در این گزارش تحلیلی می‌خوانید:
۲۰۲۶ سالی است که «رشد عمومی» دیگر تضمین‌کننده بازده نیست؛ بازار وارد فاز «رقابت عرضه» می‌شود و نتیجه سرمایه‌گذاری، بیش از هر زمان دیگر به انتخاب منطقه و پروژه وابسته خواهد بود. این گزارش یک چارچوب تصمیم‌گیری داده‌محور ارائه می‌کند و به این پرسش‌ها پاسخ می‌دهد:
- بازار املاک دبی در ۲۰۲۵ دقیقاً چقدر رشد کرد و این رشد در کدام بخش‌ها و مناطق متمرکز بود؟
- چرا ۲۰۲۵ نقطه تغییر ساختاری بود و چه نشانه‌هایی از تغییر فاز به سمت عرضه‌محوری در ۲۰۲۶ دیده می‌شود؟
- موج عرضه بی‌سابقه در ۲۰۲۶ چه اثری بر قیمت‌ها، اجاره و نقدشوندگی خواهد داشت؟
- کدام مناطق در ۲۰۲۶ بیشترین ریسک مازاد عرضه را دارند و کدام مناطق با وجود عرضه، همچنان ظرفیت تقاضای واقعی دارند؟
- ریسک‌ها و فرصت‌های کلیدی ۲۰۲۶ در کجاها هستند و چگونه می‌توان آن‌ها را با شاخص‌های مشخص اندازه‌گیری کرد؟
- سرمایه‌گذار در ۲۰۲۶ باید روی چه شاخص‌ها و متغیرهایی تمرکز کند؟
- با توجه به هم‌پوشانی «مناطق پرعرضه» با «مراکز ارزش بازفروش»، استراتژی عملی انتخاب پروژه چگونه باید طراحی شود؟
پیشگفتار
بازار املاک دبی پس از چند سال رشد پرشتاب، در آستانه ورود به مرحله‌ای تازه قرار گرفته است؛ مرحله‌ای که در آن مسیر بازده سرمایه‌گذاری دیگر از دل «رشد عمومی بازار» عبور نمی‌کند، بلکه در گرو «انتخاب دقیق پروژه» خواهد بود. سال ۲۰۲۶ با موج بی‌سابقه تحویل واحدهای جدید، رقابت میان پروژه‌ها را تشدید می‌کند و تصمیم‌گیری سرمایه‌گذار را بیش از هر زمان دیگری به داده، تحلیل و سنجش ریسک وابسته می‌سازد. این گزارش با تکیه بر داده‌های واقعی بازار، چارچوبی عملی برای شناسایی ریسک‌ها و فرصت‌ها در سال رقابت عرضه ارائه می‌دهد تا سرمایه‌گذار بتواند با دیدی واقع‌گرایانه‌تر و انتخابی آگاهانه‌تر وارد این مرحله جدید شود.
فصل ۱: یادداشت نویسنده
۲۰۲۵ چه گفت و ۲۰۲۶ چه می‌خواهد؟
سال ۲۰۲۵ برای بازار املاک دبی، سال «رشد همراه با تغییر ساختار» بود؛ سالی که بازار با ثبت ۲۱۵٬۸۳۱ معامله و ۶۸۶٫۶ میلیارد درهم ارزش معاملات، نه فقط از نظر حجم و ارزش به یکی از فعال‌ترین سال‌های تاریخ اخیر رسید، بلکه از نظر رفتار سرمایه و جهت‌گیری تقاضا نیز وارد مرحله‌ای تازه شد.
رشد هم‌زمان تعداد معاملات و ارزش معاملات نشان داد بازار صرفاً درگیر یک موج مقطعی نیست، بلکه عمق بیشتری پیدا کرده و نقدشوندگی آن تقویت شده است. اما پیام اصلی ۲۰۲۵ فقط رشد نبود؛ بلکه تغییر موتور رشد بود.
داده‌ها نشان می‌دهد سهم معاملات پیش‌فروش (دست اول) به حدود ۶۸٪ از تعداد معاملات و حدود ۶۲٪ از ارزش معاملات رسید؛ نشانه‌ای روشن از اینکه سرمایه در سال ۲۰۲۵ بیش از هر زمان دیگری به سمت پروژه‌های در حال ساخت حرکت کرده است. این یعنی بخش بزرگی از تقاضای ۲۰۲۵، تقاضای «آینده‌محور» بوده و اثر واقعی آن در سال‌های تحویل، خود را به شکل رقابت عرضه و فشار بر جذب بازار نشان خواهد داد.
اما در کنار این تغییر ساختار، لازم است یک نکته بنیادین را نیز در نظر گرفت: رشد بازار املاک دبی در این دوره، تنها حاصل هیجان سرمایه‌گذاری یا موج‌های مقطعی نبوده است؛ بلکه بر بستر قدرتمند عوامل کلان اقتصادی و جمعیتی امارات شکل گرفته است. امارات طی سال‌های اخیر رشد جمعیتی قابل توجهی را تجربه کرده که بخش عمده آن ناشی از مهاجرت خالص مثبت است.
جمعیت کل کشور در سال ۲۰۲۴ حدود ۱۱٫۳۵ میلیون نفر برآورد شده و حدود ۸۸٪ از جمعیت را اتباع خارجی تشکیل می‌دهد؛ ترکیبی که نشان می‌دهد رشد جمعیت امارات به‌طور مستقیم وابسته به جذب نیروی کار، سرمایه‌گذار و کارآفرین خارجی است. دبی در این میان موتور اصلی رشد جمعیت محسوب می‌شود؛ به‌نحوی که جمعیت آن تا اکتبر ۲۰۲۵ به حدود ۴٫۰۳ میلیون نفر رسیده و تنها در یک سال بیش از ۲۰۸ هزار نفر افزایش یافته است (رشد ۵٫۴۳٪). همین روند در ۲۰۲۴ نیز مشاهده شد؛ زمانی که جمعیت دبی حدود ۵٫۵٪ رشد کرد و از ۳٫۶۶ میلیون نفر در پایان ۲۰۲۳ به حدود ۳٫۸۶ میلیون نفر در پایان ۲۰۲۴ رسید.
افزون بر این، برآوردها نشان می‌دهد مهاجرت خالص سالانه امارات طی سال‌های اخیر در حدود ۳۰۰ هزار نفر بوده است. چنین افزایش سریع جمعیت، به‌معنای افزایش مستقیم تقاضا برای واحدهای مسکونی (اجاره‌ای و ملکی)، افزایش سطح اشغال، و تقویت پایه واقعی تقاضا در بازار املاک است؛ موضوعی که در سال عرضه‌محور ۲۰۲۶ نیز به‌عنوان یک پشتوانه مهم برای جذب بخشی از موج تحویل عمل می‌کند؛ هرچند این پشتوانه در همه مناطق به یک اندازه اثرگذار نیست.
در کنار رشد جمعیت، رونق فضای کسب‌وکار و رشد اشتغال نیز به‌عنوان دومین موتور تقاضای املاک نقش تعیین‌کننده دارد. تسهیل مقررات و اصلاحات اقتصادی باعث شده ثبت شرکت‌ها و صدور مجوزهای تجاری طی سال‌های اخیر رشد شتاب‌دار داشته باشد.
در دبی، تعداد مجوزهای کسب‌وکار فعال در سال ۲۰۲۵ به حدود ۵۸۳ هزار مجوز رسید که نسبت به سال ۲۰۲۱ حدود ۷۵٪ افزایش یافته است.
رشد ثبت شرکت‌ها، رشد اشتغال را نیز تقویت کرده است؛ به‌گونه‌ای که در سال ۲۰۲۴ تعداد نیروی کار کشور به رکورد ۹٫۴ میلیون نفر رسید، نرخ مشارکت اقتصادی در حدود ۸۱٪ گزارش شد و نرخ بیکاری به حدود ۱٫۹٪ کاهش یافت؛ یکی از پایین‌ترین سطوح جهانی. این ارقام پیام روشنی برای بازار املاک دارد: افزایش اشتغال و فعالیت اقتصادی، تقاضا برای مسکن و فضاهای اداری و تجاری را تقویت می‌کند، زیرا شرکت‌های جدید به دفاتر نیاز دارند و نیروی کار جدید نیز به واحدهای اجاره‌ای و ملکی نیاز خواهد داشت. بنابراین رشد کسب‌وکار و اشتغال، پشتوانه‌ای مستقیم برای بازار اجاره، بازار املاک اداری و همچنین پایداری تقاضای مسکونی ایجاد می‌کند.
از سوی دیگر، رشد اقتصادی امارات در کنار تورم کنترل‌شده، یک محیط نسبتاً باثبات برای حفظ جذابیت سرمایه‌گذاری در املاک فراهم کرده است. اقتصاد امارات پس از رشد حدود ۷٪ در سال ۲۰۲۲، در سال ۲۰۲۳ رشد واقعی ۳٫۶٪ را ثبت کرده و برای سال ۲۰۲۵ رشد اقتصادی ۴٫۵ درصد تخمین زده می‌شود.
