خرید ملک در ام سقیم دبی به دلیل ساختار مالکیت منطقه نیاز به بررسی دقیق‌تری نسبت به بسیاری از مناطق Freehold دارد.
بازار ام سقیم در عمل از دو بخش متفاوت تشکیل شده است:
بخش اول، محله‌های سنتی Umm Suqeim 1، Umm Suqeim 2 و Umm Suqeim 3 هستند که عمدتاً شامل ویلا و زمین میشوند و نباید به‌طور عمومی Freehold و قابل خرید برای تمام ملیت‌ها در نظر گرفته شوند.
بخش دوم، Madinat Jumeirah Living (MJL) است که به‌عنوان نخستین توسعه مسکونی Freehold در ام سقیم ایجاد شده و آپارتمان‌های آن برای خریداران خارجی نیز قابل خرید هستند.
به همین دلیل، برای یک خریدار خارجی تفاوت زیادی میان «خرید ویلا در Umm Suqeim 1» و «خرید آپارتمان در Madinat Jumeirah Living» وجود دارد.
ویلا بخش اصلی موجودی مسکونی سنتی ام سقیم را تشکیل می‌دهد.
Umm Suqeim 1، 2 و 3 دارای خانههای مستقل با اندازه‌های مختلف زمین هستند و بسیاری از ویلاها نسبت به جوامع جدید دبی زمین‌های بزرگ‌تری دارند.
بخشی از موجودی قدیمی‌تر است و خریداران ممکن است ملک را برای بازسازی کامل یا تخریب و ساخت مجدد بررسی کنند.
زمین‌های ویلایی نیز در بخشهای سنتی ام سقیم معامله میشوند.
موقعیت نزدیک ساحل، اندازه زمین، عرض خیابان، کاربری و امکان ساخت تأثیر زیادی بر قیمت دارند.
شرایط مالکیت زمین نیز باید پیش از معامله به‌صورت مستقل بررسی شود.
بازار اصلی آپارتمان قابل خرید در ام سقیم در Madinat Jumeirah Living قرار دارد.
این مجموعه شامل آپارتمان‌های یک تا چهارخوابه در ساختمان‌های کم‌ارتفاع است و پروژه‌هایی مانند:
را شامل می‌شود.
در بخش ساحلی Umm Suqeim 3 پروژه‌های بسیار لوکس و محدود نیز وجود دارند.
قیمت این املاک می‌تواند ده‌ها یا صدها میلیون درهم باشد و بازار آن‌ها با بازار معمول ویلا یا آپارتمان منطقه قابل مقایسه نیست.
بیشتر معاملات آپارتمان ثبت‌شده در Umm Suqeim مربوط به محدوده Umm Suqeim 3 و Madinat Jumeirah Living هستند.
طبق معاملات ثبت‌شده در ۱۲ ماه اخیر، میانه قیمت آپارتمان‌ها بر اساس تعداد اتاق تقریباً به شکل زیر بوده است:
در مجموع، میانه قیمت آپارتمان‌های ثبت‌شده در این بازار حدود ۳.۴۵ میلیون درهم بوده است.
این اعداد مربوط به معاملات ثبت‌شده هستند و با قیمت فایلهای فعلی ممکن است تفاوت داشته باشند.
اختلاف قیمت میان ساختمان‌های MJL قابل توجه است.
در معاملات ۱۲ ماه اخیر، میانه قیمت برخی پروژه‌ها تقریباً به شکل زیر بوده است:
این اعداد میانگین یا میانه واحدهای با اندازه‌های متفاوت هستند و نباید برای قیمت‌گذاری یک آپارتمان مشخص بدون توجه به تعداد اتاق و متراژ استفاده شوند.
بازار ویلاهای سنتی ام سقیم نسبت به بازار آپارتمان MJL حجم معامله بسیار کمتری دارد.
در سپتامبر ۲۰۲۶، شاخص قیمت ویلای منطقه حدود ۲٬۷۳۶ درهم به‌ازای هر فوت مربع بوده است.
قیمت بر اساس بخش منطقه نیز تفاوت داشته است:
با این حال، حجم کم معاملات و تفاوت زیاد زمینها باعث می‌شود این شاخص‌ها برای قیمت‌گذاری یک ویلا به‌تنهایی کافی نباشند.
بازار فایلهای فروش فعلی بسیار متنوع است.
برای نمونه، ویلاهای سهخوابه در فایلهای فعلی تقریباً از ۷ تا ۱۷ میلیون درهم عرضه میشوند.
در ویلاهای پنج‌خوابه و بزرگتر، قیمت‌ها میتوانند از حدود ۱۶ میلیون درهم شروع شوند و برای خانههای بزرگ، بازسازی‌شده یا نزدیک ساحل به بیش از ۴۰ یا ۵۰ میلیون درهم برسند.
املاک فوق‌لوکس ساحلی نیز میتوانند قیمت‌هایی بسیار بالاتر داشته باشند.
این اعداد قیمت پیشنهادی هستند و نباید با قیمت نهایی معاملات ثبت‌شده اشتباه گرفته شوند.
در ام سقیم، زمین نقش بسیار مهمی در ارزش ملک دارد.
دو ویلای چهار یا پنج‌خوابه ممکن است با وجود تعداد اتاق مشابه، قیمت کاملاً متفاوتی داشته باشند.
عوامل اصلی شامل:
هستند.
به همین دلیل، برای ویلای سنتی بهتر است معاملات زمین و املاک مشابه همان خیابان یا محدوده نیز بررسی شوند.
این بخش یکی از مهم‌ترین موضوعات برای خریداران خارجی است.
نباید کل ام سقیم را یک منطقه Freehold برای همه ملیت‌ها در نظر گرفت.
در Umm Suqeim 1، 2 و بخشهای سنتی منطقه، بسیاری از ویلاها و زمین‌های قابل فروش با محدودیت مالکیت عرضه میشوند و در فایلهای فعلی موارد متعددی با شرط GCC Nationals Only دیده می‌شود.
در مقابل، Madinat Jumeirah Living رسماً به‌عنوان نخستین پروژه مسکونی Freehold در Umm Suqeim معرفی شده است.
بنابراین اتباع خارجی میتوانند واحدهای واجد شرایط MJL را با مالکیت Freehold خریداری کنند.
پیش از پرداخت بیعانه برای هر ملک در ام سقیم باید مشخص شود:
Madinat Jumeirah Living مهم‌ترین بخش ام سقیم برای خریداران بین‌المللی است.
این پروژه توسط Dubai Holding توسعه یافته و ساختمان‌های کم‌ارتفاع آن در مقابل Burj Al Arab و Madinat Jumeirah قرار دارند.
ویژگی‌های اصلی مجموعه شامل:
هستند.
برای خریدارانی که می‌خواهند در ام سقیم مالکیت کامل داشته باشند، MJL معمولاً گزینه مستقیم‌تر و شفاف‌تری نسبت به ویلاهای سنتی منطقه است.
Nourelle یکی از جدیدترین توسعه‌های Madinat Jumeirah Living است.
این پروژه شامل ۲۳۶ آپارتمان یک تا چهارخوابه در سه ساختمان مسکونی است.
در آگوست ۲۰۲۶، Meraas آغاز عملیات آماده‌سازی زمین، شمع‌کوبی و زیرسازی پروژه را اعلام کرد.
Nourelle نشان می‌دهد که با وجود تکمیل بخش قابل توجهی از MJL، بازار آف‌پلن منطقه همچنان عرضه جدید دارد.
خریدار آف‌پلن باید قیمت Nourelle را با واحدهای آماده در Al Jazi، Lamaa، Rahaal، Jomana و سایر ساختمان‌های MJL مقایسه کند.
در بخش سنتی ام سقیم، تقریباً تمام ویلاها و زمینها جزو بازار آماده و ثانویه هستند.
در MJL نیز چندین فاز تحویل‌شده و بازار ثانویه فعال وجود دارد.
خرید آماده برای افرادی مناسب‌تر است که:
بازار آف‌پلن عمدتاً در Madinat Jumeirah Living و پروژه‌های جدید لوکس متمرکز است.
پیش از خرید باید موارد زیر بررسی شوند:
در منطقه‌ای با بازار آماده قوی، مقایسه قیمت آف‌پلن با واحد تحویل‌شده اهمیت زیادی دارد.
بازار ام سقیم را نمی‌توان با یک نرخ بازده واحد ارزیابی کرد.
ویلای سنتی، زمین و آپارتمان Freehold در MJL سه بازار متفاوت هستند.
برای آپارتمان‌های MJL عواملی مانند نزدیکی به Burj Al Arab، موقعیت مرکزی، عرضه محدودتر نسبت به مناطق پرتراکم و تقاضای اجاره Luxury اهمیت دارند.
در بخش ویلا، ارزش زمین و کمیابی پلاک‌های نزدیک ساحل نقش بیشتری در تصمیم سرمایه‌گذار دارد.
برای محاسبه بازده واقعی باید موارد زیر بررسی شوند:
به دلیل تفاوت شدید میان انواع املاک، اعلام یک ROI ثابت برای کل Umm Suqeim می‌تواند گمراه‌کننده باشد.
بازار اجاره هم در بخش آپارتمان و هم در بخش ویلا فعال است.
در سپتامبر ۲۰۲۶ متوسط اجاره آپارتمان‌ها حدود ۱۳۷ درهم به‌ازای هر فوت مربع در سال بوده است.
برای ویلاها نیز متوسط حدود ۹۱ درهم به‌ازای هر فوت مربع در سال ثبت شده است.
البته اجاره یک ویلای قدیمی در Umm Suqeim 1 با آپارتمان لوکس در Madinat Jumeirah Living قابل مقایسه نیست و هر بخش باید جداگانه بررسی شود.
دسترسی به Kite Beach، Umm Suqeim Beach و ساحل جمیرا یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های منطقه است.
ام سقیم یک محله تثبیت‌شده است و زمین خالی یا امکان توسعه گسترده مشابه مناطق حاشیه‌ای دبی ندارد.
منطقه بین بخشهای قدیمی جمیرا و مناطق جدیدتر جنوب دبی قرار گرفته و به Sheikh Zayed Road دسترسی دارد.
دسترسی به چند مدرسه بین‌المللی، منطقه را برای خانواده‌ها مناسب کرده است.
Madinat Jumeirah Living امکان مالکیت کامل را برای خریداران خارجی در یکی از بخشهای ممتاز ام سقیم فراهم کرده است.
MJL هم واحدهای تحویل‌شده دارد و هم عرضه جدیدی مانند Nourelle، بنابراین خریدار می‌تواند میان دو مدل خرید انتخاب کند.
مهم‌ترین نکته این است که Freehold بودن MJL نباید به کل ام سقیم تعمیم داده شود.
چه در بازار آپارتمان MJL و چه ویلاهای سنتی، ام سقیم جزو مناطق ارزان دبی نیست.
بازار ویلا نسبت به آپارتمان MJL معاملات کمتری دارد و تعیین ارزش منصفانه نیازمند مقایسه دقیق‌تر است.
بخشی از خانههای سنتی منطقه قدیمی هستند و ممکن است به بازسازی اساسی نیاز داشته باشند.
اگر دسترسی پیاده به مترو یکی از معیارهای اصلی باشد، ام سقیم محدودیت دارد.
برای آپارتمان MJL:
برای ویلا یا زمین سنتی:
در بخش سنتی ام سقیم، بررسی حقوقی مالکیت باید قبل از پرداخت هرگونه بیعانه انجام شود.
در بازار Madinat Jumeirah Living، میانه معاملات ۱۲ ماه اخیر برای یک‌خوابه حدود ۲.۳ میلیون، دوخوابه ۳.۶۷ میلیون، سهخوابه ۶.۱۶ میلیون و چهارخوابه و بزرگتر حدود ۱۰.۵ میلیون درهم بوده است.
بازار ویلا تنوع زیادی دارد. در فایلهای فعلی، ویلاهای سهخوابه تقریباً بین ۷ تا ۱۷ میلیون درهم عرضه میشوند و خانههای بزرگتر یا بسیار لوکس میتوانند چند ده میلیون درهم قیمت داشته باشند.
در تمام بخشهای ام سقیم خیر. Madinat Jumeirah Living یک پروژه Freehold و قابل خرید برای خریداران خارجی است، اما بسیاری از زمینها و ویلاهای سنتی Umm Suqeim 1، 2 و 3 محدودیت مالکیت دارند.
نوع مالکیت، قیمت معاملات واقعی، پروژه یا موقعیت زمین، هزینه خدمات، وضعیت ساختمان، شرایط مستأجر و امکان انتقال سند به نام خریدار از مهم‌ترین موارد هستند.
رزرو وقت مشاوره خرید ملک در دبی
برای دریافت مشاوره در زمینه سرمایه‌گذاری املاک در دبی، لطفاً نام و شماره خود را وارد کنید. تیم ما در اسرع وقت با شما تماس خواهد گرفت.
دریافت لیست قیمت
جهت دریافت لیست قیمت شماره تماس خود را وارد کنید. کارشناسان ما در اسرع وقت جهت ارائه لیست قیمت تماس میگیرند.
گزارش بازار املاک دبی
سه‌ماهه سوم ۲۰۲۶
