از نظر طراحی، سازنده، برنامه پرداخت و قیمت هر فوت مربع تفاوت دارند و بهتر است با پروژههای Sobha به‌صورت واحدبه‌واحد مقایسه شوند.
در حال حاضر Bukadra تقریباً یک بازار آفپلن است. بیش از ۹۹ درصد معاملات ثبتشده ۱۲ ماه اخیر مربوط به املاک آفپلن بودهاند. این موضوع چند نتیجه مهم برای خریدار دارد.
در بازاری که تقریباً تمام عرضه در حال ساخت است، میزان عرضه آینده اهمیت زیادی دارد.
Bukadra از نظر موقعیت و حجم پروژههای جدید یکی از بازارهای قابل بررسی دبی است، اما ارزیابی آن باید با توجه به ماهیت آفپلن منطقه انجام شود.
مزیت‌های اصلی شامل نزدیکی به Downtown Dubai، Business Bay، Ras Al Khor و Mohammed Bin Rashid City و حضور چند توسعه‌دهنده شناخته‌شده است. از سوی دیگر، تعداد زیادی واحد طی سال‌های ۲۰۲۷ تا ۲۰۲۹ وارد بازار خواهند شد.
بنابراین سرمایه‌گذار باید علاوه بر قیمت خرید، میزان عرضه پروژههای مشابه در زمان تحویل را نیز بررسی کند.
در داده‌های فعلی، بازده ناخالص محاسبه‌شده برای کل منطقه حدود ۴.۵ درصد است؛ اما این عدد به دلیل محدود بودن موجودی آماده و غالب بودن آفپلن، معیار مناسبی برای پیش‌بینی بازده همه پروژههای جدید نیست.
برای پروژه‌ای که هنوز تحویل نشده، بهتر است اجاره واقعی ساختمان‌های مشابه در زمان نزدیک به تحویل دوباره بررسی شود.
در ۱۲ ماه اخیر میانه قیمت هر فوت مربع حدود ۲ درصد افزایش داشته است. این تغییر نسبتاً محدود است و نشان نمی‌دهد که همه پروژه‌ها روند یکسانی داشته‌اند.
همچنین حجم معاملات نسبت به سال قبل کاهش داشته است؛ بنابراین بهتر است از عبارت‌هایی مانند «رشد سریع و تضمین‌شده قیمت» برای این منطقه استفاده نشود.
عملکرد هر پروژه می‌تواند با توجه به سازنده، مرحله ساخت، قیمت اولیه و عرضه بازار متفاوت باشد.
در Bukadra پروژه‌ها و املاک Freehold وجود دارند و خریداران خارجی می‌توانند املاک واجد شرایط را خریداری کنند. با این حال، وضعیت Freehold باید برای همان پروژه یا پلاک بررسی شود و نباید صرفاً بر اساس نام منطقه فرض شود. Dubai Land Department در Property Status مشخص می‌کند که:
به همین دلیل، پیش از پرداخت رزرو باید وضعیت حقوقی همان ملک بررسی شود.
Bukadra در فاصله نسبتاً کوتاهی از Downtown Dubai و Business Bay قرار دارد.
بخش اصلی موجودی منطقه جدید است و استاندارد ساخت و امکانات مدرن‌تری نسبت به بسیاری از مناطق قدیمی دارد.
علاوه بر Sobha Realty، چند سازنده دیگر نیز در منطقه پروژه دارند و خریدار محدود به یک توسعه‌دهنده نیست.
بخش‌هایی از Sobha Hartland II و Meydan Horizon با Lagoon، فضای سبز و مسیرهای پیاده‌روی طراحی شده‌اند.
واحدهای یک تا چهارخوابه در پروژههای مختلف موجود هستند و بازار به یک تیپ محدود نمی‌شود.
بخش عمده موجودی هنوز تحویل نشده است؛ بنابراین بازار اجاره تثبیت‌شده‌ای برای بسیاری از پروژه‌ها وجود ندارد.
واحدهای زیادی طی سال‌های آینده تحویل خواهند شد و می‌توانند رقابت در بازار اجاره و فروش را افزایش دهند.
برخی پروژه‌ها با عنوان MBR City، Sobha Hartland II یا Meydan Horizon تبلیغ می‌شوند، در حالی که معامله آن‌ها در داده‌های DLD تحت Bukadra دیده می‌شود.
هنگام مقایسه داده‌ها باید این تفاوت را در نظر گرفت.
در حال حاضر ایستگاه متروی مستقیمی داخل Bukadra وجود ندارد و رفت‌وآمد عمدتاً با خودرو انجام می‌شود.
پیش از خرید بهتر است موارد زیر بررسی شوند:
در Bukadra مقایسه واحدهای یک پروژه با پروژه دیگر فقط بر اساس تعداد اتاق کافی نیست.
در معاملات ۱۲ ماه اخیر، میانه قیمت آپارتمان یکخوابه حدود ۱.۸۹ میلیون، دوخوابه حدود ۲.۸۶ میلیون و سهخوابه حدود ۴.۱۶ میلیون درهم بوده است.
میانه قیمت ثبتشده در ۱۲ ماه اخیر حدود ۲٬۴۷۵ درهم بهازای هر فوت مربع بوده است.
بله. بیش از ۹۹ درصد معاملات مسکونی ثبتشده در ۱۲ ماه اخیر مربوط به املاک آفپلن بودهاند.
Sobha Hartland II با مجموعههای Riverside Crescent، Skyscape و Skyvue بخش بزرگی از بازار را تشکیل میدهد. Meydan Horizon و پروژههایی مانند Rove Home، Highgrove، Claydon House، Parkway و The Waterway نیز در منطقه حضور دارند.
موقعیت نزدیک به Downtown و MBR City و حجم توسعه جدید، منطقه را قابل بررسی می‌کند؛ اما سهم بسیار بالای آفپلن و عرضه زیاد آینده باید در تصمیم سرمایه‌گذاری لحاظ شوند.
قیمت معاملات واقعی، سازنده، قیمت هر فوت مربع، پیشرفت ساخت، تاریخ تحویل، برنامه پرداخت، شرایط فروش مجدد، هزینه خدمات و وضعیت Freehold از مهمترین موارد هستند.
رزرو وقت مشاوره خرید ملک در دبی
برای دریافت مشاوره در زمینه سرمایه‌گذاری املاک در دبی، لطفاً نام و شماره خود را وارد کنید. تیم ما در اسرع وقت با شما تماس خواهد گرفت.
دریافت لیست قیمت
جهت دریافت لیست قیمت شماره تماس خود را وارد کنید. کارشناسان ما در اسرع وقت جهت ارائه لیست قیمت تماس میگیرند.
گزارش بازار املاک دبی
سه‌ماهه سوم ۲۰۲۶
