خرید املاک شرکت سازنده Dubai Investments دبی

خرید ملک از شرکت املاک دبی اینوستمنت (Dubai Investment Real Estate – DIR) برای خریدارانی قابل بررسی است که سابقه سازنده، پروژه‌های مسکونی خانوادگی و شرایط پرداخت مرحله‌ای برایشان اهمیت دارد. این شرکت بازوی توسعه املاک Dubai Investments PJSC است و پروژه‌های تکمیل‌شده‌ای مانند بخش‌های مختلف Mirdif Hills و Ritaj را در سابقه خود دارد. در دبی، Al Vista، Asayel Avenue و Violet Tower از جدیدترین پروژه‌های آن هستند و محصولات فعلی عمدتاً شامل آپارتمان‌های مسکونی و فضاهای تجاری می‌شوند.

چرا خرید ملک از Dubai Investments Real Estate Company در دبی؟

DIR در مقایسه با بسیاری از سازندگان جدید بازار، سابقه عملیاتی طولانی‌تری در امارات دارد. این شرکت از سال ۲۰۰۶ به‌عنوان بازوی توسعه املاک Dubai Investments فعالیت می‌کند و سبد آن فقط به پروژه‌های پیش‌فروش محدود نیست؛ پروژه‌های تکمیل‌شده و فعال مسکونی، تجاری، انبارداری و چندمنظوره را نیز مدیریت می‌کند.

در دبی، Mirdif Hills با بیش از ۱,۵۰۰ واحد مسکونی و Ritaj در Dubai Investments Park از نمونه‌های بزرگ‌تر سابقه اجرایی این شرکت هستند. پروژه‌های جدید نیز در چند بازار متفاوت قرار گرفته‌اند: Violet Tower در JVC، Asayel Avenue در میردف و Al Vista در میدان. این تنوع به خریدار امکان می‌دهد به‌جای انتخاب میان چند پروژه بسیار مشابه، منطقه و نوع محصول را متناسب با هدف سکونت یا سرمایه‌گذاری مقایسه کند.

کسب اطلاعات بیشتر: معرفی شرکت املاک دبی Dubai Investments Real Estate Company

نرخ تحویل به‌موقع و اعتبار سازنده

دبی اینوستمنت ریل استیت نرخ تاریخی مشخصی را به‌صورت درصد «تحویل به‌موقع» منتشر نمی‌کند؛ بنابراین نمی‌توان برای این شاخص عدد دقیقی اعلام کرد. با این حال، این شرکت سابقه تحویل پروژه‌های بزرگی مانند فازهای Janayen، Nasayem و Al Multaqa در Mirdif Hills و همچنین مجموعه Ritaj را دارد. داده‌های ثبت‌شده برای شخصیت حقوقی DIR در دبی نیز پروژه‌های تکمیل‌شده و در حال ساخت را در سبد آن نشان می‌دهد.

در آخرین گزارش رسمی Dubai Investments در مارس ۲۰۲۶ اعلام شده بود که پروژه‌های فعال DIR مطابق برنامه‌های مصوب تحویل در حال پیشرفت هستند. در آن زمان، Violet Tower به ۵۷.۶۱٪ پیشرفت رسیده و تحویل آن برای سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۶ برنامه‌ریزی شده بود؛ Asayel Avenue نیز با ۲۸.۴۷٪ پیشرفت برای سه‌ماهه دوم ۲۰۲۷ هدف‌گذاری شده بود.

در مورد Al Vista باید به یک اختلاف در منابع رسمی توجه کرد. صفحه فعلی پروژه در وب‌سایت DIR، زمان تحویل را سه‌ماهه اول ۲۰۲۹ درج می‌کند، در حالی که صفحه به‌روزرسانی ساخت در اوت ۲۰۲۶ همچنان سه‌ماهه اول ۲۰۲۸ را نمایش می‌دهد. برای خرید این پروژه، تاریخ درج‌شده در آخرین پیشنهاد فروش و قرارداد خرید و فروش باید مبنای تصمیم قرار گیرد.

بازدهی اجاره و رشد ارزش ملک در پروژه‌های دبی اینوستمنت ریل استیت

برای Al Vista و Asayel Avenue هنوز بازدهی اجاره واقعی پروژه قابل محاسبه نیست، زیرا این پروژه‌ها تحویل نشده‌اند. Violet Tower نیز در مرحله ساخت قرار دارد؛ بنابراین استفاده از بازدهی پیش‌بینی‌شده به‌عنوان بازده قطعی پروژه مناسب نیست.

برای ارزیابی سابقه عملی‌تر سازنده می‌توان به Mirdif Hills مراجعه کرد که بخش‌های اصلی آن تحویل شده و هم معاملات فروش و هم قراردادهای اجاره ثبت‌شده دارد. بر اساس داده‌های مبتنی بر معاملات اداره اراضی دبی و قراردادهای اجاره Ejari، بازده ناخالص Mirdif Hills در داده‌های فعلی حدود ۵.۲٪ است. در بررسی واحدهای هم‌رده طی سال منتهی به تابستان ۲۰۲۶، بازده ناخالص تقریبی آپارتمان‌های یک‌خوابه ۶.۳٪ و واحدهای دو و سه‌خوابه حدود ۴.۹٪ گزارش شده است.

همین داده‌ها نشان می‌دهند قیمت هر فوت مربع در Mirdif Hills طی ۱۲ ماه حدود ۰.۹٪ افزایش داشته است. این عملکرد نشان می‌دهد پروژه تحویل‌شده سازنده دارای بازار خرید و اجاره فعال است، اما رشد قیمت محدود بوده و نباید صرفاً بر اساس نام سازنده یا سابقه پروژه، رشد سرمایه قابل توجهی را برای پروژه‌های جدید فرض کرد.

پروژه‌های شاخص املاک دبی اینوستمنت ریل استیت در دبی

Al Vista

• منطقه: میدان (Meydan)
• نوع ملک: آپارتمان‌های یک، دو و سه‌خوابه، دفاتر اداری و واحدهای تجاری
• وضعیت پروژه: در حال ساخت و پیش‌فروش (Off-plan)
• محدوده قیمت فعلی آپارتمان‌ها: حدود ۱.۵۵ تا ۵.۵ میلیون درهم در موجودی‌های منتشرشده
• متراژ آپارتمان‌ها: حدود ۷۲۲ تا ۲,۱۸۶ فوت مربع
• زمان تحویل فعلی در صفحه رسمی پروژه: سه‌ماهه اول ۲۰۲۹
• تعداد واحدهای مسکونی: ۳۱۲ آپارتمان
• مهم‌ترین ویژگی: پروژه چندمنظوره شامل برج مسکونی، برج اداری و بخش تجاری با دید لاگون
• وضعیت فروش: در حال فروش

Al Vista یکی از مهم‌ترین پروژه‌های جدید DIR در دبی است. برج مسکونی آن شامل ۱۹۸ واحد یک‌خوابه، ۹۸ واحد دوخوابه و ۱۶ واحد سه‌خوابه است. متراژ واحدهای یک‌خوابه از ۷۲۲ تا ۱,۱۰۲ فوت مربع، دوخوابه از ۱,۱۸۲ تا ۱,۵۲۵ فوت مربع و سه‌خوابه از ۱,۹۰۲ تا ۲,۱۸۶ فوت مربع اعلام شده است.

قیمت هر فوت مربع در ابزار رسمی پروژه برای واحدهای یک‌خوابه حدود ۲,۰۰۰ تا ۲,۴۷۵ درهم، دوخوابه ۲,۱۵۰ تا ۲,۶۰۰ درهم و سه‌خوابه ۲,۶۰۰ تا ۲,۸۰۰ درهم درج شده است. در موجودی‌های فروش منتشرشده در سپتامبر ۲۰۲۶، قیمت کل واحدها از حدود ۱.۵۵ میلیون درهم آغاز شده و برای بعضی واحدهای سه‌خوابه به بیش از ۵ میلیون درهم می‌رسد.

Al Vista برای خریدارانی قابل بررسی است که به دنبال آپارتمان در محدوده در حال توسعه میدان و نزدیک به Downtown و Business Bay هستند. وجود بخش اداری و تجاری در همان پروژه می‌تواند مزیت کاربری ایجاد کند، اما از آنجا که پروژه هنوز در مراحل اولیه ساخت قرار دارد، زمان تحویل و پیشرفت پروژه باید در طول دوره خرید پیگیری شود.

Asayel Avenue

• منطقه: Mirdif Hills، میردف
• نوع ملک: آپارتمان‌های یک، دو و سه‌خوابه
• وضعیت پروژه: در حال ساخت و پیش‌فروش
• قیمت اعلامی فعلی در وب‌سایت رسمی: از ۲.۷ میلیون درهم
• متراژ: حدود ۸۱۹ تا ۳,۴۸۲ فوت مربع بر اساس پلان‌های منتشرشده
• زمان تقریبی تحویل: سه‌ماهه دوم ۲۰۲۷
• تعداد واحدها: ۱۹۳ آپارتمان
• مهم‌ترین ویژگی: بخشی از کامیونیتی تکمیل‌شده Mirdif Hills در مجاورت Mushrif Park
• وضعیت فروش: در حال فروش

Asayel Avenue فاز جدید Mirdif Hills است و برخلاف بسیاری از پروژه‌های پیش‌فروش که در یک منطقه کاملاً جدید ساخته می‌شوند، در ادامه یک کامیونیتی موجود و فعال توسعه پیدا می‌کند. پروژه شامل ۱۹۳ واحد یک تا سه‌خوابه با امکاناتی مانند استخر، مرکز تناسب اندام، فضاهای تفریحی و سیستم‌های خانه هوشمند است.

وب‌سایت رسمی DIR در حال حاضر قیمت شروع ۲.۷ میلیون درهم را نمایش می‌دهد. در عین حال، معاملات ثبت‌شده و برخی موجودی‌های بازار طی ۲۰۲۶ قیمت‌های پایین‌تری را نیز نشان می‌دهند؛ برای نمونه، معاملات یک‌خوابه و دوخوابه با قیمت‌هایی حدود ۱.۴ تا ۲.۲ میلیون درهم ثبت شده‌اند. این اختلاف می‌تواند ناشی از مرحله فروش، تاریخ خرید، نوع واحد یا تفاوت میان موجودی فعلی سازنده و قراردادهای قبلی باشد؛ بنابراین برای خرید مستقیم باید قیمت همان واحد در فهرست روز سازنده بررسی شود.

یکی از مزایای این پروژه برای خریدار مصرفی، متراژ نسبتاً بزرگ‌تر بسیاری از واحدها نسبت به آپارتمان‌های معمول پروژه‌های جدید دبی است. در مقابل، برای سرمایه‌گذار اجاره‌ای باید توجه کرد که Asayel هنوز تحویل نشده و بازده واقعی آن پس از شکل‌گیری قراردادهای اجاره قابل ارزیابی خواهد بود.

Violet Tower

• منطقه: جمیرا ویلیج سرکل (JVC)
• نوع ملک: استودیو، آپارتمان یک و دوخوابه
• وضعیت پروژه: در حال ساخت
• قیمت بازار فعلی: حدود ۷۱۰ هزار تا ۱.۹ میلیون درهم در آگهی‌های فروش
• متراژ: از حدود ۴۲۰ فوت مربع برای استودیو، ۷۸۰ فوت مربع برای یک‌خوابه و ۱,۱۵۰ فوت مربع برای دوخوابه
• زمان برنامه‌ریزی‌شده تحویل: سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۶
• تعداد واحدها: ۲۸۷ واحد
• مهم‌ترین ویژگی: موقعیت در JVC و برنامه پرداخت پس از تحویل
• وضعیت فروش مستقیم: فروخته‌شده؛ خرید فعلی عمدتاً از طریق بازار ثانویه یا انتقال قرارداد

Violet Tower یکی از جدیدترین پروژه‌های DIR در JVC است، اما صفحه رسمی شرکت اکنون وضعیت آن را Sold Out اعلام می‌کند. بنابراین خریدار جدید نباید انتظار موجودی مستقیم گسترده از سازنده داشته باشد و لازم است گزینه‌های واگذاری قرارداد یا بازار ثانویه را بررسی کند.

این پروژه شامل ۸۴ استودیو، ۱۶۳ آپارتمان یک‌خوابه و ۴۰ آپارتمان دوخوابه است. در معاملات ثبت‌شده سال ۲۰۲۶، قیمت برخی استودیوها حدود ۵۸۰ تا ۶۸۰ هزار درهم، واحدهای یک‌خوابه حدود ۱.۰ تا ۱.۱۲ میلیون درهم و دوخوابه حدود ۱.۶ تا ۱.۶۷ میلیون درهم ثبت شده است. قیمت‌های آگهی فعلی نیز تقریباً بین ۷۱۰ هزار تا ۱.۹ میلیون درهم قرار دارند.

قیمت املاک Dubai Investments Real Estate Company در دبی

قیمت ورود به پروژه‌های جدید DIR بسته به منطقه تفاوت قابل توجهی دارد. در Al Vista قیمت واحدهای مسکونی موجود از حدود ۱.۵۵ میلیون درهم شروع می‌شود، در حالی که صفحه رسمی Asayel Avenue در حال حاضر قیمت شروع ۲.۷ میلیون درهم را نشان می‌دهد. Violet Tower از طرف سازنده فروخته شده و قیمت خرید فعلی آن بیشتر تابع بازار ثانویه است.

در Al Vista، تفاوت قیمت میان واحدها فقط به تعداد اتاق محدود نیست؛ قیمت هر فوت مربع برای واحدهای بزرگ‌تر و سه‌خوابه نیز بالاتر است. در Asayel Avenue نیز برخی واحدهای بزرگ دارای تراس یا پلان‌های خاص هستند و مقایسه قیمت کل بدون توجه به متراژ و قیمت هر فوت مربع می‌تواند گمراه‌کننده باشد.

هزینه‌های جانبی خرید

علاوه بر قیمت ملک، هزینه‌های زیر باید در بودجه خرید در نظر گرفته شوند:

• هزینه اداره اراضی دبی: ثبت فروش در دبی معمولاً مشمول هزینه‌ای معادل ۴٪ ارزش معامله است. در پروژه پیش‌فروش، ثبت اولیه معامله از طریق سیستم Oqood انجام می‌شود.
• هزینه ثبت: برای معاملات با ارزش ۵۰۰ هزار درهم یا بیشتر، هزینه مرکز ثبت در معاملات قابل انتقال معمولاً ۴,۲۰۰ درهم است و هزینه صدور سند یا نقشه نیز ممکن است جداگانه محاسبه شود.
• هزینه خدمات سالانه: بعد از تحویل، مالک باید هزینه نگهداری ساختمان و بخش‌های مشترک را پرداخت کند. این هزینه بر اساس پروژه و بودجه تأییدشده سالانه متفاوت است و باید برای همان ساختمان بررسی شود.
• هزینه وام مسکن: در صورت استفاده از وام، هزینه ثبت رهن معادل ۰.۲۵٪ مبلغ وام است و هزینه ارزیابی و کارمزد بانک نیز می‌تواند جداگانه دریافت شود.
• کمیسیون مشاور املاک: در فروش اولیه ممکن است کمیسیون توسط سازنده پرداخت شود، اما در معامله ثانویه یا واگذاری قرارداد، کمیسیون باید بر اساس قرارداد خدمات مشاور بررسی شود.
• هزینه‌های اداری سازنده: برخی پروژه‌ها هزینه‌های اداری مربوط به ثبت، قرارداد یا انتقال دارند که باید در آخرین پیشنهاد فروش مشخص شده باشد.

برنامه پرداخت Dubai Investments Real Estate Company

DIR یک برنامه پرداخت یکسان برای تمام پروژه‌ها ندارد. Al Vista دارای چند گزینه پرداخت است، Asayel Avenue بخشی از مبلغ را به بعد از تحویل منتقل می‌کند و Violet Tower نیز با برنامه پس از تحویل عرضه شده بود. به همین دلیل، مبلغی که خریدار تا زمان دریافت کلید باید تأمین کند در هر پروژه متفاوت است.

برنامه پرداخت Al Vista

برای Al Vista دو ساختار اصلی در اسناد و اطلاعات فروش منتشرشده دیده می‌شود. در گزینه اول کل مبلغ تا زمان تحویل تسویه می‌شود:

در گزینه دوم، بخشی از مبلغ به دو سال بعد از تحویل منتقل می‌شود:

این دو ساختار در اطلاعات فروش منتشرشده برای Al Vista دیده می‌شوند، اما برخی کمپین‌ها و واحدها با شرایط متفاوت نیز عرضه شده‌اند. بنابراین نسخه برنامه پرداخت ضمیمه پیشنهاد فروش همان واحد باید مبنای نهایی قرار گیرد.

برنامه پرداخت Asayel Avenue

ساختار فعلی منتشرشده برای Asayel Avenue به شکل ۲۰٪ در رزرو، ۲۰٪ در دوره ساخت، ۲۰٪ هنگام تحویل و ۴۰٪ پس از تحویل است.

مزیت این ساختار برای خرید ملک در دبی این است که فقط ۶۰٪ قیمت تا زمان دریافت ملک پرداخت می‌شود و ۴۰٪ باقی‌مانده به دوره پس از تحویل منتقل می‌شود. با این حال، تاریخ دقیق اقساط پس از تحویل باید از برنامه پرداخت همان واحد دریافت شود؛ زیرا منابع فروش درباره فاصله دقیق اقساط اطلاعات یکسانی منتشر نکرده‌اند.

برنامه پرداخت Violet Tower

Violet Tower با برنامه‌ای شامل ۲۰٪ هنگام رزرو، ۲۰٪ حین ساخت، ۲۰٪ هنگام تحویل و ۴۰٪ پس از تحویل عرضه شده است. بخش پس از تحویل در برنامه منتشرشده طی ۷۲۰ روز و در اقساط ۵٪ هر ۹۰ روز تسویه می‌شود.

از آنجا که فروش مستقیم Violet Tower در وب‌سایت DIR اکنون Sold Out اعلام شده است، خریدار بازار ثانویه باید بررسی کند که واحد موردنظر دقیقاً در چه مرحله‌ای از این برنامه قرار دارد و چه مقدار از اقساط توسط فروشنده پرداخت شده است.

مراحل خرید ملک از دبی اینوستمنت ریل استیت

1. انتخاب پروژه و واحد

ابتدا پروژه باید بر اساس هدف خرید انتخاب شود. Al Vista برای خریدارانی که میدان و دسترسی به مرکز دبی را ترجیح می‌دهند، Asayel Avenue برای سکونت در یک کامیونیتی خانوادگی در میردف و Violet Tower برای بازار JVC قابل بررسی است.

2. بررسی قیمت و برنامه پرداخت

شماره واحد، طبقه، متراژ، جهت دید، قیمت هر فوت مربع، قیمت کل و برنامه کامل اقساط باید پیش از رزرو دریافت شود. در پروژه‌هایی که چند برنامه پرداخت دارند، مقایسه فقط بر اساس قیمت ملک کافی نیست و هزینه تأمین سرمایه تا زمان تحویل نیز اهمیت دارد.

3. بررسی ثبت و وضعیت پروژه

در خرید پیش‌فروش باید ثبت پروژه، وضعیت ساخت، حساب امانی و اطلاعات توسعه‌دهنده بررسی شود. تاریخ تحویل نیز باید با آخرین قرارداد فروش تطبیق داده شود.

4. رزرو ملک

پس از انتخاب واحد، فرم رزرو امضا شده و مبلغ تعیین‌شده برای رزرو یا اولین قسط پرداخت می‌شود. اطلاعات حساب دریافت‌کننده باید با اطلاعات رسمی سازنده یا حساب امانی پروژه مطابقت داشته باشد.

5. بررسی و امضای قرارداد

قرارداد خرید و فروش (SPA) باید شامل قیمت، مشخصات واحد، برنامه پرداخت، تاریخ تحویل، شرایط تأخیر، شرایط فسخ و تعهدات طرفین باشد.

6. ثبت معامله و پرداخت هزینه‌های قانونی

فروش واحد پیش‌فروش از طریق ثبت اولیه در اداره اراضی دبی انجام می‌شود و خریدار هزینه‌های مرتبط با ثبت را طبق قرارداد پرداخت می‌کند.

7. پرداخت اقساط

اقساط باید طبق برنامه قرارداد پرداخت شوند. در پروژه‌هایی مانند Asayel Avenue و بعضی برنامه‌های Al Vista، بخشی از قیمت می‌تواند پس از تحویل باقی بماند.

8. تحویل و انتقال مالکیت

پس از تکمیل پروژه، بازرسی واحد، تسویه مبالغ لازم و مراحل تحویل انجام می‌شود. در خرید ملک آماده از پروژه‌هایی مانند فازهای تکمیل‌شده Mirdif Hills، فرآیند به‌جای ثبت اولیه شامل انتقال مالکیت ملک موجود و تسویه تعهدات فروشنده خواهد بود.

نکات مهمی که قبل از خرید ملک از دبی اینوستمنت ریل استیت باید بدانید

امکان خرید ملک توسط اتباع خارجی

اداره اراضی دبی مالکیت اتباع خارجی را در مناطق تعیین‌شده مالکیت آزاد (Freehold) مجاز می‌داند. پروژه‌هایی مانند Mirdif Hills به‌صورت رسمی به‌عنوان پروژه مالکیت آزاد معرفی شده‌اند و Violet Tower نیز در JVC قرار دارد. برای هر خرید، وضعیت مالکیت پلاک همان پروژه باید بررسی شود.

مدارک موردنیاز

برای خریدار حقیقی غیرمقیم، پاسپورت معتبر از مدارک اصلی معامله است. در ثبت اولیه پروژه‌های پیش‌فروش نیز اداره اراضی دبی برای افراد غیرمقیم کپی پاسپورت معتبر را در فهرست مدارک قرار داده است.

احراز هویت و منبع وجه

فرآیند خرید فقط به ارائه پاسپورت محدود نیست. طبق راهنمای ۲۰۲۶ وزارت اقتصاد و گردشگری امارات، مشاوران و فعالان املاک باید در بررسی‌های مبارزه با پول‌شویی، مالک واقعی، منبع وجه و در موارد لازم منبع ثروت خریدار را بررسی کنند. بنابراین ممکن است اسناد بانکی، مدارک شغلی یا توضیح درباره منبع سرمایه درخواست شود.

روش انتقال وجه

قبل از رزرو باید مشخص شود پرداخت به چه حسابی انجام می‌شود و آیا بانک مبدا امکان انتقال وجه را دارد. برای پروژه پیش‌فروش، پرداخت‌ها باید مطابق دستورالعمل رسمی پروژه و قرارداد انجام شوند. خریداران بین‌المللی بهتر است امکان انتقال بانکی و مدارک موردنیاز بانک را قبل از تعهد مالی بررسی کنند.

خرید به نام شخص یا شرکت

اتباع خارجی در مناطق مجاز می‌توانند ملک را به نام شخص خریداری کنند. ثبت ملک به نام شرکت نیز تحت شرایط مشخص امکان‌پذیر است و DLD برای شرکت‌های متعلق به اتباع خارجی، ساختار ثبتی شرکت و محل ثبت آن را بررسی می‌کند.

اقامت از طریق خرید ملک

حداقل ارزش اعلام‌شده برای مسیر اقامت طلایی از طریق سرمایه‌گذاری ملکی در منابع رسمی فعلی ۲ میلیون درهم است و املاک پیش‌فروش نیز در صورت خرید از توسعه‌دهنده مورد تأیید می‌توانند واجد شرایط بررسی باشند.

در مورد مدت اقامت، در حال حاضر میان دو صفحه رسمی تفاوت دیده می‌شود: راهنمای جدید ICP برای سرمایه‌گذاران ملکی مدت ۱۰ سال را درج کرده، در حالی که پورتال رسمی دولت امارات که در فوریه ۲۰۲۶ به‌روزرسانی شده، برای سرمایه‌گذاری ملکی مدت ۵ سال را نمایش می‌دهد. بنابراین پیش از تصمیم‌گیری بر اساس موضوع اقامت، مدت اعتبار باید هنگام ثبت درخواست از ICP یا مرجع مهاجرت دبی تأیید شود.