قوانین مالکیت فری‌هولد در ابوظبی برای سرمایه‌گذاری ملکی

مقدمه

مالکیت فری‌هولد در ابوظبی برای سرمایه‌گذاران خارجی، صرفاً یک عنوان تجاری یا توصیف بازاری نیست. آنچه از نظر حقوقی اهمیت دارد این است که ملک موردنظر دقیقاً در چه محدوده‌ای قرار دارد، چه نوع حقی برای آن قابل ثبت است، معامله در کدام دفتر یا سامانه رسمی ثبت می‌شود و چه محدودیت‌ها، رهن‌ها، هزینه‌ها و تعهداتی به ملک یا خریدار مربوط هستند.

به همین دلیل، عباراتی مانند «فری‌هولد برای خارجیان»، «مالکیت کامل» یا «قابل خرید برای سرمایه‌گذاران بین‌المللی» که در تبلیغات پروژه‌ها دیده می‌شوند، باید با وضعیت رسمی ملک تطبیق داده شوند. ممکن است یک پروژه در محدوده‌ای شناخته‌شده قرار داشته باشد، اما وضعیت حقوقی قطعه، نوع کاربری، مرحله توسعه یا حق قابل ثبت آن با ملک دیگری در همان محدوده تفاوت داشته باشد.

چارچوب اصلی مالکیت املاک در ابوظبی بر قانون شماره ۱۹ سال ۲۰۰۵ ابوظبی درباره مالکیت املاک و اصلاح آن به‌موجب قانون شماره ۱۳ سال ۲۰۱۹ استوار است. قانون شماره ۳ سال ۲۰۰۵ نیز آثار ثبت معاملات و حقوق عینی را تنظیم می‌کند. در بخش توسعه و پیش‌فروش، قانون شماره ۳ سال ۲۰۱۵ درباره تنظیم بخش املاک ابوظبی، با اصلاحات قانون شماره ۲ سال ۲۰۲۵ و تصمیمات اداری سال ۲۰۲۵، جایگاه مهمی دارد. در ۲۷ مارس ۲۰۲۶ نیز اداره شهرداری‌ها و حمل‌ونقل ابوظبی بسته‌ای از تصمیمات اجرایی مربوط به حساب تضمین، مشاعات، کمیته‌های مالکان و فسخ قراردادهای پیش‌فروش را معرفی کرد.

این قوانین به کل امارت ابوظبی مربوط‌اند و نباید شهر ابوظبی با کل امارت اشتباه گرفته شود. بااین‌حال، امکان مالکیت خارجی در همه بخش‌های شهر ابوظبی، العین، منطقه الظفره، مناطق صنعتی یا سایر محدوده‌های امارت به‌طور خودکار برقرار نیست. مالکیت خارجی همچنان به قرارگرفتن ملک در محدوده مجاز، نوع حق قابل ثبت و وضعیت رسمی همان پروژه یا قطعه بستگی دارد.

همچنین باید میان نظام عمومی ثبت املاک ابوظبی و حوزه بازار جهانی ابوظبی، ADGM، تفاوت گذاشت. املاک واقع در حوزه ADGM، از جمله املاک واقع در جزایر الماریه و الریم، تحت چارچوب ثبتی و حقوقی متفاوتی قرار دارند و خدمات آن‌ها از طریق Registration Authority و سامانه AccessRP ارائه می‌شود، نه از طریق فرایند عمومی DARI.

ثبت معاملات پیش‌فروش و انتقال مالکیت املاک در ابوظبی؛ از DARI و ADREC تا نظام ثبتی ADGM

ابوظبی از سامانه Oqood استفاده نمی‌کند. Oqood سامانه ثبت اولیه معاملات املاک در حال ساخت در دبی است. در نظام عمومی املاک ابوظبی، معاملات پیش‌فروش از طریق سامانه DARI و تحت نظارت مرکز املاک ابوظبی، ADREC، ثبت می‌شوند.

در خرید یک واحد فری‌هولد در حال ساخت در ابوظبی، هزینه ثبت رسمی اولین فروش در حال حاضر معادل ۲ درصد قیمت فروش است. علاوه بر آن، ممکن است هزینه خدمات اداری الکترونیکی نیز دریافت شود. این هزینه هنگام ثبت قرارداد خرید و فروش در سامانه رسمی پرداخت می‌شود و قرارداد باید حداکثر ظرف ۲۱ روز از تاریخ امضا ثبت شود. اینکه هزینه ثبت را خریدار، توسعه‌دهنده یا هر دو طرف بپردازند باید براساس قرارداد و مقررات قابل‌اعمال مشخص شود.

قرارداد خرید و فروش یا SPA میان توسعه‌دهنده و خریدار امضا می‌شود. توسعه‌دهنده معمولاً درخواست ثبت معامله را به‌صورت الکترونیکی در DARI ثبت می‌کند. پس از تکمیل فرایند، برای واحد فری‌هولد گواهی ثبت اولیه صادر می‌شود. این گواهی با سند مالکیت نهایی که پس از تکمیل پروژه صادر می‌شود تفاوت دارد.

ممکن است برای انتقال برخی املاک، تأیید توسعه‌دهنده یا مدیر مجتمع و مدرک تسویه هزینه‌های خدمات لازم باشد. بااین‌حال، مبلغ هزینه NOC یا تأیید انتقال در همه پروژه‌ها یکسان نیست و نمی‌توان دامنه ۵۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم به‌اضافه مالیات بر ارزش افزوده را به‌عنوان یک قاعده عمومی ابوظبی اعلام کرد. مبلغ و مالیات احتمالی باید از توسعه‌دهنده یا مدیر مجتمع و براساس قرارداد و تعرفه معتبر همان پروژه تأیید شود.

پس از تکمیل پروژه، انجام تعهدات خریدار و انتقال واحد از دفتر اولیه به دفتر نهایی املاک، سند مالکیت نهایی صادر می‌شود. برای املاکی که خارج از حوزه ADGM قرار دارند، این فرایند از طریق نظام ثبت DARI و ADREC انجام می‌شود. برای املاک واقع در حوزه ADGM، ثبت و صدور اسناد از طریق Registration Authority بازار جهانی ابوظبی و سامانه AccessRP انجام می‌شود.

جزایر الریم و الماریه در حوزه قضایی و ثبتی ADGM قرار دارند. بنابراین ثبت خرید، فروش، انتقال مالکیت، رهن و سایر حقوق ملکی در این دو جزیره از طریق نظام ثبت املاک ADGM انجام می‌شود و هزینه‌های مربوط نیز مطابق مقررات و تعرفه‌های ADGM پرداخت می‌شوند، نه مطابق تعرفه عمومی DARI.

مالکیت فری‌هولد دقیقاً چیست؟

مالکیت فری‌هولد معمولاً به مالکیتی دائمی گفته می‌شود که مدت مشخص قراردادی ندارد و مالک، پس از ثبت رسمی، حق عینی مستقیم نسبت به ملک به دست می‌آورد. این مالکیت در اصل می‌تواند شامل امکان استفاده، بهره‌برداری، فروش، انتقال، هدیه، ارث و رهن باشد؛ البته مشروط به رعایت قوانین، مقررات ثبتی، کاربری ملک، حقوق اشخاص ثالث و شرایط معتبر مربوط به ساختمان یا مجتمع.

قانون شماره ۱۹ سال ۲۰۰۵ میان «حق مالکیت» به‌عنوان حق عینی اصلی و حقوق مشتق از مالکیت مانند حق انتفاع، استفاده، سکونت و مساطحه تفاوت قائل می‌شود. رهن، حق تقدم و وثیقه نیز از حقوق عینی تبعی به شمار می‌روند. بنابراین، حق انتفاع نودونه‌ساله یا یک قرارداد اجاره بلندمدت، صرفاً به دلیل طولانی‌بودن مدت آن، مالکیت فری‌هولد محسوب نمی‌شود.

این تفکیک برای خریداران خارجی اهمیت زیادی دارد. در قرارداد یا تبلیغات ممکن است از عبارت‌هایی مانند «مالکیت بلندمدت»، «حق دائمی استفاده» یا «حق انتقال‌پذیر» استفاده شود، اما هیچ‌کدام به‌تنهایی اثبات نمی‌کنند که حقی که در دفتر املاک ثبت خواهد شد، مالکیت فری‌هولد است. ملاک اصلی، نوع حق درج‌شده در سند یا دفتر رسمی ثبت است.

مالکیت فری‌هولد نیز اختیار مطلق و بدون محدودیت ایجاد نمی‌کند. مالک باید کاربری مصوب، ضوابط برنامه‌ریزی شهری، مقررات ساختمان، حقوق همسایگان، مقررات مدیریت مجتمع، حقوق مشاع، محدودیت‌های مربوط به رهن و سایر مقررات قابل‌اعمال را رعایت کند. برای مثال، مالک یک واحد مسکونی نمی‌تواند صرفاً به استناد مالکیت فری‌هولد، آن را برای فعالیتی مغایر با کاربری یا مقررات ساختمان استفاده کند.

مالکیت واحد، ساختمان، زمین و مشاعات

در آپارتمان‌ها و ساختمان‌های چندواحدی، مالکیت معمولاً شامل مالکیت اختصاصی واحد و سهم غیرقابل‌تفکیک آن در بخش‌های مشترک است. بخش‌های مشترک ممکن است شامل سازه اصلی، راهروها، آسانسورها، بام، تأسیسات مرکزی، ورودی‌ها، لابی، مسیرهای دسترسی و سایر قسمت‌هایی باشند که در نقشه طبقات یا نقشه مجتمع به‌عنوان مشاع تعیین شده‌اند.

این ساختار به این معناست که خریدار آپارتمان لزوماً مالک اختصاصی زمین زیر ساختمان نیست. او مالک واحد و سهم مشاعی از اجزای مشترک است که باید در اسناد و نقشه‌های ثبت‌شده مشخص شوند. در ویلاها نیز نباید صرفاً از عنوان «ویلای فری‌هولد» نتیجه گرفت که زمین، ساختمان، حیاط، مسیر دسترسی و امکانات اطراف همگی به‌صورت اختصاصی به خریدار تعلق دارند.

تصمیم اداری شماره ۲۵ سال ۲۰۲۵ ابوظبی، مقررات دقیق‌تری درباره مالکیت و مدیریت املاک مشترک، مشاعات و امکانات مشترک ایجاد کرده است. بر اساس این چارچوب، نقشه طبقات، نقشه مجتمع و مقررات مدیریت مربوط، برای تعیین حدود مالکیت اختصاصی و سهم هر واحد در مشاعات اهمیت دارند. بسته مقرراتی جدید همچنین وظایف توسعه‌دهنده، شرکت مدیریت و مالکان را روشن‌تر کرده است.

در خرید زمین یا ساختمان مستقل نیز باید متن سند و نقشه رسمی بررسی شود. ممکن است خریدار مالک قطعه زمین و ساختمان روی آن باشد، یا تنها حق مشخصی نسبت به ساختمان یا توسعه‌ای که روی زمین دیگری اجرا شده است دریافت کند. نام تجاری پروژه یا نوع ظاهری ملک جایگزین بررسی سند نمی‌شود.

امکان مالکیت خارجیان مقیم و غیرمقیم

اصلاح سال ۲۰۱۹ یکی از مهم‌ترین تحولات مالکیت خارجی در ابوظبی بود. به‌موجب قانون شماره ۱۳ سال ۲۰۱۹، اشخاص حقیقی و حقوقی غیراماراتی می‌توانند در مناطق سرمایه‌گذاری، حقوق عینی اصلی و تبعی مرتبط با املاک را تملک، تحصیل و منتقل کنند. این اصلاح امکان مالکیت خارجی را در محدوده‌های مجاز گسترش داد و به خارجیان اجازه داد در مناطق سرمایه‌گذاری، مالکیت زمین و سایر حقوق عینی مربوط را نیز به دست آورند.

متن قانون، اصل مالکیت را به اقامت خریدار در امارات مشروط نکرده است. بنابراین، هم اتباع خارجی مقیم امارات و هم اتباع خارجی غیرمقیم می‌توانند در صورت واجد شرایط بودن ملک، مالک فری‌هولد شوند.

تفاوت میان مقیم و غیرمقیم معمولاً در حوزه‌های اجرایی و بانکی ظاهر می‌شود. خریدار غیرمقیم ممکن است برای احراز هویت، انتقال وجه، ارائه مدارک درآمدی، اخذ وکالت‌نامه، استفاده از تأمین مالی یا انجام بررسی‌های بانکی با الزامات بیشتری مواجه شود. بانک‌ها نیز ممکن است نسبت تسهیلات، مدارک درآمدی و شرایط اعتباری متفاوتی برای غیرمقیمان تعیین کنند. این تفاوت‌ها، محدودیت بانکی یا عملی هستند و نباید با ممنوعیت قانونی مالکیت اشتباه گرفته شوند.

مناطق سرمایه‌گذاری و احراز وضعیت فری‌هولد

مالکیت خارجی در ابوظبی به املاکی محدود است که در مناطق سرمایه‌گذاری تعیین‌شده قرار داشته باشند. قانون، منطقه سرمایه‌گذاری را محدوده‌ای می‌داند که به‌موجب تصمیم شورای اجرایی تعیین شده است. بنابراین، اصل مالکیت خارجی در سطح امارت برقرار شده، اما اجرای آن به محدوده‌های قانونی مشخص وابسته است.

برای سرمایه‌گذار، نام منطقه تنها نقطه شروع بررسی است. وضعیت یک ملک باید در سطح قطعه، پروژه، واحد و نوع حق قابل ثبت کنترل شود. قرارگرفتن یک پروژه در جزیره، محدوده گردشگری، منطقه آزاد یا منطقه صنعتی، به‌تنهایی اثبات‌کننده مالکیت فری‌هولد خارجی نیست.

مناطق آزاد اقتصادی و مناطق سرمایه‌گذاری ملکی دو مفهوم متفاوت‌اند. ممکن است یک منطقه آزاد، زمین یا تأسیسات را براساس اجاره بلندمدت، حق استفاده یا سازوکار دیگری در اختیار کسب‌وکارها قرار دهد، بدون آنکه زمین به‌صورت فری‌هولد به سرمایه‌گذار خارجی منتقل شود. برای نمونه، خدمات زمین KEZAD در صفحه رسمی مربوط، بر واگذاری زمین خدماتی براساس اجاره بلندمدت تمرکز دارد؛ بنابراین نباید از فعالیت یک منطقه صنعتی یا آزاد، مالکیت فری‌هولد خارجی را استنتاج کرد.

در عمل، خریدار باید پیش از امضا یا پرداخت، حداقل موارد زیر را از مسیر رسمی بررسی کند:

نوع حق قابل ثبت، مشخصات قطعه و واحد، ثبت پروژه، وضعیت توسعه‌دهنده، دفتر اولیه یا دفتر نهایی، رهن یا محدودیت انتقال، کاربری ملک، نقشه رسمی و مرجع ثبت صالح.

اگر منابع رسمی درباره یک منطقه یا قطعه وضعیت روشنی ارائه نکنند، نتیجه درست این نیست که ملک فری‌هولد است؛ بلکه موضوع باید مستقیماً از ADREC، DARI، شهرداری مربوط یا ADGM تأیید شود.

خرید ملک آماده

در خرید ملک آماده، موضوع معامله ملکی است که تکمیل شده و باید در دفتر نهایی املاک ثبت شده باشد. مهم‌ترین مدرک، سند مالکیت است؛ اما بررسی تصویر سند به‌تنهایی کافی نیست. خریدار باید مطمئن شود اطلاعات سند با وضعیت جاری دفتر ثبت مطابقت دارد و فروشنده هنوز مالک ثبت‌شده و دارای اختیار انتقال است.

قانون شماره ۳ سال ۲۰۰۵ ابوظبی مقرر می‌کند معاملاتی که موجب ایجاد، انتقال یا زوال حقوق عینی می‌شوند باید ثبت شوند. اگر انتقال ثبت نشود، حق عینی موردنظر میان طرفین و در برابر اشخاص ثالث ایجاد نمی‌شود و ممکن است تنها تعهدات شخصی قراردادی میان طرفین باقی بماند. بخش ثبت املاک نیز صلاحیت نگهداری دفتر املاک، ثبت معاملات و صدور گواهی جست‌وجو درباره ملک مشخص را دارد.

بررسی ملک آماده باید هویت و اختیار فروشنده، سند مالکیت، مشخصات ملک، مساحت، کاربری، اجاره‌های موجود، رهن، توقیف، محدودیت انتقال، حقوق اشخاص ثالث و بدهی‌های مربوط به خدمات را پوشش دهد.

قرارداد خرید و فروش باید قیمت، روش پرداخت، تاریخ انتقال، وضعیت تحویل، تعهدات مربوط به رهن، مسئولیت تسویه هزینه‌ها، وضعیت اجاره، آثار عدم انجام معامله و مرجع حل اختلاف را روشن کند. پرداخت کامل قیمت یا تحویل کلید، بدون ثبت انتقال، جایگزین انتقال رسمی مالکیت نیست.

فرایند ثبت ملک آماده در DARI

در نظام عمومی ثبت املاک ابوظبی، خدمت رسمی «ثبت خرید و فروش زمین و املاک» از طریق DARI ارائه می‌شود. صفحه فعلی این خدمت، کارت هویت اماراتی، قرارداد فروش و فرم ارزیابی املاک را در میان مدارک اصلی اعلام کرده است. مسیر خدمت شامل ورود به سامانه یا مراجعه به مرکز خدمات، ارائه درخواست و مدارک، پرداخت هزینه و دریافت سند مالکیت است.

طبق صفحه رسمی DARI، هزینه ثبت معامله ملک آماده در زمان تهیه این مقاله معادل ۲ درصد ارزش قرارداد است. هزینه خدمات الکترونیکی نیز ۸۷۵ درهم درج شده است. اگر ملک دارای رهن باشد، هزینه‌های ثبت یا رفع رهن جداگانه محاسبه می‌شوند. این مبالغ ممکن است تغییر کنند و باید در زمان معامله دوباره بررسی شوند.

بهتر است این هزینه با عنوان «هزینه ثبت معامله املاک» یا «هزینه ثبت انتقال» معرفی شود، نه به‌طور کلی «هزینه ثبت زمین»، زیرا معامله ممکن است مربوط به آپارتمان، ویلا، دفتر، فروشگاه یا ملک دیگری باشد.

صفحه خدمت رسمی میزان هزینه را اعلام می‌کند، اما از آن نمی‌توان نتیجه گرفت که در همه معاملات، الزاماً خریدار به‌تنهایی مسئول کل هزینه است. نحوه تقسیم هزینه میان خریدار و فروشنده باید در قرارداد روشن شود و با رویه و مقررات قابل‌اعمال تطبیق داده شود.

NOC در انتقال ملک آماده

گواهی عدم اعتراض یا NOC ممکن است در برخی پروژه‌ها برای تأیید تسویه هزینه‌های خدمات، وضعیت مدیریت ساختمان یا موافقت توسعه‌دهنده با انجام یک فرایند اجرایی درخواست شود. بااین‌حال، NOC را نباید یک الزام قانونی یکسان برای تمام معاملات املاک آماده ابوظبی تلقی کرد.

صفحه رسمی خدمت ثبت خرید و فروش DARI، در فهرست اصلی مدارک خود، کارت هویت، قرارداد فروش و فرم ارزیابی را ذکر می‌کند و NOC عمومی توسعه‌دهنده را به‌عنوان مدرک الزامی همه معاملات معرفی نکرده است. بنابراین، نیاز به NOC باید براساس پروژه، نوع ملک، مدیریت مجتمع و وضعیت معامله بررسی شود.

همچنین نمی‌توان دامنه‌ای مانند ۵۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم به‌اضافه مالیات بر ارزش افزوده را به‌عنوان تعرفه عمومی NOC در ابوظبی اعلام کرد. این هزینه، اگر وجود داشته باشد، ممکن است به توسعه‌دهنده، شرکت مدیریت، نوع خدمت و قرارداد مربوط باشد. مبلغ باید از مرجع صادرکننده و براساس تعرفه جاری همان پروژه تأیید شود.

تفاوت قرارداد پیش‌فروش با مالکیت نهایی

در پیش‌خرید، خریدار واحدی را خریداری می‌کند که هنوز تکمیل نشده و سند مالکیت نهایی برای آن صادر نشده است. حق خریدار ابتدا از طریق قرارداد خرید و فروش و ثبت معامله در دفتر اولیه املاک تثبیت می‌شود.

قانون شماره ۳ سال ۲۰۱۵ مقرر می‌کند که معاملات مربوط به واحدهای پیش‌فروش باید در دفتر اولیه املاک ثبت شوند. معاملات ثبت‌نشده در این دفتر، برای ایجاد و انتقال حق موردنظر در برابر طرفین و اشخاص ثالث کافی نیستند. واحد ثبت‌شده در دفتر اولیه می‌تواند مطابق مقررات فروخته، منتقل یا در رهن قرار گیرد.

پس از تکمیل پروژه، صدور گواهی تکمیل، ثبت نقشه‌های نهایی و انجام تعهدات خریدار، واحد از دفتر اولیه به دفتر نهایی املاک منتقل و سند مالکیت صادر می‌شود.

ابوظبی از Oqood استفاده نمی‌کند

در معاملات پیش‌فروش ابوظبی، نباید اصطلاح یا مدرک Oqood را به‌عنوان سند ثبت اولیه ابوظبی به کار برد. در نظام عمومی ابوظبی، ثبت اولین فروش واحد یا زمین در حال ساخت از طریق DARI انجام می‌شود و خروجی فرایند، گواهی ثبت معامله در دفتر اولیه املاک است.

قرارداد خرید و فروش یا SPA میان توسعه‌دهنده و خریدار امضا می‌شود. سپس توسعه‌دهنده درخواست ثبت اولین فروش را از طریق DARI ارائه می‌کند. صفحه رسمی این خدمت، SPA را مدرک اصلی معرفی می‌کند و فرایند را شامل ارائه درخواست، پرداخت هزینه و دریافت گواهی ثبت می‌داند.

این گواهی ثبت اولیه با سند مالکیت نهایی تفاوت دارد. ثبت اولیه، حق خریدار نسبت به واحد در حال ساخت را ثبت می‌کند؛ درحالی‌که سند مالکیت پس از تکمیل پروژه و انتقال واحد به دفتر نهایی صادر می‌شود.

مهلت ثبت SPA

بر اساس صفحه رسمی DARI، قرارداد خرید و فروش واحد در حال ساخت باید حداکثر ظرف ۲۱ روز از تاریخ امضا ثبت شود. آغاز فرایند ثبت پس از این مهلت می‌تواند مشمول جریمه تأخیر مطابق مقررات قابل‌اعمال شود.

خریدار نباید صرفاً به وعده توسعه‌دهنده درباره ثبت قرارداد اکتفا کند. پس از امضای SPA باید گواهی ثبت رسمی را دریافت و مشخصات خریدار، واحد، قیمت، پروژه و نوع حق را در آن کنترل کند.

هزینه ثبت اولین فروش ملک در حال ساخت

در زمان تهیه این مقاله، صفحه رسمی DARI هزینه ثبت اولین فروش واحد یا زمین فری‌هولد در حال ساخت را معادل ۲ درصد ارزش قرارداد اعلام می‌کند. هزینه خدمات اداری الکترونیکی نیز ۴۵۰ درهم درج شده است.

این هزینه هنگام ثبت SPA در DARI پرداخت می‌شود، نه هنگام تحویل نهایی ملک. ترتیب رسمی خدمت چنین است: درخواست ثبت ارائه می‌شود، مدارک بررسی می‌شوند، هزینه پرداخت می‌شود و گواهی ثبت اولیه صادر می‌شود.

هزینه ۲ درصد ثبت باید از اقساط قیمت خرید تفکیک شود. اقساط قیمت واحد به حساب تضمین پروژه مربوط‌اند، اما هزینه ثبت، پرداختی رسمی برای انجام خدمت ثبتی است. خریدار باید صورتحساب و مسیر پرداخت این دو را جداگانه بررسی کند.

همچنین هزینه ۲ درصد ثبت اولیه نباید با هزینه انتقال واحد از دفتر اولیه به دفتر نهایی اشتباه گرفته شود. این دو، دو مرحله متفاوت از عمر حقوقی معامله هستند.

نحوه تقسیم هزینه ثبت میان خریدار و توسعه‌دهنده باید در SPA یا اسناد معامله مشخص باشد. صرف وجود تعرفه رسمی، به‌تنهایی تعیین نمی‌کند که از نظر قراردادی کدام طرف مسئول پرداخت تمام یا بخشی از آن است.

ثبت توسعه‌دهنده و پروژه

توسعه‌دهنده نمی‌تواند صرفاً با داشتن زمین یا طرح اولیه، واحدهای یک پروژه را پیش‌فروش کند. فعالیت توسعه املاک، ثبت پروژه، تبلیغ و فروش پیش‌فروش تابع مجوزها و الزامات قانونی است.

توسعه‌دهنده باید در سجل توسعه‌دهندگان ثبت شده باشد، اختیار حقوقی کافی نسبت به زمین داشته باشد، پروژه و نقشه‌های مربوط را ثبت کند، حساب تضمین افتتاح کرده باشد و الزامات افشا و تبلیغات را رعایت کند.

وجود نام شناخته‌شده یا سابقه تجاری توسعه‌دهنده، جای بررسی وضعیت رسمی پروژه را نمی‌گیرد. ممکن است یک توسعه‌دهنده معتبر، چند پروژه با ساختارهای حقوقی، حساب‌های تضمین، برنامه‌های تحویل یا محدودیت‌های فروش مجدد متفاوت داشته باشد.

خریدار باید شماره پروژه، وضعیت ثبت، حساب تضمین و مشخصات واحد را به‌طور مشخص بررسی کند. معرفی کلی توسعه‌دهنده یا ارائه مجوز شرکت، به‌تنهایی ثبت پروژه و واحد خاص را اثبات نمی‌کند.

حساب تضمین پروژه

حساب تضمین یا Escrow Account یکی از مهم‌ترین سازوکارهای تنظیم پیش‌فروش در ابوظبی است. توسعه‌دهنده‌ای که قصد پیش‌فروش واحدهای یک پروژه را دارد باید برای همان پروژه حساب تضمین افتتاح کند. حساب باید به نام پروژه مربوط ایجاد شود و اگر توسعه در چند مرحله مستقل اجرا می‌شود، ممکن است برای هر مرحله حساب جداگانه لازم باشد.

وجوه خریداران و مبالغ تأمین مالی مرتبط باید طبق قانون و قرارداد حساب در حساب تضمین همان پروژه واریز شوند. این وجوه اصولاً برای ساخت و تکمیل پروژه و پرداخت‌های مالی مربوط به همان پروژه اختصاص دارند.

قانون اصلاح‌شده سال ۲۰۲۵ تصریح می‌کند که وجوه حساب تضمین نباید برای پرداخت قیمت زمین پروژه یا کمیسیون کارگزاران املاک مصرف شوند. همچنین بانک یا مؤسسه تأمین مالی پروژه باید مبلغ تأمین مالی را به حساب تضمین واریز کند، نه مستقیماً به توسعه‌دهنده.

فرآیند پرداخت اقساط به حساب تضمین

خریدار باید اقساط قیمت خرید را براساس برنامه پرداخت مندرج در SPA و فقط به حساب تضمین اختصاصی همان پروژه پرداخت کند. پیش از هر پرداخت، نام ذی‌نفع، نام پروژه، شماره حساب، بانک و مرجع اعلام‌کننده باید با اطلاعات رسمی و قرارداد تطبیق داده شوند.

پرداخت به حساب شخصی، حساب کارگزار، حساب عمومی شرکت یا حسابی که تعلق آن به پروژه قابل تأیید نیست، نباید صرفاً براساس پیام، ایمیل یا دستور شفاهی انجام شود.

خریدار باید رسید بانکی هر پرداخت را نگهداری کند و مطمئن شود شماره واحد، نام خریدار و مرحله پرداخت در سوابق توسعه‌دهنده و امین حساب ثبت شده‌اند. قانون به اشخاصی که وجهی در حساب تضمین سپرده‌اند اجازه می‌دهد در حدود مقرر به اطلاعات و صورت‌های مرتبط با حساب دسترسی داشته باشند.

هزینه ثبت معامله، هزینه خدمات الکترونیکی، هزینه‌های رسمی انتقال و حق‌الزحمه‌های حرفه‌ای لزوماً بخشی از قیمت واحد و وجوه حساب تضمین نیستند. خریدار باید برای هر پرداخت مشخص کند که مبلغ بابت قیمت ملک، هزینه ثبت، مالیات، هزینه اداری یا خدمت دیگری دریافت می‌شود.

اگر توسعه‌دهنده برخلاف قانون مبالغی را خارج از حساب تضمین دریافت کرده باشد، تصمیم اداری شماره ۱۶۵ سال ۲۰۲۵ در فرایند فسخ و فروش مجدد مقرر می‌کند که مبالغ دریافت‌شده خارج از حساب باید پیش از بازپرداخت وجوه حساب تضمین، ظرف مهلت مقرر به خریدار مسترد شوند.

برداشت از حساب تضمین و مقررات سال ۲۰۲۵

قاعده عمومی پس از اصلاحات جدید این است که توسعه‌دهنده پیش از رسیدن پروژه به حداقل ۲۰ درصد پیشرفت ساخت نمی‌تواند از وجوه حساب تضمین برداشت کند.

تصمیم اداری شماره ۲۴ سال ۲۰۲۵ یک استثنای کنترل‌شده ایجاد کرده است. ADREC می‌تواند به توسعه‌دهنده اجازه دهد پیش از تکمیل ۲۰ درصد ساخت از حساب برداشت کند، مشروط بر اینکه ضمانت‌نامه بانکی جایگزین با ارزشی حداقل معادل ۲۰ درصد هزینه عملیات ساخت ارائه شود.

ضمانت‌نامه باید توسط بانک یا مؤسسه مالی داخلی مورد قبول صادر شود، قابل پرداخت در اولین مطالبه، غیرقابل‌برگشت و فاقد شروط محدودکننده باشد. مبلغ آن بر پایه گزارش مهندسی جدید از مشاور مورد تأیید تعیین می‌شود. اگر برآورد هزینه ساخت افزایش یابد یا ارزش ضمانت کاهش پیدا کند، توسعه‌دهنده باید پوشش تکمیلی ارائه کند.

این مقرره به معنای آزادشدن بدون کنترل وجوه خریداران نیست. هدف آن ایجاد انعطاف برای توسعه‌دهندگان واجد شرایط، همراه با جایگزین بانکی قابل وصول است.

ضمانت‌نامه اصولاً پس از تکمیل کامل پروژه و صدور گواهی تکمیل قابل آزادسازی است. مقررات در شرایط مشخص امکان درخواست آزادسازی زودتر را نیز پیش‌بینی می‌کنند؛ از جمله زمانی که پروژه به سطح مشخصی از پیشرفت رسیده و منابع کافی برای تکمیل باقیمانده وجود داشته باشد.

برنامه پرداخت و پیشرفت ساخت

خریدار باید میان «برنامه پرداخت قراردادی» و «درصد واقعی پیشرفت ساخت» تفاوت قائل شود. ممکن است یک برنامه پرداخت براساس تاریخ‌های تقویمی تنظیم شده باشد یا بخشی از اقساط به مراحل ساخت وابسته باشد.

در قرارداد باید روشن باشد که اقساط در چه تاریخ یا مرحله‌ای سررسید می‌شوند، چه شخصی پیشرفت را تأیید می‌کند، در صورت اختلاف درباره درصد ساخت چه فرایندی وجود دارد و تأخیر در پرداخت چه پیامدی خواهد داشت.

کم‌بودن پیش‌پرداخت یا طولانی‌بودن برنامه پرداخت، به‌تنهایی نشان‌دهنده مناسب‌بودن ساختار حقوقی یا مالی پروژه نیست. خریدار باید میزان پرداخت پیش از شروع ساخت، مبالغ پرداختی پیش از تکمیل، قسط تحویل و تعهدات پس از تحویل را به‌صورت یک مجموعه بررسی کند.

هر پرداخت باید با SPA ثبت‌شده، حساب تضمین و صورتحساب رسمی پروژه تطبیق داده شود. تغییر برنامه پرداخت نیز باید به‌صورت مکتوب و در صورت لزوم در اسناد رسمی معامله منعکس شود.

تأخیر، تغییرات پروژه و عدم تکمیل

هر تغییر در طراحی یا مشخصات پروژه به‌طور خودکار حق فسخ ایجاد نمی‌کند. باید بررسی شود که تغییر در حدود اختیارات قراردادی و مجوزهای رسمی است یا ماهیت، مساحت، کاربری یا کیفیت مورد توافق را به‌طور اساسی تغییر می‌دهد.

قانون، مواردی مانند تغییرات اساسی در مشخصات، عدم ارائه قرارداد نهایی بدون توجیه، عدم ارتباط پرداخت‌ها با پیشرفت مقرر و وجود نقص بنیادی مؤثر بر قابلیت استفاده از واحد را در زمره موضوعات مهم قراردادی و قانونی قرار می‌دهد.

در تأخیر نیز باید میان تأخیر قراردادی، تأخیر ناشی از عوامل خارج از کنترل توسعه‌دهنده و توقف یا لغو پروژه تفاوت گذاشت. تاریخ تبلیغاتی تحویل، تاریخ مندرج در SPA، برنامه ثبت‌شده نزد مرجع و تاریخ صدور گواهی تکمیل ممکن است یکسان نباشند.

اگر پروژه متوقف یا لغو شود، امین حساب و مرجع تنظیم‌کننده ابتدا می‌توانند راه‌حل‌هایی برای تکمیل پروژه توسط تأمین‌کننده مالی یا توسعه‌دهنده دیگری بررسی کنند. اگر راه‌حل عملی پیدا نشود، وجوه موجود در حساب تضمین براساس ترتیب قانونی میان ذی‌نفعان توزیع می‌شوند.

وجود حساب تضمین، تضمین مطلق بازپرداخت صددرصدی همه مبالغ نیست. اگر موجودی کافی نباشد، تقسیم ممکن است به‌صورت نسبی انجام شود و حق ذی‌نفعان برای رجوع به توسعه‌دهنده بابت کسری، مطابق قانون و قرارداد، باقی بماند.

تخلف خریدار و فسخ قرارداد پیش‌فروش

قانون شماره ۲ سال ۲۰۲۵ به توسعه‌دهنده اجازه داده است در صورت تخلف خریدار، بدون طرح اولیه دعوا در دادگاه یا داوری، قرارداد را فسخ کند؛ اما این اختیار فقط پس از طی فرایند رسمی قابل اعمال است.

توسعه‌دهنده باید خریدار و در صورت وجود، مرتهن را از طریق دفتر اسناد رسمی یا پست ثبت‌شده مطلع کند و ۶۰ روز برای انجام تعهدات و پرداخت مبالغ معوق فرصت دهد. پس از گذشت ۱۵ روز از ابلاغ، توسعه‌دهنده باید مرجع را همراه با مدرک ابلاغ و گواهی امین حساب از تخلف خریدار مطلع کند.

ADREC پیش از پایان مهلت ۶۰روزه طرفین را برای تلاش جهت سازش دعوت می‌کند. اگر توافقی حاصل نشود و خریدار تخلف را اصلاح نکند، توسعه‌دهنده می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

پس از بررسی رعایت فرایند و برنامه پروژه، مرجع می‌تواند نام خریدار را از دفتر اولیه حذف کند و پس از گذشت ۳۰ روز، اجازه فروش مجدد واحد را بدهد. این فرایند حق خریدار برای مراجعه به دادگاه یا داوری را از بین نمی‌برد.

مبالغ قابل کسر پس از فسخ

تصمیم اداری شماره ۱۶۵ سال ۲۰۲۵ درصدهای قابل کسر را در شرایطی تعیین می‌کند که قرارداد به دلیل تخلف خریدار فسخ و واحد لغوشده مجدداً فروخته شود.

اگر ساخت به علت عوامل خارج از کنترل توسعه‌دهنده و بدون قصور او آغاز نشده باشد، همه مبالغ دریافت‌شده باید بازگردانده شوند. اگر پیشرفت ساخت کمتر از ۱۰ درصد باشد، تا ۱۰ درصد ارزش قرارداد قابل کسر است. برای پیشرفت بیش از ۱۰ تا ۳۰ درصد، ۱۵ درصد؛ برای بیش از ۳۰ تا ۶۰ درصد، ۲۵ درصد؛ و برای بیش از ۶۰ تا ۱۰۰ درصد، ۴۰ درصد ارزش قرارداد قابل کسر است.

این درصدها نباید به هر نوع فسخ، لغو پروژه یا توافق خاتمه قرارداد تعمیم داده شوند. آن‌ها به فرایند مشخص لغو و فروش مجدد در چارچوب قانون اصلاح‌شده مربوط‌اند.

پس از صدور نامه یا تصمیم مربوط، امین حساب باید مبالغ توسعه‌دهنده و مانده خریدار را در مهلت مقرر پرداخت کند. برای پرداخت مانده خریدار، در صورت وجود رهن، ممکن است NOC مرتهن لازم باشد.

فروش مجدد واحد در حال ساخت

واحدی که در دفتر اولیه ثبت شده است، اصولاً می‌تواند مطابق مقررات فروخته، منتقل یا در رهن قرار گیرد. فروش مجدد باید در دفتر اولیه ثبت شود و توافق خصوصی میان فروشنده و خریدار جدید، بدون ثبت رسمی، برای انتقال حق کافی نیست.

خدمت رسمی DARI برای فروش مجدد واحد یا زمین در حال ساخت، درخواست تأیید فروش مجدد به نام خریدار جدید را پیش‌بینی کرده است. صفحه خدمت، نامه رسمی و قرارداد فروش را در میان مدارک ذکر می‌کند و برای فروش مجدد حق فری‌هولد، هزینه ۲ درصد اعلام کرده است. پس از ارائه درخواست و پرداخت هزینه، گواهی ثبت زمین یا واحد صادر می‌شود.

توسعه‌دهنده ممکن است براساس SPA و مقررات، شرایطی مانند پرداخت حداقل بخشی از قیمت، تسویه اقساط معوق، ارائه مدارک یا تأیید انتقال داشته باشد. هیچ درصد پرداخت ثابتی را نباید برای همه پروژه‌های ابوظبی فرض کرد.

در این مرحله، اصطلاح «NOC توسعه‌دهنده» ممکن است در عمل استفاده شود، اما عنوان و ماهیت مدرک موردنیاز می‌تواند تأیید فروش مجدد، نامه رسمی، موافقت انتقال یا مدرک دیگری باشد. هزینه آن نیز باید براساس پروژه و تعرفه معتبر همان توسعه‌دهنده بررسی شود؛ نه براساس یک دامنه عمومی و اثبات‌نشده.

خریدار جدید باید SPA اولیه، گواهی ثبت اولیه، سوابق پرداخت، بدهی‌های معوق، برنامه پرداخت آینده، محدودیت‌های انتقال، حساب تضمین و وضعیت ساخت پروژه را بررسی کند.

تکمیل پروژه و صدور سند مالکیت نهایی

پس از تکمیل پروژه، توسعه‌دهنده باید گواهی تکمیل را دریافت و نقشه‌های نهایی، نقشه طبقات یا مجتمع و مقررات مدیریت را ثبت کند. سپس واحدهای ثبت‌شده در دفتر اولیه، به نام خریدارانی که تعهدات خود را انجام داده‌اند، به دفتر نهایی املاک منتقل می‌شوند.

تحویل فیزیکی واحد، تسویه مالی و صدور سند مالکیت سه مرحله مرتبط اما متفاوت‌اند. ممکن است واحد برای بازدید یا تحویل آماده باشد، اما انتقال نهایی هنوز تکمیل نشده باشد. خریدار باید وضعیت هر سه مرحله را جداگانه بررسی کند.

در نظام عمومی ابوظبی، DARI دو خدمت برای انتقال واحد از دفتر اولیه به دفتر نهایی پیش‌بینی کرده است: انتقال با ثبت رهن و انتقال بدون رهن. هر دو خدمت به صدور سند مالکیت به نام خریدار منتهی می‌شوند.

طبق صفحات فعلی این خدمات، هزینه انتقال واحد از دفتر اولیه به دفتر نهایی ۹۰۰ درهم و هزینه خدمات اداری الکترونیکی ۵۰ درهم اعلام شده است. این مبالغ جدا از هزینه ۲ درصد ثبت اولین فروش هستند و باید هنگام انتقال دوباره بررسی شوند.

بنابراین، در یک خرید پیش‌فروش معمولی، باید میان سه پرداخت تفاوت گذاشت:

اقساط قیمت خرید که به حساب تضمین پروژه پرداخت می‌شوند؛ هزینه ۲ درصد ثبت SPA در دفتر اولیه؛ و هزینه انتقال بعدی از دفتر اولیه به دفتر نهایی برای صدور سند.

اگر واحد دارای رهن باشد، ثبت رهن و هماهنگی با بانک نیز به فرایند انتقال نهایی اضافه می‌شود.

مشاعات، هزینه خدمات و کمیته مالکان

مالک واحد در یک ساختمان یا مجتمع، علاوه بر فضای اختصاصی خود، سهمی در بخش‌های مشترک دارد. این سهم با تعهد پرداخت هزینه‌های مربوط به مدیریت، نگهداری، تعمیر و بهره‌برداری مشاعات همراه است.

قانون شماره ۲ سال ۲۰۲۵ ساختار انجمن‌های مالکان را با کمیته‌های مالکان جایگزین کرد. کمیته مالکان نقش نظارتی و مشورتی دارد و می‌تواند بودجه‌ها، عملکرد شرکت مدیریت، وضعیت تعمیرات و شکایت‌های مالکان را بررسی و در صورت لزوم موضوع را به ADREC ارجاع دهد. شرکت مدیریت همچنان مسئول عملیات روزمره مدیریت و نگهداری است.

هزینه خدمات باید توسط ADREC تأیید شده باشد. شرکت مدیریت نمی‌تواند هر مبلغی را با هر عنوانی از مالکان مطالبه کند. هزینه‌های تأییدنشده ممکن است فاقد اثر قانونی باشند و در شرایط مقرر قابل استرداد باشند.

تصمیم شماره ۲۵ سال ۲۰۲۵ مقرر می‌کند هزینه‌های سالانه خدمات باید به‌صورت اقساط ماهانه یا سه‌ماهه قابل پرداخت باشند و مالک را نمی‌توان مجبور کرد کل مبلغ سالانه را یکجا بپردازد.

عدم پرداخت هزینه‌های خدمات می‌تواند بر انتقال ملک اثر بگذارد. پس از تأیید بدهی توسط حسابرس مورد قبول و ابلاغ رسمی، در صورت عدم پرداخت ظرف ۳۰ روز، مرجع می‌تواند سندی با قابلیت اجرا صادر و محدودیت انتقال را در دفتر ملک ثبت کند. شرکت مدیریت نیز با رعایت حقوق مرتهن می‌تواند نسبت به واحد حق تضمینی داشته باشد.

در نتیجه، بررسی بدهی خدمات پیش از خرید ملک آماده یا فروش مجدد ضروری است؛ حتی اگر NOC توسعه‌دهنده به‌عنوان مدرک عمومی معامله الزام نشده باشد.

رهن و تأمین مالی

ملک فری‌هولد می‌تواند در رهن قرار گیرد، مشروط بر اینکه رهن در دفتر مربوط ثبت شود. رهن ثبت‌شده مالکیت خریدار را از بین نمی‌برد، اما اختیار او برای انتقال یا ایجاد حقوق جدید را محدود می‌کند.

در خرید ملک آماده دارای رهن، باید مانده بدهی، شرایط تسویه، موافقت بانک، فرایند رفع رهن و ترتیب پرداخت قیمت و انتقال مالکیت پیش از معامله روشن شوند. پرداخت مستقیم به فروشنده، بدون سازوکار هماهنگ با مرتهن، می‌تواند خریدار را در معرض عدم انتقال قرار دهد.

در املاک در حال ساخت، حق ثبت‌شده خریدار در دفتر اولیه نیز می‌تواند مطابق مقررات در رهن قرار گیرد. هنگام انتقال نهایی، واحد ممکن است از طریق خدمت انتقال با رهن به دفتر نهایی منتقل شود و سند و رهن به‌طور هماهنگ ثبت شوند.

قانون همچنین اجازه نمی‌دهد زمین پروژه برای هدفی نامرتبط با تأمین مالی ساخت همان پروژه در رهن قرار گیرد. وجود رهن زمین باید به خریداران افشا شود و تأمین مالی باید به حساب تضمین پروژه واریز گردد.

هزینه‌ها و مالیات

هزینه‌های معامله باید به چند دسته تفکیک شوند: هزینه ثبت رسمی، هزینه خدمات الکترونیکی، هزینه ثبت یا رفع رهن، هزینه انتقال از دفتر اولیه به نهایی، هزینه خدمات ساختمان، هزینه‌های پروژه‌ای، حق‌الزحمه حرفه‌ای و مالیات.

بر اساس خدمات فعلی DARI

ثبت خرید و فروش ملک آماده مشمول هزینه ۲ درصد ارزش قرارداد و ۸۷۵ درهم هزینه خدمات الکترونیکی است؛ ثبت اولین فروش واحد فری‌هولد در حال ساخت مشمول ۲ درصد ارزش قرارداد و ۴۵۰ درهم هزینه خدمات است؛ فروش مجدد حق فری‌هولد در حال ساخت با هزینه ۲ درصد معرفی شده؛ و انتقال واحد از دفتر اولیه به دفتر نهایی با ۹۰۰ درهم هزینه انتقال و ۵۰ درهم هزینه خدمات همراه است.

این مبالغ ممکن است تغییر کنند یا در معاملات خاص هزینه‌های دیگری به آن‌ها افزوده شود. بنابراین، تعرفه باید در زمان معامله از DARI، ADREC یا مرجع ثبت مربوط تأیید شود.

مالیات بر ارزش افزوده

مالیات بر ارزش افزوده به نوع ملک، ماهیت عرضه، وضعیت فروشنده و ساختار معامله بستگی دارد. نباید مقررات املاک تجاری را به املاک مسکونی یا زمین‌ها تعمیم داد.

راهنمای رسمی اداره مالیات فدرال درباره فروش املاک تجاری، معاملاتی را پوشش می‌دهد که مشمول مالیات بر ارزش افزوده با نرخ ۵ درصد هستند. این راهنما اعلام می‌کند پرداخت مالیات مربوط باید پیش از آغاز فرایند انتقال مالکیت نزد اداره ثبت انجام شود. همچنین فروشنده باید صورتحساب شامل مبلغ مالیات و شماره ثبت مالیاتی ارائه کند.

همان راهنما تصریح می‌کند که این فرایند به فروش یا اجاره املاک مسکونی، اجاره املاک تجاری و برخی انتقال‌های واجد شرایط کسب‌وکار تعمیم داده نمی‌شود. بنابراین، در خرید دفتر، فروشگاه، ساختمان تجاری، ملک چندمنظوره یا زمین، طبقه‌بندی مالیاتی معامله باید به‌صورت مستقل بررسی شود.

ADGM و املاک الریم و الماریه

بازار جهانی ابوظبی دارای نظام حقوقی و ثبتی مستقل مبتنی بر حقوق عرفی انگلیسی است. Registration Authority در حوزه ADGM ثبت حقوق مالکیت، انتقال، توسعه، اجاره و سایر خدمات املاک را مدیریت می‌کند.

ADGM به‌طور رسمی اعلام کرده است که چارچوب املاک آن در جزایر الماریه و الریم اجرا می‌شود. درخواست‌های ثبت حقوق ملکی در این حوزه از طریق Registration Authority و سامانه دیجیتال AccessRP انجام می‌شوند.

بنابراین، درباره املاک این دو جزیره، نباید به‌طور خودکار فرایند DARI یا تعرفه ۲ درصد عمومی DARI را اعمال کرد. هزینه‌های ثبت و انتقال باید براساس مقررات و تعرفه جاری ADGM محاسبه و به ADGM پرداخت شوند.

در عین حال، خریدار باید وضعیت ملک مشخص را بررسی کند. ذکر نام الریم یا الماریه در نشانی تجاری نباید جایگزین تأیید مرجع ثبت، شماره ملک و وضعیت دفتر رسمی شود.

پس از تکمیل و تحویل پروژه در حوزه ADGM، ثبت نهایی و اسناد مالکیت از طریق Registration Authority و AccessRP انجام می‌شوند. اختلافات مربوط به حقوق املاک در حوزه ADGM نیز ممکن است در صلاحیت دادگاه‌های ADGM باشند. صفحه رسمی ADGM تصریح می‌کند که اختلافات املاک از طریق ADGM Courts رسیدگی می‌شوند و فرم عمومی تماس مسکونی جایگزین طرح دعوا نیست.

اختلافات و راه‌های پیگیری

اختلافات ملکی ممکن است ماهیت ثبتی، اداری، قراردادی، مالی یا قضایی داشته باشند. مسیر مناسب به موضوع پرونده بستگی دارد.

اگر اختلاف درباره ثبت پروژه، دفتر اولیه، حساب تضمین، مجوز توسعه‌دهنده، حذف نام خریدار یا انتقال واحد باشد، ADREC و DARI نقش اداری و ثبتی دارند. اگر موضوع مطالبه خسارت، تفسیر قرارداد یا الزام طرف مقابل باشد، دادگاه یا داوری ممکن است مرجع اصلی باشد.

مرکز حل اختلافات املاک ابوظبی، Taswea، برای ایجاد راه‌حل‌های توافقی در اختلافات ملکی ایجاد شده است. این مرکز با هدف حل دوستانه اختلافات و کاهش نیاز به دعوای کامل قضایی فعالیت می‌کند.

شرط حل اختلاف در SPA اهمیت زیادی دارد. قرارداد ممکن است دادگاه‌های ابوظبی یا داوری را تعیین کند. در املاک ADGM، قانون حاکم و مرجع صالح ممکن است با نظام عمومی ابوظبی متفاوت باشد.

از ۱ ژوئن ۲۰۲۶، فرمان‌قانون فدرال شماره ۲۵ سال ۲۰۲۵ درباره قانون معاملات مدنی لازم‌الاجرا شده است. این قانون چارچوب عمومی قراردادها و تعهدات را به‌روز کرده، اما جایگزین قوانین خاص ثبت، مالکیت و پیش‌فروش ابوظبی نمی‌شود. قوانین خاص املاک در کنار قواعد عمومی قراردادها اعمال می‌شوند.

بررسی حقوقی و عملی پیش از خرید

در خرید ملک آماده، خریدار باید پیش از امضای تعهد قطعی، هویت و اختیار فروشنده، سند مالکیت، وضعیت دفتر ثبت، رهن، محدودیت انتقال، اجاره‌های موجود، بدهی خدمات و مقررات ساختمان را بررسی کند.

در پیش‌خرید، بررسی باید توسعه‌دهنده، پروژه، زمین، حساب تضمین، SPA، ثبت اولیه، برنامه پرداخت، زمان تحویل، محدودیت فروش مجدد، شروط فسخ، وضعیت ساخت و مرجع حل اختلاف را پوشش دهد.

در تمام معاملات، خریدار باید میان اطلاعات تبلیغاتی و وضعیت رسمی تفاوت بگذارد. بروشور، پیام فروش، فرم رزرو یا رسید پرداخت جایگزین سند یا گواهی ثبت نیستند.

پرداخت‌ها نیز باید طبقه‌بندی شوند. اقساط قیمت خرید، هزینه ثبت ۲ درصد، هزینه خدمات الکترونیکی، مالیات، هزینه انتقال نهایی، هزینه رهن و هزینه‌های توسعه‌دهنده ممکن است مسیرها و زمان‌های متفاوتی داشته باشند.

برای پیش‌فروش، مهم‌ترین کنترل مالی آن است که اقساط قیمت واحد به حساب تضمین همان پروژه پرداخت شوند. هزینه ثبت باید از طریق مسیر رسمی ثبت پرداخت شود. پس از تکمیل، هزینه انتقال از دفتر اولیه به دفتر نهایی نیز جداگانه پرداخت می‌شود.

در معاملات واقع در الریم و الماریه، نخست باید مشخص شود که پرونده در حوزه ADGM قرار دارد و خدمات باید از AccessRP دریافت شوند. استفاده از اطلاعات یا تعرفه DARI برای ملک ADGM بدون تأیید رسمی می‌تواند محاسبات و فرایند معامله را نادرست کند.

جمع‌بندی

مالکیت فری‌هولد خارجیان در ابوظبی، پس از اصلاح قانون در سال ۲۰۱۹، در مناطق سرمایه‌گذاری به‌طور گسترده‌تری امکان‌پذیر شده است. این امکان اصولاً شامل خارجیان مقیم و غیرمقیم می‌شود، اما به وضعیت قانونی ملک، محدوده، پروژه و نوع حق قابل ثبت وابسته است.

در ملک آماده، انتقال مالکیت با ثبت رسمی و صدور سند جدید تکمیل می‌شود. در ملک در حال ساخت، SPA باید در دفتر اولیه ثبت شود، اقساط به حساب تضمین پروژه پرداخت شوند و پس از تکمیل، واحد به دفتر نهایی منتقل شود.

در نظام عمومی ابوظبی، DARI سامانه اصلی خدمات ثبتی است و Oqood برای معاملات ابوظبی استفاده نمی‌شود. هزینه ثبت اولین فروش پیش‌فروش در حال حاضر ۲ درصد ارزش قرارداد است و هنگام ثبت SPA پرداخت می‌شود. هزینه انتقال بعدی به سند نهایی، پرداختی جداگانه است.

NOC توسعه‌دهنده نیز نباید به‌عنوان الزام یا هزینه یکسان همه معاملات معرفی شود. نیاز، عنوان، مبلغ و مالیات احتمالی آن باید برای همان ملک و پروژه تأیید شود.

در جزایر الریم و الماریه، نظام ADGM و سامانه AccessRP اعمال می‌شوند و هزینه‌های ثبت باید مطابق مقررات ADGM پرداخت شوند، نه براساس تعرفه عمومی DARI.

مهم‌ترین اصل برای سرمایه‌گذار این است که فری‌هولد را نه به‌عنوان یک عبارت تبلیغاتی، بلکه به‌عنوان حقی مشخص، رسمی و قابل ثبت بررسی کند. شناخت دقیق مرجع ثبت، سند، حساب تضمین، هزینه‌ها، رهن، مشاعات و قرارداد، پایه تصمیم‌گیری حقوقی آگاهانه است.

یادداشت حقوقی

این مقاله برای اطلاع‌رسانی عمومی تهیه شده است. قوانین، هزینه‌ها، سامانه‌ها و رویه‌های اجرایی ممکن است تغییر کنند و وضعیت هر ملک، پروژه، قرارداد و خریدار متفاوت است. پیش از امضا، پرداخت یا انتقال مالکیت، اطلاعات باید از مرجع رسمی و مشاور حقوقی واجد صلاحیت تأیید شوند. این مقاله جایگزین مشاوره حقوقی اختصاصی نیست.

پرسش‌های رایج درباره مالکیت فری‌هولد در ابوظبی

نویسنده: حامد قلیچ‌خانی