بازار املاک دبی در سالهای ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶ به چه سمتی میرود؟ بسیاری از سرمایهگذاران و خریداران با این پرسش مواجه هستند که آیا با توجه به قیمتهای فعلی، هنوز زمان مناسبی برای خرید یا سرمایهگذاری در دبی است یا بهتر است منتظر ماند؟ برای پاسخ به این سؤال، باید نگاهی دقیق به وضعیت کنونی بازار و پیشبینیهای معتبر بیندازیم.
عملکرد بازار در سالهای گذشته
از سال ۲۰۲۰ تاکنون، بازار املاک دبی عملکردی چشمگیر داشته است. تنها در سالهای ۲۰۲۳ و ۲۰۲۴، قیمت املاک مسکونی حدود ۴۰ درصد رشد کرده و تعداد معاملات مسکونی در سال گذشته از ۱۶۹ هزار مورد فراتر رفته است. مجموع ارزش این معاملات به حدود ۴۸۰ میلیارد درهم رسیده است. در بخش پروژههای لوکس، این رشد حتی از ۳۰ درصد نیز بالاتر رفته است.
در بازار دفاتر اداری نیز شاهد روندی صعودی بودهایم. تا پایان سال ۲۰۲۴، نرخ اشغال دفاتر به حدود ۹۲ درصد رسیده و در مناطقی چون DIFC و برجهای شناختهشده، این نرخ از ۹۵ درصد هم فراتر رفته است. در همین بازه، نرخ اجاره دفاتر اداری حدود ۲۰ تا ۲۲ درصد افزایش یافته که عمدتاً ناشی از ورود مداوم شرکتها و برندهای بینالمللی به بازار و کمبود فضای اداری لوکس بوده است.
پیشبینی بازار در سال ۲۰۲۵
بر اساس پیشبینیهای معتبر، بازار املاک دبی در سال ۲۰۲۵ همچنان در مسیر رشد باقی خواهد ماند، اما این رشد با سرعتی کمتر از دو سال گذشته اتفاق خواهد افتاد. تخمینها نشان میدهند که میانگین رشد قیمت مسکن در این سال بین ۸ تا ۱۰ درصد خواهد بود.
در حوزه مسکن، پروژههای جدیدی در دست اجراست و انتظار میرود حدود ۴۰ هزار واحد مسکونی در سال ۲۰۲۵ تحویل داده شوند، در حالیکه این رقم در سال گذشته کمتر از ۳۰ هزار واحد بوده است. با این حال، تجربه نشان داده که برخی پروژهها به دلایل مختلف با تأخیر مواجه میشوند؛ در نتیجه، نسبت تقاضا به عرضه همچنان بالا باقی خواهد ماند، بهویژه با توجه به نرخ رشد جمعیت دبی که سالانه بین ۴ تا ۵ درصد برآورد میشود و ممکن است تا پایان سال ۲۰۲۶ از مرز ۴ میلیون نفر عبور کند.
در بخش املاک میانرده، واحدهایی با قیمت ۱۵۰۰ تا ۲۰۰۰ درهم به ازای هر فوت مربع، به دلیل حجم بالای پروژههای در دست ساخت، احتمال میرود از سال ۲۰۲۶ به بعد بازار به تعادلی نسبی در قیمتها برسد و فشار تقاضا کاهش یابد.
آینده بازار اداری
در بخش اداری، پیشبینی میشود که در سال ۲۰۲۵ حدود ۱.۵ تا ۲ میلیون فوت مربع فضای کاری جدید به بازار عرضه شود. با این حال، بخش قابلتوجهی از این فضاها از قبل پیشاجاره شدهاند. بنابراین، کمبود در دفاتر کلاس A ادامه خواهد یافت و اجارهها احتمالاً بین ۱۰ تا ۱۲ درصد دیگر افزایش پیدا خواهند کرد. در سال ۲۰۲۶، با تحویل پروژههای بیشتر، ممکن است بازار به سمت ثبات حرکت کند و سرعت رشد اجارهها کاهش یابد.
سیاستهای دولتی و تأثیر آن بر بازار
سیاستهای دولت امارات نقش مهمی در تنظیم بازار ایفا کردهاند. از اواخر ۲۰۲۳، محدودیتهایی برای فروش مجدد واحدهای در حال ساخت اعمال شده است. بهطور مثال، مالکان تنها در صورتی مجاز به فروش مجدد ملک خود هستند که درصد مشخصی از مبلغ خرید (معمولاً ۳۰ تا ۵۰ درصد) پرداخت شده باشد یا پروژه به مرحله پیشرفت معینی رسیده باشد.
در ابتدای سال ۲۰۲۵ نیز شرایط دریافت وام بانکی برای خرید ملک سختتر شده است؛ بانکها دیگر هزینه کمیسیون و انتقال سند را پوشش نمیدهند و خریداران باید حدود ۶ درصد آورده اولیه بیشتری داشته باشند. اگرچه درصد بالایی از معاملات املاک در دبی بهصورت نقدی انجام میشود و این تغییرات تأثیر مستقیم زیادی روی کل بازار ندارند، اما برای خریدارانی که وابسته به وام هستند، محدودیتهایی بهوجود خواهد آمد.
در مقابل، دولت با ارائه ویزاهای بلندمدت و کاهش محدودیتهای مالکیت خارجی، همچنان در جذب سرمایهگذاران بینالمللی فعال است. این ترکیب سیاستهای کنترلی و حمایتی موجب شده بازار املاک دبی به سمت رشد منطقیتر و پایدارتر حرکت کند.
چشمانداز سال ۲۰۲۶
پیشبینی میشود که در سالهای ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶، بین ۸۰ تا ۹۰ هزار واحد مسکونی جدید وارد بازار شود. با این حال، با توجه به نرخ رشد جمعیت دبی، این میزان عرضه نیز ممکن است پاسخگوی تقاضای فزاینده نباشد. اگر جمعیت دبی تا پایان سال ۲۰۲۶ به بیش از ۴ میلیون نفر برسد، نیاز سالانه به ۳۵ تا ۵۰ هزار واحد مسکونی جدید وجود خواهد داشت. درنتیجه، در مناطقی که زمین محدودتر است، احتمال ادامه رشد قیمتها وجود دارد.
از سوی دیگر، رشد ۴ درصدی اقتصاد غیرنفتی امارات در سال ۲۰۲۴ نیز چشمانداز مثبتی برای سالهای آینده ترسیم کرده است. این رشد موجب ایجاد فرصتهای شغلی بیشتر و جذب نیروی کار متخصص از کشورهای مختلف شده که خود به افزایش تقاضا برای مسکن منجر میشود. اگر نرخ بهره جهانی کاهش یابد، خریداران بیشتری وارد بازار خواهند شد، بهویژه خریداران میانرده و افراد تازهوارد به بازار مسکن.
در سال گذشته نیز، تعداد خریداران غیرمقیم دستکم ۲۵ درصد افزایش یافته است. خریداران آسیایی و اروپایی بیشترین سهم را در میان سرمایهگذاران خارجی داشتهاند. همچنین تعداد معاملات با ارزش بالای ۱۰ میلیون درهم نسبت به سه سال گذشته سه برابر شده است، که نشاندهنده حضور فعال سرمایهگذاران بزرگ در بازار دبی است.
جمعبندی
در مجموع، انتظار میرود بازار املاک دبی در سالهای ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶ به روند رشد خود ادامه دهد، هرچند این رشد با شتاب کمتری نسبت به سالهای قبل همراه خواهد بود. برای سال ۲۰۲۵، رشد متوسط قیمتها بین ۸ تا ۱۰ درصد پیشبینی میشود و در سال ۲۰۲۶، برخی مناطق ممکن است به ثبات نسبی در قیمتها برسند.
با وجود افزایش عرضه، رشد جمعیت، سرمایهگذاری خارجی و سیاستهای حمایتی دولت، بازار همچنان فعال و پویا خواهد بود. در بخش اداری نیز به دلیل کمبود دفاتر ممتاز، رقابت بالا و افزایش اجارهها ادامه خواهد داشت. بنابراین، بازار املاک دبی در حال ورود به یک فاز رشد متعادل و پایدار است؛ فازی که برای سرمایهگذاران فرصت مناسبی فراهم میکند، بهشرطی که با دقت و آگاهی، پروژههای مناسب و با ارزش واقعی را انتخاب کنند.
نویسنده : حامد قلیچخانی
